第五節　應稅收入與扣除項目

　　計算土地增值額時準予從轉讓收入中扣除的項目，根據轉讓項目的性質不同，可進行以下劃分：

　　一、應稅收入

　　二、確定增值額的扣除項目

　　(一)對于新建房地產轉讓，可扣除：

　　1.取得土地使用權所支付的金額，包括：

　　(1)納稅人為取得土地使用權所支付的地價款;

　　(2)納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定繳納的有關費用。

　　2.房地產開發成本

　　3.房地產開發費用――期間費用，即銷售費用、管理費用、財務費用。

　　(1)納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的：

　　房地產開發費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內

　　這里的利息注意兩點：

　　①不能超過按商業銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。

　　②不包括加息、罰息。

　　(2)納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的：

　　房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內

　　4.與轉讓房地產有關的稅金

　　房地產開發企業：內資扣“兩稅一費”(營業稅、城建稅、教育費附加)，外資扣“一稅”(營業稅)

　　非房地產開發企業：內資扣“三稅一費” (營業稅、印花稅、城建稅、教育費附加)，外資扣“兩稅”(營業稅、印花稅)。

　　【例題?單選題】房地產開發企業在確定土地增值稅的扣除項目時，允許單獨扣除的稅金是(　)。

　　A.營業稅、印花稅

　　B.房產稅、城市維護建設稅

　　C.營業稅、城市維護建設稅

　　D.印花稅、城市維護建設稅

　　[答疑編號346080201]

　　『正確答案』C

　　5.財政部規定的其他扣除項目

　　從事房地產開發的納稅人可加計20%的扣除：

　　加計扣除費用=(取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本)×20%

　　【例題?單選題】某房地產開發公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關的土地使用權支付額和開發成本共計10000萬元;該公司沒有按房地產項目計算分攤銀行借款利息;該項目所在省政府規定計征土地增值稅時房地產開發費用扣除比例按國家規定允許的最高比例執行;該項目轉讓的有關稅金為200萬元。計算確認該商品房項目繳納土地增值稅時，應扣除的房地產開發費用和“其他扣除項目”的金額為(　)。

　　A.1500萬元　　B.2000萬元　　C.2500萬元　　D.3000萬元

　　[答疑編號346080202]

　　『正確答案』D

　　『答案解析』應扣除的房地產開發費用和“其他扣除項目”=10000×10%+10000×20%=3000(萬元)

　　【例題?多選題】房地產開發公司支付的下列相關稅費，可列入加計20%扣除范圍的有(　)。

　　A.支付建筑人員的工資福利費

　　B.占用耕地繳納的耕地占用稅

　　C.銷售過程中發生的銷售費用

　　D.開發小區內的道路建設費用

　　[答疑編號346080203]

　　『正確答案』ABD

　　(二)對于存量房地產轉讓，可扣除：

　　1.房屋及建筑物的評估價格。

　　舊房及建筑的評估價格是指在轉讓已使用的房屋及建筑時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。

　　評估價格=重置成本價×成新度折扣率

　　重置成本的含義是：對舊房及建筑物，按轉讓時的建材價格及人工費用計算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結構、同樣建設標準的新房及建筑物所需花費的成本費用。

　　2.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

　　3.轉讓環節繳納的稅金。

　　【例題?單選題】(2008年)某國有企業2006年5月在市區購置一棟辦公樓，支付價款8000萬元。2008年5月，該企業將辦公樓轉讓，取得收入10000萬元，簽訂產權轉移書據。辦公樓經稅務機關認定的重置成本價為12000萬元，成新率70%.該企業在繳納土地增值稅時計算的增值額為(　)。

　　A.400萬元　　 B.1485萬元　　C.1490萬元　　D.200萬元

　　[答疑編號346080204]

　　『正確答案』B

　　『答案解析』轉讓舊房及建筑物時，計算土地增值額可以扣除的項目有3項：(1)房屋及建筑物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率=12000×70%=8400(萬元);(2)取得土地使用權所支付的地價款和繳納的有關費用，本題沒有涉及;(3)轉讓環節繳納的稅金=(10000-8000)×5%×(1+7%+3%)+10000×0.05%=115(萬元)。增值額=轉讓收入-扣除項目金額=10000-8400-115=1485(萬元)