【導讀】從11月24日央視報道2005-2012年間房企共欠繳3.8萬億土地增值稅至今，關于房企“欠稅門”的爭論一直未平息，各方各執一詞、互不相讓。

　　房地產企業認為，央視所說的欠稅屬于“應繳未繳”稅額，在開發項目清算之前可以不用繳納，但不能叫欠繳。而且，根據2012年132家A股上市房企年報，這些企業2012年的稅費總額已經超過了凈利潤，萬科、保利和招商納稅額分別是其凈利潤的2倍、1.5倍和1.4倍，房企稅負太重，當減稅而非加稅;學者和業內人士認為，土地增值稅不僅稅制結構超復雜(先預繳、后清算)，而且操作空間大(可扣除成本泛化、清算時間不可控)，無法避免房企有效避稅的結果。對于央視的報道，國稅總局做出回應稱，“欠稅的巨額推算的方法是不正確的，是對稅收政策和征管方式存在誤解誤讀”。同時，國稅總局財產行為稅司負責人認為，土地增值稅在征管方面還存在著一些困難和壓力，主要表現在房地產行業經營情況復雜，土地增值稅稅制設計也比較復雜。

　　既然主管當局都認為，由于客觀上的原因，土地增值稅征管存在困難，繼續維持“一筆糊涂賬”的狀態無法扭轉，這意味著有關房企巨額“欠稅”的爭論將最終不了了之。但是，就像不久前報道“星巴克暴利”一樣，央視將這樣一個“小稅種”揪出來并非犯了基本財務概念上的錯誤，將“應繳”錯解為“欠繳”。社會各界對于土地增值稅問題上的“糾結”絕非因該稅種稅制設計、征管難度大和成本高而造成，背后隱藏著房地產行業的重大問題。就像房產稅、遺產稅的征收，盡管存在不動產登記不完善和避稅空間大且不可控等客觀原因，但這兩個稅種從本世紀初就納入議事日程，但到現在的10多年間，之所以遲遲無法進入實質性征收，制約因素絕非是這些客觀原因。

　　客觀地講，相比行業內外其他稅種，土地增值稅征繳確實存在更大的操作空間，比如開發商可以通過項目跨年開發、分期預售、延期竣工等方式來拖延結算時點，甚至以社區整體配套逐年建成和完善，將單體項目結算時點無限期推后;而且可以通過做大裝修成本、公共配套成本、增加自持比例來降低土地增值部分。但是，相對于征管工作來講，這些問題僅僅是技術上的問題，任何稅種都面臨著操作空間和主觀避稅的問題。在這一點上，個人所得稅在征管時面臨的規避稅負空間和手段不會比土地增值稅少多少。

　被大家忽略的問題是，對于開發商和地方政府來講，房地產項目開發所包含的內容之豐富、邊界之寬泛是簡單的商品房建設所無法涵蓋的，土地增值稅的納稅增值也絕非房地產項目結算收入單純地扣除結算成本項的凈增值額。比如說，由開發商承擔房地產項目所在區域的公共基礎設施(道路、水電煤氣等)，由開發商進行土地的一級開發(“三通一平”和“七通一平”等)在各地方是非常普遍，特別在城市新區和開發區開發、城市新地標建設、城市舊改中非常常見。但事實上，這些基礎開發本來應該是由當地政府來承擔的。當然，政府一般也會通過土地廉價出讓、土地一二級聯動，或者是稅收減免來回饋開發商，而這種基于互惠和支持的“交易”很難通過會計上“成本-收益”的比對來核算。因此，基于房地產開發項目的結算收入減去土地購置、建筑安裝等結算成本的土地增值核算模式是不可行的，結算成本無法將開發商對于整個區域公共服務配套的支出完全考慮在內，而結算收益應該扣除開發商對于區域整體價值提升的貢獻，而此類成本和收益在會計上是無法核算的，例如開發商對于區域開發價值的培養和貢獻是難以在會計上核算的。

　　土地增值稅屬于地方稅，開征該稅種的原本用意在于調節土地增值收益，開征的背景是上世紀90年代初沿海地區瘋狂的“炒地”行為。但目前看，地方政府看重土地，除了土地出讓后對增值收益征稅外，更重視的是以土地出讓帶動的區域經濟發展，這樣的經濟體量(GDP政績)和相應的營業稅稅基(地方稅收的“大頭”)是土地增值稅所無法比擬的，這就是為何地方政府犧牲土地收益來招商引資的原因，甚至在有的情況下連土地增值稅都會減免。據《財經》雜志報道，號稱地產界“勞斯萊斯”的星河灣在2009年進入鄂爾多斯后，擬規劃建設該市有史以來最大的房地產項目，規劃面積11820畝，規劃人口5.6萬人。為了綁定星河灣對于鄂爾多斯市的長期投資，根據星河灣方面與鄂爾多斯市政府簽訂的投資協議，當地除了保證星河灣項目用地不少于1萬畝，建設用地不少于5000畝外，更承諾，如果星河灣方面不轉讓該處土地，將免除相關的土地增值稅。

　　可以說，與地方政府嚴格清算房地產項目所獲得的土地增值稅額相比，開發商前期投入和后續項目建設對于項目所在地整體地價升值的貢獻、區域整體開發品質的提升、區域后續開發所需基礎設施條件的完善，甚至是城市面貌的改善等等，都具有長遠的意義，對于地方政府固定資產投資、經濟總量、稅收收入、GDP政績等具有持續的貢獻。這是短期的、數得見的土地增值稅所無法比擬的。即使是算經濟賬，二者也不在一個數量級上，這就是為何國內知名的大型開發商受到各地方政府待見的主要原因。

　　因此，土地增值稅在我國不具備嚴格征收的基礎，2007年以來的7年，之所以我國土地增值稅年均增幅達到47.7%，很大程度上是房地產市場規模的擴張，而并非地方稅務征管部門嚴格征管的結果。2008-2012年，房地產上市公司年均土地增值稅稅率僅為5.7%，這不僅與30%-60%的稅率累進設置相差甚遠，而且與2003年以來地價水平年均上漲23%(根據REICO統計)的現實也不相符。

　　土地增值稅征收不力不在稅制設計復雜，盡管增值稅和所得稅都存在避稅空間、跨期的問題，但實施多極累進是國際慣例，不能成為簡化稅種的依據;對房地產行業實施“先預征-后清算”的征收模式，符合房地產項目超長開發周期的特征。在我國，這一周期更長，更需要這樣的征收模式，而且也符合根據收支實現制來調整實際納稅額的原則。我國之所以在關鍵的“清算”環節流于形式，并不在于會計核算本身，而在于“房地產行業經營情況確實復雜”，前述國稅總局財產行為稅司負責人所言的“房地產行業經營情況復雜”可能道出了其中的緣由。