5月份是房產稅、土地使用稅的申報期，為使納稅人更深入了解兩稅的相關政策，本期《南京稅務》專版將對房產稅進行深度解讀，剖析工作中的誤區。

　　溧水地稅稽查局在對企業進行納稅稽查時發現，某公司無租使用其他企業房產卻未依法繳納房產稅，該公司財務認為房產產權不屬于公司，沒有計入固定資產，也未提取折舊，因此不需要繳納房產稅。

　　根據財政部、國家稅務總局《關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（[86]財稅地字第008號）第七條規定，納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代繳納房產稅。由于原政策未明確上述房產是按房產余值還是按租金征稅，所以各地一般規定，無租使用免稅單位和應稅單位的房產，應由使用人代繳房產稅，稅額由房產坐落地的地稅機關依照同類房產的市場租賃費計算核定。為統一稅收政策，財稅[2009]128號文件明確，無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。也就是說，從2009年12月1日開始，無租使用房產按照房產余值、由房產使用人代繳房產稅。

　　焦點一

　　無租使用房產按房產余值繳納房產稅

　　焦點二

　　如何明確房產稅計稅價值？

　　近日，高淳縣地稅局稽查局在對企業進行日常檢查時發現，部分企業財務人員對于房地產稅稅收法規不了解，在建工程整理轉賬過程中，將不屬于房產的構筑物業納入了房產原值，或是將一些該計入房產原值的直接沖減當期費用，造成房產稅計稅價值的不準確。

　　所謂房產原值，指的是納稅人按照會計制度規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智慧化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。而架設于房屋外水管、下水道、暖氣管、煤氣管的成本不應當納入房產原值。

　　根據相關規定，固定資產的更新改造、裝修修理等后續支出，如果使可能流入企業的經濟利益超過了原先估計，如延長了固定資產的使用壽命，或者使產品質量實質性提高、產品成本實質性降低，則應當計入固定資產賬面價值，除此之外的后續支出，應當確認為當期費用。

　　焦點三

　　自建房產無證也應納稅

　　江寧地稅稽查局檢查人員對某工業企業納稅檢查時發現，該企業自成立以來從未繳納過房產稅，原因是主要廠房是靠租賃使用的。經查賬時發現，其“固定資產”明細賬上反映該戶有少量房產，價值19萬元，經了解和現場確認，得知該企業租賃房屋不夠用，自己新蓋了配套和附屬廠房，但沒有辦“房產證”。企業財務人員認為主要廠房是租賃，屬于租賃使用，自己蓋的房屋沒有辦理房產證，故無產權，不需要繳納房產稅。

　　檢查人員向企業解釋，根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第二條規定，房產稅由產權所有人繳納，產權未確定的，由房產代管人或者實際使用人繳納。該工業企業自蓋的附屬廠房雖未辦理房產證，沒有取得房屋產權，但是屬于房產的實際使用人。因此，應當照章繳納房產稅。通過檢查人員耐心講解，該單位了解了有關稅收政策，糾正了企業存在的固有錯誤觀念，知道了不納稅對自身和國家的危害性，愿意補繳稅款并接受稅務部門的處罰。

　　某房地產企業老總詢問：自己與另外幾家企業的負責人投資聯營房地產，現在應如何繳納房產稅？

　　答：根據國稅函發[1993]368號規定，對于投資聯營的房產，應根據投資聯營的具體情況，在計征房產稅時予以區別對待。對于以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的情況，按房產原值作為計稅依據計征房產稅，即房產原值X（1-30%）X1.2%；對于以房產投資，收取固定收入，不承擔聯營風險的情況，實際上是以聯營名義取得房產的租金，應根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》的有關規定由出租方按租金收入計繳房產稅，即租金收入X12%。所以可以明確，投資聯營房產都應繳納房產稅，但應根據投資者是否承擔投資風險來確定其從價還是從租計征房產稅。 

　　投資聯營房產應如何繳納房產稅？

　　熱點問題

　　【鏈接?實例解析】

　　行政事業單位出租房產需納房產稅

　　事例介紹：某行政事業單位在不影響正常業務工作開展的情況下，將閑置房產出租，收取租金100萬元，利用這部分資金想改善一下辦公條件，適當提高干部職工的福利，收取的租金收入是否需要繳納房產稅？

　　稅務點評：根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》及其《實施細則》有關規定，國家機關、人民團體自用的房產免納房產稅，對于以上單位出租房產取得的租金收入應按照12%的稅率繳納房產稅。上述單位應納房產稅為100×12%＝12（萬元）。同時稅務部門提醒，對于出租行為，該行政事業單位還應按稅收相關政策規定計算繳納營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅等。

　　有不少納稅人有疑問，企業在裝修過程中配置的消防設施應否繳納房產稅？

　　對此，稅務機關表示，企業配置的消防設施一般分為以下類型：建筑防火及疏散設施；消防及給水；防煙及排煙設施；電器與通訊；自動噴水與滅火系統；火災自動報警系統；氣體自動滅火系統；水噴霧自動滅火系統；低倍數泡沫滅火系統；高、中倍數泡沫滅火系統；蒸汽滅火系統；移動式滅火器材等。

　　根據《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》（國稅發[2005]173號）的規定，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。因此，企業配置的凡是以房屋為載體、不可以隨意移動的消防設施性質上屬于應繳納房產稅的配套設施，無論是否計入固定資產原值，均應納入房產原值繳納房產稅。如果可以隨意移動，如移動失滅火器材，則不需要繳納房產稅。

　　焦點四

　　企業配置的消防設施要不要繳納房產稅

　　運輸單據是否應繳納印花稅？

　　以案說法

　　案情簡介：日前，建鄴分局檢查人員在對一公司2008及2009年度納稅情況進行檢查時發現，該公司將購買的一處坐落在江東路邊的約400平米的產權寫字樓對外出租，年租金60萬元，該企業在房產局已開據房屋租賃發票，并由房產局按規定代扣代繳了該租金的營業稅、城建稅、教育附加、房產稅、印花稅，但企業未到稅務機關申報繳納該處房產占用的土地使用稅。

　　稅務分析：根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》規定，城鎮土地使用稅由擁有土地使用權的單位和個人繳納；土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收。購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征城鎮土地使用稅。購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征城鎮土地使用稅。出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征鎮土地使用稅。因此，該納稅人應自上述房屋租賃行為的出租之次月起申報繳納鎮土地使用稅。

　　根據上述情況，檢查人員依據該企業此處房產坐落在本市7類地區單位稅額4元的標準對該企業做出補征2008年和2009年城鎮土地使用稅3200元及加收滯納金并按照《中華人民共和國征收管理辦法》對該企業處以少繳稅款0.5倍的罰款。

　　出租房屋勿忘繳納土地使用稅

　　某貨運企業來電問：我公司取得了貨物運輸，已經開具了運輸發票，但沒有簽訂運輸合同，需要繳納印花稅嗎？

　　答：印花稅暫行條例規定簽訂合同要繳納印花稅。但印花稅暫行條例實施細則中明確要求具有合同性質的憑證，也應按規定繳納印花稅。所謂具有合同性質的憑證，是指具有合同效力的協議、契約、合約、單據、確認書及其他各種名稱的憑證。這類憑證雖未采用規范的合同名稱，也不一定具有合同法規要求的完備條款和規范的行為約定，但這些憑證一經當事人書立、雙方（或多方）信守、付諸實施，就發揮著規范合同的作用,對當事人各方具有特定的民事法律約束力。鑒于目前各類貨運業務使用的單據，不夠規范統一，不便計稅貼花，為便于征管，國家稅務總局在1990年11月10日公布的國稅發173號《關于貨運憑證征收印花稅幾個具體問題的通知》中明確規定如下：在貨運業務中，凡是明確承、托雙方業務關系的運輸單據均屬于合同性質的憑證。所以，對于這類“不是合同的合同”，也應繳納印花稅。 

　　企業開辦費如何攤銷？

　　涉稅通知

　　高新開發區一公司法人詢問：我所在的公司于2009年底剛成立，至今仍未實質運行，期間開辦費應該如何攤銷？

　　答：根據《國家稅務總局關于企業所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號）規定：《企業所得稅法》中開辦費未明確列作長期待攤費用，企業可以在開始經營之日的當年一次性扣除，也可以按照《企業所得稅法》有關長期待攤費用的處理規定處理。而《企業所得稅法實施條例》第七十條規定，自支出發生月份的次月起，分期攤銷，攤銷年限不得低于3年。企業也可按照上述規定處理。企業可以在上述兩種方法中自行選擇，一經選定，不得改變。

　　補充醫療保險和補充養老保險稅前扣除有規定

　　近期，經常有企業咨詢，企業在匯算清繳時，對于為員工辦理補充醫療保險和補充養老保險的，應該如何在企業所得稅前扣除的問題。

　　根據《補充養老保險費補充醫療保險費有關企業所得稅政策問題》（財稅[2009]27號）的規定，自2008年1月1日起，企業根據國家有關政策規定，為在本企業任職或者受雇的全體員工支付的補充養老保險費、補充醫療保險費，分別在不超過職工工資總額5%標準內的部分，在計算應納稅所得額時準予扣除；超過的部分，不予扣除。

　　辦稅指南

　　近期有企業向稅務關報送安置殘疾人加計扣除稅收優惠備案，稅務機關核查后發現企業支付給殘疾人的工資低于南京市公布最低工資標準，告知企業不能享受加計扣除的稅收優惠。

　　根據財稅[2009]70號文《關于安置殘疾人員就業有關企業所得稅優惠政策問題的通知》，企業享受安置殘疾職工工資100%加計扣除應同時具備四個條件，其中之一是要求企業定期通過銀行等金融機構向安置的每位殘疾人實際支付了不低于企業所在區縣適用的經省級人民政府批準的最低工資標準的工資。

　　我市從2010年2月起上調了最低工資標準，一類地區由850元上調到960元，二類地區從700元上調到790元，因此企業支付給殘疾人的工資也應相應提高，否則不予享受所得稅加計扣除優惠。

　　企業支付殘疾人工資低于最低標準不能享受優惠

　　納稅人代墊拆遷補償費營業稅扣除有規定

　　近期，棲霞分局接到多個納稅人咨詢，其受托進行建筑物拆除并代委托方向原土地使用權人支付了拆遷補償費，這部分拆遷補償費是否可以在營業稅計稅依據中扣除，因為被拆遷人取得拆遷補償費是不需開具發票的，如果能扣除以何種憑證作為扣除項目的憑證。

　　根據《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函〔2009〕520號）文件規定：納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中，其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于“服務業―代理業”行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業額計算繳納營業稅。另補充規定：受托進行建筑業拆除的納稅人代委托方支付的拆遷補償費，若被拆遷人依法不需開具發票的，應提供相關法律法規或政府部門的相關文件規定的補償范圍和標準以及被拆遷人和開發人的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊，并與賬目核對，經主管稅務機關審核確認后，可以在營業稅計稅依據中扣除。