在新一輪營改增中，房地產行業的試點改革被稱為難啃的“硬骨頭”。

　　第一個原因，牽涉面廣。在曾經作為地方第一大稅種的營業稅中，有超過30%的稅收來自房地產行業企業。第二個原因，首次將自然人納稅人納入營改增試點，與老百姓購房成本緊密相關，改革的復雜程度進一步提升。

　　這項改革如何進行，對個人和房地產行業將帶來哪些影響?

　　二手房交易稅負略有減輕

　　營改增之后，二手房交易中的稅費到底怎么算?

　　湖北省武漢市國稅局局長姜鋒舉例分析說：“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，超過2年(含)的，免征增值稅。比如，某人將購買不足2年的住房以100萬元銷售，按原營業稅政策應納稅為：100萬元×5%=5萬元。而增值稅是價外稅，其計稅依據需調整為不含稅收入，應納稅為：100萬元/(1+5%)×5%=4.76萬元，相比少交2400元。相應地，盡管稅率不變，但應稅收入降低，契稅、個人所得稅等交易環節稅額也會減少。”

　　“總體來看，營改增后二手房交易對納稅人來講，征收機關、辦稅場所和流程等都沒有變化，但稅負會略有減輕。”國家稅務總局有關負責人表示。

　　“為了方便納稅人房屋轉讓、私房出租等稅收繳納和發票代開，目前，武漢共設立145個代征點，由地稅部門代征這部分稅款。”姜鋒說。

　　個人出租不動產稅率如何計算，稅負能否降低?

　　按照規定，個人(自然人)出租不動產，要看不動產的屬性。如果是屬于非住房，增值稅征收率為5%;如果屬于住房，增值稅征收率為5%，減按1.5%計算繳納。例如，某人出租非住房年租金100萬元，應繳納的增值稅為100/(1+5%)×5%=4.76萬元，較原營業稅少繳2400元;若出租住房，則應繳納增值稅為100/(1+5%)×1.5%=1.42萬元。

　　同時，個人出租不動產，月銷售額不超過30000元，還可享受免征增值稅的稅收優惠。比如，每月出租非住房租金收入為10000元，可以免征增值稅，但需要交納個人所得稅、房產稅和印花稅;如果每月的租金收入是40000元，就需要交納增值稅及附加以及個人所得稅、房產稅和印花稅。

　　“對于承租方而言，用于生產經營的房屋租金也可用于抵扣稅款，承租方只需要求房東提供由稅務局開具的發票，就可憑票抵扣。”姜鋒分析說。

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