房產(chǎn)稅計(jì)稅原值的確認(rèn)及新舊政策銜接

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一、計(jì)稅原值的確認(rèn) 　　(一)稅收政策演變 　　《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(〔86〕財(cái)稅地字第008號，已廢止) 第十五條規(guī)定：“房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計(jì)制定規(guī)定，在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。對納稅人未按會計(jì)制度規(guī)定記載的，在計(jì)征房產(chǎn)稅時，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值，對房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評估。”由此可見，對于從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)計(jì)稅原值的確認(rèn)，以企業(yè)會計(jì)制度的規(guī)定為依據(jù)，企業(yè)在會計(jì)處理時根據(jù)會計(jì)制度的規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值的，在計(jì)征房產(chǎn)稅時應(yīng)當(dāng)相應(yīng)予以調(diào)整。 　　《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅〔2008〕152號)規(guī)定：“自2009年1月1日起，對依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對納稅人未按國家會計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。（86）財(cái)稅地字第008號第十五條規(guī)定同時廢止。”因?yàn)閳?zhí)行新《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》的納稅人有可能將應(yīng)稅房產(chǎn)確認(rèn)為“投資性房地產(chǎn)”而不計(jì)入“固定資產(chǎn)”，所以財(cái)稅〔2008〕152號文件進(jìn)一步明確規(guī)定，應(yīng)稅房產(chǎn)無論在會計(jì)處理時是否計(jì)入“固定資產(chǎn)”，均應(yīng)當(dāng)按規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅。房產(chǎn)計(jì)稅原值的確認(rèn)仍然依照國家有關(guān)會計(jì)制度的規(guī)定執(zhí)行。 　　《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財(cái)稅〔2010〕121號)規(guī)定：“對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。”自財(cái)稅〔2010〕121號文件下發(fā)之日起，從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)計(jì)稅原值有了獨(dú)立于會計(jì)核算之外的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。由于稅法與會計(jì)已經(jīng)產(chǎn)生了明顯的差異，因此，納稅人會計(jì)核算的房產(chǎn)原值與財(cái)稅〔2010〕121號文件規(guī)定不一致的，在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時應(yīng)當(dāng)根據(jù)財(cái)稅〔2010〕121號文件規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 　　(二)房產(chǎn)計(jì)稅原值的計(jì)算 　　財(cái)稅〔2010〕121號文件規(guī)定：“宗地容積率(注：容積率是指房屋總建筑面積與用地面積的比率)低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。”《江蘇省財(cái)政廳江蘇省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)<財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知>的通知》(蘇財(cái)稅〔2011〕3號)進(jìn)一步明確：“對宗地容積率低于0.5的，其計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)按以下公式計(jì)算：計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價(jià)。通地劃撥方式取得土地使用權(quán)的，計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為零。” 　　根據(jù)上述規(guī)定，計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的地價(jià)應(yīng)當(dāng)區(qū)分以下兩種情形確定：第一，宗地容積率大于等于0.5的，地價(jià)應(yīng)當(dāng)全部分?jǐn)傆?jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值；第二，宗地容積率低于0.5的，按照房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算占地面積和地價(jià)并分?jǐn)傆?jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值。 　　例1：A公司土地總面積為10000平方米，取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款以及開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用(指平整土地等活動發(fā)生的成本費(fèi)用，不包括房屋建造成本，下同)總額為600萬元，2010年底房屋總建筑面積為1000平米。(假設(shè)不考慮其他影響因素，下同。) 　　容積率＝1000÷10000＝0.1 　　土地單價(jià)＝600÷10000＝0.06(萬元／平方米) 　　計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的地價(jià)＝1000×2×0.06＝120(萬元) 　　A公司在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時，計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的地價(jià)款應(yīng)為120萬元。 　　例2：B公司土地總面積為10000平方米，取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款以及開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用總額為600萬元，2010年底房屋總建筑面積為6000平米。 　　容積率＝6000÷10000＝0.6 　　因?yàn)槿莘e率大于0.5，所以B公司在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時，地價(jià)款600萬元應(yīng)當(dāng)全部計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值。 　　二、新舊政策的銜接 　　(一)執(zhí)行《企業(yè)會計(jì)制度》和《小企業(yè)會計(jì)制度》的納稅人 　　《企業(yè)會計(jì)制度》規(guī)定：“企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本；企業(yè)利用土地建造自用某項(xiàng)目時，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。”《小企業(yè)會計(jì)制度》規(guī)定：“企業(yè)購入的土地使用權(quán)，或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，按照實(shí)際支付的價(jià)款作為實(shí)際成本，并作為無形資產(chǎn)核算；待該項(xiàng)土地開發(fā)時再將其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入相關(guān)在建工程。” 　　從上述規(guī)定可以看出，執(zhí)行《企業(yè)會計(jì)制度》和《小企業(yè)會計(jì)制度》(以下合并簡稱“會計(jì)制度”)的納稅人，在會計(jì)核算時應(yīng)當(dāng)將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值。需要說明的是，對于土地面積大于房屋實(shí)際占地面積的部分，會計(jì)制度并未明確要求將這部分“空地”的價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值，因此，納稅人在進(jìn)行會計(jì)核算時具有一定的自由裁量權(quán)。財(cái)稅〔2010〕121號文件下發(fā)后，執(zhí)行會計(jì)制度的納稅人在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)會計(jì)與稅法的差異，相應(yīng)對房產(chǎn)計(jì)稅原值進(jìn)行調(diào)增或調(diào)減。 　　例3：C公司是執(zhí)行會計(jì)制度的企業(yè)。C 公司土地總面積為10000平方米，取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款以及開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用總額為600萬元，2010年底房屋總建筑面積和占地面積均為1000平米。C公司會計(jì)核算時將房屋實(shí)際占地面積所對應(yīng)的地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值，即計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為60萬元(1000÷10000×600)，其余540萬元(600－60)地價(jià)計(jì)入“無形資產(chǎn)”。 　　從例1的計(jì)算結(jié)果可知，C公司計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的地價(jià)應(yīng)為120萬元，因此，C公司在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)調(diào)增房產(chǎn)計(jì)稅原值60萬元(120－60)。 　　例4：假設(shè)在例3中，C公司會計(jì)核算時將地價(jià)全部計(jì)入房產(chǎn)原值，即計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為600萬元。 　　對于納稅人會計(jì)核算時計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)，超過財(cái)稅〔2010〕121號文件規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的部分，在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予調(diào)減。本例C公司在在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)調(diào)減房產(chǎn)計(jì)稅原值480萬元(600－120)。 　　例5：D公司是執(zhí)行會計(jì)制度的企業(yè)。D公司土地總面積為10000平方米，取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款以及開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用總額為600萬元，2010年底房屋總建筑面積為6000平米，房屋總占地面積為3000平方米。D公司會計(jì)核算時將房屋實(shí)際占地面積所對應(yīng)的地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值，即計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為180萬元(3000÷10000×600)，其余420萬元(600－180)地價(jià)計(jì)入“無形資產(chǎn)”。 　　從例2的計(jì)算結(jié)果可知，D公司地價(jià)款600萬元應(yīng)當(dāng)全部計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值，因此，C公司在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)調(diào)增房產(chǎn)計(jì)稅原值420萬元(600－180)。 　　例6：假設(shè)在例5中，D公司會計(jì)核算時將地價(jià)全部計(jì)入房產(chǎn)原值，即計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為600萬元。 　　因?yàn)镈公司會計(jì)核算時已經(jīng)將地價(jià)全部計(jì)入房產(chǎn)原值，所以D公司在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時，不需要對房產(chǎn)計(jì)稅原值進(jìn)行調(diào)整。 　　(二)執(zhí)行新《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》的納稅人 　　《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第6號――無形資產(chǎn)》應(yīng)用指南指出：“自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理；外購?fù)恋丶敖ㄖ�物支付的價(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)；企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)）取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。” 　　《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第38號――首次執(zhí)行企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》應(yīng)用指南指出：“首次執(zhí)行日之前已計(jì)入在建工程和固定資產(chǎn)的土地使用權(quán)，符合《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第6號――無形資產(chǎn)》的規(guī)定應(yīng)當(dāng)單獨(dú)確認(rèn)為無形資產(chǎn)的，首次執(zhí)行日應(yīng)當(dāng)進(jìn)行重分類，將歸屬于土地使用權(quán)的部分從原資產(chǎn)賬面價(jià)值中分離，作為土地使用權(quán)的認(rèn)定成本，按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第6號――無形資產(chǎn)》的規(guī)定處理。” 　　從以上規(guī)定可以看出，除“房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房”以及“外購不動產(chǎn)支付的價(jià)款難以在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行合理分配的”以外，執(zhí)行新《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》的納稅人應(yīng)當(dāng)將土地使用權(quán)單獨(dú)計(jì)價(jià)(注：單獨(dú)計(jì)入“無形資產(chǎn)”或者“投資性房地產(chǎn)”)，而不計(jì)入房產(chǎn)原值。原來執(zhí)行會計(jì)制度的企業(yè)將地價(jià)合并計(jì)入房產(chǎn)原值的，在首次執(zhí)行新《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》時，還應(yīng)將歸屬于土地使用權(quán)的部分從原資產(chǎn)賬面價(jià)值中分離，并單獨(dú)計(jì)價(jià)。財(cái)稅〔2010〕121號文件下發(fā)后，執(zhí)行新《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》的納稅人未將地價(jià)款計(jì)入房產(chǎn)原值的，在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)財(cái)稅〔2010〕121號文件的規(guī)定相應(yīng)調(diào)增房產(chǎn)計(jì)稅原值。 　　例7：E公司是執(zhí)行新《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》的企業(yè)。E公司土地總面積為10000平方米，取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款以及開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用總額為600萬元，2010年底房屋總建筑面積為1000平米。E公司會計(jì)核算時將地價(jià)款全部計(jì)入“無形資產(chǎn)”，即計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為0。 　　從例1的計(jì)算結(jié)果可知，E公司計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的地價(jià)應(yīng)為120萬元，因此，E公司在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)調(diào)增房產(chǎn)計(jì)稅原值120萬元。 　　例8：F公司是執(zhí)行新《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》的企業(yè)。F公司土地總面積為10000平方米，取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款以及開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用總額為600萬元，2010年底房屋總建筑面積為6000平米。F公司會計(jì)核算時將地價(jià)款全部計(jì)入“無形資產(chǎn)”，即計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為0。 　　從例2的計(jì)算結(jié)果可知，F(xiàn)公司地價(jià)款600萬元應(yīng)當(dāng)全部計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值，因此，F(xiàn)公司在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)調(diào)增房產(chǎn)計(jì)稅原值600萬元。 　　三、常見問題解答 　　(一) 問：納稅人發(fā)生的房產(chǎn)評估增值部分是否應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅？執(zhí)行新《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》的納稅人，因初始確認(rèn)“投資性房地產(chǎn)”或者“投資性房地產(chǎn)”公允價(jià)值發(fā)生變化而調(diào)整房產(chǎn)賬面原價(jià)的，是否應(yīng)當(dāng)同時調(diào)整房產(chǎn)稅計(jì)稅原值？ 　　答：《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的通知》(蘇地稅發(fā)〔1999〕087號)規(guī)定：“企業(yè)改組改制過程中，對資產(chǎn)進(jìn)行重新評估并調(diào)整房產(chǎn)原值的，不論是否按新調(diào)整的房產(chǎn)原值提取折舊，均應(yīng)按調(diào)整后的房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。”財(cái)稅〔2008〕152號文件規(guī)定：“房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。”因此，納稅人發(fā)生房產(chǎn)評估增值(或減值)以及初始確認(rèn)“投資性房地產(chǎn)”或者持有“投資性房地產(chǎn)”期間公允價(jià)值發(fā)生變化，并按國家有關(guān)會計(jì)制度規(guī)定調(diào)增(或調(diào)減)房產(chǎn)原值的，應(yīng)按調(diào)整后的房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。需要說明的是，根據(jù)國家有關(guān)會計(jì)制度的規(guī)定，納稅人除發(fā)生資產(chǎn)重組以及確認(rèn)投資性房地產(chǎn)等少數(shù)情形外，房產(chǎn)的會計(jì)核算應(yīng)當(dāng)遵循歷史成本原則，納稅人不得因房產(chǎn)增值(或減值)而隨意調(diào)增(或調(diào)減)房產(chǎn)原值。 　　(二)問：財(cái)稅〔2010〕121號文件規(guī)定：“對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。”對于“地價(jià)”應(yīng)當(dāng)如何把握？是否應(yīng)當(dāng)考慮土地評估增值和攤銷等因素？納稅人支付的土地租金是否構(gòu)成地價(jià)？ 　　答：財(cái)稅〔2010〕121號文件規(guī)定的“地價(jià)”應(yīng)為納稅人實(shí)際支付的地價(jià)，包括納稅人取得土地使用權(quán)實(shí)際支付的價(jià)款以及開發(fā)土地實(shí)際支出的成本費(fèi)用。納稅人會計(jì)核算時將土地評估增值計(jì)入“無形資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”等科目(土地價(jià)值單獨(dú)核算)而未計(jì)入房價(jià)的，在確定房產(chǎn)計(jì)稅原值時，不需要將土地評估增值部分加計(jì)入地價(jià)。納稅人會計(jì)核算時對土地進(jìn)行攤銷的，在確定房產(chǎn)計(jì)稅原值時，攤銷額也不得從地價(jià)中扣減。納稅人通過劃撥等方式取得土地未支付地價(jià)的，計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的地價(jià)應(yīng)為零。 　　(三) 財(cái)稅〔2010〕121號文件下發(fā)以前，納稅人在會計(jì)核算時未將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值，并且申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時未將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的，是否應(yīng)當(dāng)補(bǔ)征2010年度以前的房產(chǎn)稅？ 　　答：財(cái)稅〔2008〕152號文件規(guī)定：“房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對納稅人未按國家會計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。”根據(jù)會計(jì)制度的規(guī)定，納稅人在會計(jì)核算時應(yīng)當(dāng)將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值。因此，在財(cái)稅〔2010〕121號文件下發(fā)以前，執(zhí)行會計(jì)制度的納稅人在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時，未將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值造成少繳房產(chǎn)稅的行為屬于偷稅行為，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)征稅款、加收滯納金并處以罰款。需要說明的是，在財(cái)稅〔2010〕121號文件下發(fā)以前，納稅人在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時，可只將房產(chǎn)實(shí)際占用土地所對應(yīng)的地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值，房產(chǎn)未占用的土地所對應(yīng)的地價(jià)，可不計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值。但是，納稅人在會計(jì)核算時已經(jīng)將全部地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值，或者計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)超過房產(chǎn)實(shí)際占用土地所對應(yīng)的地價(jià)的，在2010年底以前，應(yīng)當(dāng)以會計(jì)核算的房產(chǎn)原值作為房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)。2011年以后，容積率在0.5以下且計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)超過財(cái)稅〔2010〕121號文件規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人，在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時，可按照財(cái)稅〔2010〕121號文件的規(guī)定相應(yīng)調(diào)減房產(chǎn)計(jì)稅原值。 　　根據(jù)新《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，納稅人可將土地使用權(quán)單獨(dú)計(jì)價(jià)，而不計(jì)入房產(chǎn)原值。因此，在財(cái)稅〔2010〕121號文件下發(fā)以前，執(zhí)行新《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》的納稅人在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時未將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的，不必補(bǔ)征房產(chǎn)稅。 　　(四) 財(cái)稅〔2010〕121號文件下發(fā)以后，納稅人的會計(jì)處理和所得稅處理是否應(yīng)當(dāng)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整？ 　　答：財(cái)稅〔2010〕121號文件規(guī)定僅適用于房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，對納稅人的會計(jì)處理和所得稅處理不產(chǎn)生影響。財(cái)稅〔2010〕121號文件下發(fā)后，納稅人會計(jì)核算的房產(chǎn)原值與申報(bào)繳納房產(chǎn)稅的房產(chǎn)計(jì)稅原值可以存在差異。