今年4月，全面推開營改增之前，本報記者曾經采訪了幾家房地產企業(yè)，企業(yè)的財務人員對營改增后本企業(yè)可能發(fā)生的變化展開了測算。當時，有企業(yè)估算稅負會下降，但大多數企業(yè)心里沒底兒。經過4個多月的運轉，營改增究竟讓這些房地產企業(yè)收益幾何?又給他們帶來了哪些變化?日前，本報記者再次采訪了這些企業(yè)。

　　記者發(fā)現，營改增后，納稅額的下降讓房地產企業(yè)的資金周轉更活了，提升了管理效能，也讓房地產企業(yè)對行業(yè)的發(fā)展更有信心了。從最初的忐忑不安到現在的信心滿懷，他們的經歷代表了眾多營改增房地產企業(yè)的心路歷程。

　　大連金宸：稅負真的降了
　　“營改增擴圍即將滿5個月了，各項優(yōu)惠政策都被我們裝進了‘口袋’，之前的測算結果也一一得到證實，可以說企業(yè)跟營改增的相處漸入佳境。”在自家樓盤項目金宸聯(lián)郡的銷售中心，大連金宸集團有限公司的財務總監(jiān)田德全滿面春風地對記者說。

　　金宸集團是大連市金州區(qū)知名的房地產商，業(yè)務橫跨房地產、建筑和物業(yè)管理行業(yè)，先后開發(fā)了十幾個地產項目。今年上半年，擁有多年工作經驗的田總便開始了仔細的測算：營改增究竟讓集團收益幾何?測算結果讓他喜出望外：房地產、建筑和物業(yè)管理行業(yè)，營改增后稅率的降幅分別達到4.76%、2.91%和40%。經過這幾個月時間的運轉，實際稅負證實了他的測算。

　　田德全說，剛實行營改增那陣兒，集團財務人員著實經歷了一番“磨合”時段。雖然之前的培訓聽得都挺明白，但遇到實際問題怎樣操作，比如對于預售階段、確認收入實現階段如何開具發(fā)票、如何申報納稅就不知道。好在稅務機關有著暢通的問題解決渠道，既可以尋求稅源管理部門的幫助，也可以向辦稅服務廳反映情況，還可以撥打12366咨詢。每一條渠道都很暢通，都能及時地解決企業(yè)的問題。

　　據田德全介紹，國家稅務總局對于房地產及建筑安裝企業(yè)相關支持政策的文件出臺后，金宸集團根據企業(yè)自身特點，積極采用“輕包工、甲供材”的業(yè)務模式，充分利用相關政策并參與到增值稅的抵扣鏈條之中，解決了重復征稅的問題。

　　“政策紅利相當于直接送錢給企業(yè)。每一點政策的傾斜對企業(yè)來說都是陽光雨露。營改增后，享受到政策紅利的房地產企業(yè)有了更大的發(fā)展優(yōu)勢，”田德全說。

　　寧波得力：發(fā)展思路要變
　　“營改增實施后，原先我們擔心稅負會增加，但從這幾個月情況來看，我們的憂慮是多余的。”寧波得力房地產公司財務經理楊芳芳說。

　　得力房地產公司是寧波市知名的房地產開發(fā)商。營改增實施后，該公司的兩個老項目，按照簡易辦法征收，節(jié)省了稅款333萬元。而近期剛開工的兩個新項目，占地196畝，計劃建成45萬平方米的住宅小區(qū)，總投資達到了22億元。由于房地產項目的土地出讓金可以直接從銷售額中扣除，建筑安裝成本也可以抵扣進項稅額，與原來繳納的營業(yè)稅相比，預計總體稅負會下降。營改增后，房地產企業(yè)在收到預收款時按3%的預征率預繳增值稅，比過去營業(yè)稅率5%低兩個百分點，進一步緩解了企業(yè)資金周轉壓力。

　　據測算，土地出讓金成本在總體開發(fā)建設成本中占比35%左右，再加上其他設計服務、建筑服務、咨詢服務以及購買的材料、設備、辦公用品等可以抵扣進項稅額，企業(yè)能進一步降低稅收負擔，也有利于促進樓市庫存的消化。

　　營改增對商業(yè)地產帶來的影響也非常大。企業(yè)購買不動產并按固定資產進行會計核算可分2年抵扣增值稅，將利好自用型買家，激發(fā)投資者投資大宗商業(yè)地產熱情，促進商業(yè)房地產的去庫存。楊芳芳表示，房地產企業(yè)的發(fā)展思路將可能因此發(fā)生轉變，今后會將目光更多地放于精裝修商業(yè)樓盤，向企業(yè)用戶提供高質量的辦公物業(yè)，將是拉動銷售的一大選擇。

　　營改增的實施，對企業(yè)的內控制度也產生了積極的效果。據得力房地產有限公司財務人員陳敏巧介紹，營改增剛開始時，該公司的工作人員仍習慣性地保留營業(yè)稅的思維方式，不考慮合同價款是否含稅，也從未考慮取得的是專用發(fā)票還是普通發(fā)票。該公司多次對財務、法務和采購等部門開展稅法輔導，一方面要掌握哪些進項可以抵扣，哪些進項不可以抵扣;另一方面要改變原有的管理模式，增強公司在勞動用工、合同和采購等管理流程的規(guī)范性。

　　西安萬科：管理更規(guī)范更精細
　　“營改增不僅給我們公司帶來約2000萬元的減稅紅包，也有益于我們管理更規(guī)范高效。”財務主管孫超告訴記者，從營改增初期到現在，公司上下理念變了，也有效帶動了產業(yè)鏈企業(yè)由原先的粗放型經營轉向規(guī)范化、精細化管理。

　　“營改增帶來的是全行業(yè)經營模式和發(fā)展規(guī)劃的轉變，要享受‘稅負只減不增’的改革紅利，要求我們在管理上下功夫。”孫超告訴記者。

　　據孫超介紹，為此萬科集團自主研發(fā)應用了發(fā)票協(xié)同管理平臺系統(tǒng)，該系統(tǒng)能夠全流程管控增值稅專用發(fā)票的開具和流轉。記者登錄該系統(tǒng)看到，管理平臺可以第一時間發(fā)布工程采購信息，供應商中標后即在系統(tǒng)提示下供應材料，并根據系統(tǒng)推送發(fā)票信息，只需確認即可開出發(fā)票，減少了開票操作失誤。發(fā)票開好后，系統(tǒng)提醒快遞公司上門服務，郵寄到武漢管理中心統(tǒng)一認證，同時相關信息進入財務管理系統(tǒng)。這一套閉合的系統(tǒng)，解決了企業(yè)營改增后票據管理帶來的各項風險。

　　“以前是財務部收取、認證正式發(fā)票，工程師確認工程量完備即可付款給供應商，現在新系統(tǒng)上線后，管理全程電子流轉、環(huán)環(huán)相扣，發(fā)票要由專業(yè)團隊認證確認，有問題的會退回重辦。隨著系統(tǒng)的不斷完善，我們一線的工作量也在減少，發(fā)票意識深入人心，管理更加規(guī)范高效。”孫超說。