新的租賃會(huì)計(jì)準(zhǔn)則已經(jīng)醞釀多時(shí)，經(jīng)過(guò)多年討論現(xiàn)在終于塵埃落定。2016年1月，新準(zhǔn)則——《國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第16號(hào)——租賃》(IFRS 16)發(fā)布，新準(zhǔn)則將于2019年1月1日開(kāi)始或之后的會(huì)計(jì)期間生效，取代現(xiàn)行的《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)——租賃》(IAS 17)。

　　新的IFRS 16帶來(lái)的不只是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變化，還有更深遠(yuǎn)的影響。無(wú)論是地產(chǎn)發(fā)展商、零售、服務(wù)企業(yè)或酒店集團(tuán)，都應(yīng)該全面審視各自的房產(chǎn)和融資策略，千萬(wàn)不可低估新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則帶來(lái)的影響。

　　為何要重視新準(zhǔn)則
　　按照現(xiàn)行準(zhǔn)則，經(jīng)營(yíng)租賃的支付款項(xiàng)會(huì)在發(fā)生時(shí)在損益中費(fèi)用化，但在新的租賃準(zhǔn)則實(shí)施后，最大的變化是承租人在對(duì)租賃進(jìn)行會(huì)計(jì)處理時(shí)，需要將租賃資產(chǎn)及負(fù)債記入資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)，而租賃負(fù)債需要計(jì)提利息。

　　概括而言，按照新的IFRS 16，承租人所使用的會(huì)計(jì)模式需要將所有重大的租賃在資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)確認(rèn)。

　　換言之，承租多項(xiàng)資產(chǎn)的企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債都將同時(shí)增加。

　　按照新的租賃準(zhǔn)則，雖然現(xiàn)金租金不會(huì)發(fā)生改變，但租賃費(fèi)用將會(huì)前高后低(其原因是在最初幾年，租賃將作為攤銷(xiāo)貸款進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，導(dǎo)致最初幾年計(jì)提的利息較高，之后則逐漸在租賃期內(nèi)下降)。因此，企業(yè)的利潤(rùn)(Net profit)在租賃開(kāi)始的最初幾年相比現(xiàn)行會(huì)計(jì)模式將會(huì)下降，每股收益(Earnings per share)也會(huì)減少。

　　從承租人的角度來(lái)看，零售和服務(wù)等簽訂租約較多的行業(yè)要如何應(yīng)對(duì)?

　　對(duì)零售業(yè)的影響

　　零售企業(yè)在微觀和宏觀層面都面臨一系列的挑戰(zhàn)。鑒于愈來(lái)愈多的消費(fèi)者選擇網(wǎng)購(gòu)，移動(dòng)技術(shù)日益成熟，零售商不得不謹(jǐn)慎管理各自的實(shí)體店鋪。

　　租金成本占零售企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用的很大一部分，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，零售企業(yè)需要考慮未來(lái)的業(yè)務(wù)模式及租賃的處理方式。零售企業(yè)若不清楚未來(lái)5至10年市場(chǎng)對(duì)實(shí)體店鋪的需求，則考慮不簽訂長(zhǎng)期租賃合同，亦可能會(huì)傾向于簽訂較短的租約或含有中斷條款的租約，因?yàn)樽饧s愈短，資產(chǎn)負(fù)債表中的負(fù)債就愈低。

　　零售企業(yè)應(yīng)評(píng)估新的租賃會(huì)計(jì)準(zhǔn)則(IFRS 16)造成的影響，包括要將所有的店鋪?zhàn)赓U義務(wù)記入資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)，并在資產(chǎn)負(fù)債表的另一側(cè)增加了一項(xiàng)新的“使用權(quán)”資產(chǎn)，同時(shí)不能低估租賃費(fèi)用(包括利息成本)的影響。

　　對(duì)服務(wù)業(yè)的影響

　　新的租賃會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)服務(wù)業(yè)(包括金融服務(wù)和支持服務(wù)企業(yè))的影響更加顯著。

　　這些企業(yè)的發(fā)展主要依靠人力資源，一般都是租賃辦公場(chǎng)所后支付租金，并盡量保持資產(chǎn)負(fù)債表的「輕盈」。新的租賃會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求將大額的資產(chǎn)和負(fù)債記入資產(chǎn)負(fù)債表，這可能導(dǎo)致相關(guān)企業(yè)重新考慮某些合同條款和業(yè)務(wù)慣例，如對(duì)短期租約的偏愛(ài)、續(xù)租選擇權(quán)、交易的結(jié)構(gòu)或定價(jià)等。

　　對(duì)債務(wù)和融資的影響

　　租賃會(huì)計(jì)的變化對(duì)承租人和出租人而言，都會(huì)在債務(wù)和融資方面帶來(lái)重大影響。

　　在租賃開(kāi)始的最初幾年，由于租賃支付的利息較高，因此對(duì)凈利潤(rùn)和每股收益均會(huì)造成影響。雖然從現(xiàn)金角度看沒(méi)有什么變化，但企業(yè)需要將變化帶來(lái)的影響告知持份者和股東。對(duì)于現(xiàn)有銀行貸款下的財(cái)務(wù)承諾(Financial covenants)，需要考慮的問(wèn)題是在采納新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之后，由于資產(chǎn)負(fù)債表上的債務(wù)顯得更加沉重，是否需要對(duì)財(cái)務(wù)承諾的計(jì)算進(jìn)行修訂。

　　對(duì)估值的影響

　　對(duì)于業(yè)主而言，雖然不存在會(huì)計(jì)方面的影響，但若承租人都希望縮短租約，可能對(duì)投資物業(yè)的估值產(chǎn)生影響。

　　承租人需要關(guān)注

　　毫無(wú)疑問(wèn)，對(duì)于任何擁有大規(guī)模經(jīng)營(yíng)租賃的承租人而言，該項(xiàng)新準(zhǔn)則都將產(chǎn)生重大的系統(tǒng)影響。但是，該項(xiàng)新準(zhǔn)則提供了若干豁免規(guī)定和實(shí)務(wù)簡(jiǎn)便方法，以降低承租人應(yīng)用準(zhǔn)則的難度：

　　小額項(xiàng)目租賃可被豁免，即使影響重大的也適用。這些通常是指資產(chǎn)全新時(shí)的價(jià)值為5000美元或以下的項(xiàng)目，比如個(gè)人計(jì)算機(jī)、手機(jī)等。

　　短期租賃可被豁免。這指的是租賃期為12個(gè)月或以下的租賃。

　　新的IFRS 16帶來(lái)的不只是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變化，還有更深遠(yuǎn)的影響。公司必須在年報(bào)中披露采納在當(dāng)前會(huì)計(jì)期間尚未生效的新準(zhǔn)則和詮釋可能帶來(lái)的影響，并應(yīng)該考慮說(shuō)明公司是否正在評(píng)估IFRS 16新租賃準(zhǔn)則造成的影響。企業(yè)(無(wú)論是地產(chǎn)發(fā)展商，還是零售、服務(wù)企業(yè)、酒店集團(tuán))都應(yīng)該全面審視各自的房產(chǎn)和融資策略，千萬(wàn)不可低估新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則帶來(lái)的影響。

　　接下來(lái)怎么辦

　　有鑒于此，企業(yè)及其董事會(huì)可考慮采取下列措施：

　　首先，要整理出所有應(yīng)用新準(zhǔn)則所需的相關(guān)租賃數(shù)據(jù)，尤其是租賃的時(shí)間以及當(dāng)時(shí)的收益率和融資成本;

　　其次，要評(píng)估融資和貸款合同變更造成的潛在影響，從稅務(wù)角度考慮有沒(méi)有其他方法來(lái)應(yīng)對(duì)物業(yè)租賃發(fā)生的變化;

　　最后，要及時(shí)將新準(zhǔn)則帶來(lái)的影響告知股東和持份者，重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容包括對(duì)財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)的影響、實(shí)施的預(yù)期成本，以及業(yè)務(wù)模式可能發(fā)生的變化。