2016年12月舉行的中央經濟工作會議為2017年樓市定下了“平穩健康發展”的主基調，同時提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，并強調運用金融、土地、財稅、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。

　　2017年1月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關于創新政府配置資源方式的指導意見》，明確提出，“支持各地區在房地產稅上的探索創新”。一時間，房地產稅再成熱點話題。

　　本月23日，國務院新聞辦舉行新聞發布會，住房城鄉建設部副部長陸克華在回答記者有關房地產稅的提問時表示，“這是十八屆三中全會明確的改革任務，要加快房地產稅立法，并適時推進改革。有關部門正在按照中央要求開展工作。”

　　按照中國財稅法學研究會會長、北京大學法學院教授劉劍文在去年接受媒體采訪時的說法，本屆人大任期到2017年底，因此，預計房地產稅法最快將在2017年底前通過，慢的話可能會在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內通過。

　　那么，房地產稅的進程是否會如劉劍文所預測?如何解讀國務院提出的“支持各地區在房地產稅上的探索創新”?此外，更牽動人們神經的是，房地產稅的開征對房價到底影響幾何?《財會信報》記者就此采訪了業界專家。

　　進程
　　今年能否提請人大審議尚不確定
　　十八屆三中、四中全會以及去年年底召開的中央經濟工作會議已經發出明確信號，“房子是用來住的、不是用來炒的”，要用立法手段推進房地產稅改革。中央財經大學財稅學院著名稅收專家張廣通在接受《財會信報》記者采訪時表示，有關部門積極貫徹中央精神，馬不停蹄地在進行房地產稅立法的調研和草案起草工作，但離人們的期待似乎尚有較大距離。列入第十二屆全國人大立法規劃的房地產稅法何時向全民公開征求意見，何時進入一審程序，目前仍處于不確定狀態。張廣通分析，之所以會出現這種“雷聲大雨點小”、“只聽樓梯響，不見人下來”的局面，一個重要原因就是房地產稅關系千家萬戶的切身利益，關系成千上萬人的就業，關系國民經濟的可持續發展、社會的和諧穩定，一舉一動都牽動著億萬人的心，對立法的必要性、指導思想、一些關鍵稅制要素如何設計，征收房地產稅的配套條件，中央與地方的權益劃分等都還存在不小的爭議。不僅一些利益集團有很強的抵觸情緒，就是地方政府也并非都熱心房地產稅的開征，而普通老百姓也有不少疑慮，擔心自己有房產但無能力繳稅。張廣通認為，在諸多問題未形成社會高度共識的情況下，匆忙推出房地產稅改革方案，風險無疑是不可估量的。

　　今年年底將召開中共十九大，這是國內外高度關注的第一位政治大事，要求營造和諧穩定的社會環境，而房地產稅法顯然不適宜在這樣的環境下出臺。盡管該法已列入第十二屆全國人大立法規劃，但比起《民法典》這樣保護公民財產權的上位法，房地產稅法顯然是“不受歡迎的”。因此，張廣通本人對房地產稅法草案在今年年底前公開征求意見或進入第一次立法審議階段不報樂觀態度。以前列入立法規劃而到期未能落實的事例也不是沒有，比如《稅收基本法(草案)》的起草、《稅收征管法》的修訂等，緊鑼密鼓之后往往因形勢變化而悄無聲息。房地產稅法今年啟動立法審議可能性不大，但也不是說遙遙無期。

　　張廣通預估，2018年也許是房地產稅法草案公開征求意見和進入人大一審程序的可行節點，2020年前完成全部立法程序，2021年進入正式實施階段，是一個大概率事件。

　　中國財稅法學研究會副會長、中國政法大學民商經濟法學院教授施正文在接受《財會信報》記者采訪時也表示，從目前的情況判斷，房地產稅法在2017年能否提交人大審議還存在不確定性。但他本人預測，加快立法進程盡早提交人大審議，在2018年年底前通過立法。施正文進一步解釋，立法通過的時間并不等于就是稅種開征的時間。法律何時實施、稅種何時開征可以授權各地方自主決定。

　　中國社科院農村發展研究所研究員、 社科院研究生院教授馮興元在接受《財會信報》記者采訪時同樣表示，全國人大常委會立法規劃已經將房地產稅法列入一類立法項目。但現在還不太好判斷是否能在本屆任期內通過。他認為，無論是在本屆任期內還是在下個任期通過，房地產稅法的實施難度都有很大。馮興元指出，要想開征房地產稅，首先需要有一個全國統一的房地產數據庫，否則會出現大量“漏網”和征稅不公的問題。因為居住面積超出一定豁免面積之后，增量面積越大，政府越會趨向于征收更重的稅。如果不能建立相對完善的全國統一房地產數據庫，就會出現享受稅收優惠或偷漏稅的“特權階層”。

　　探索
　　地方政府自主試點難度大
　　兩辦印發的《關于創新政府配置資源方式的指導意見》中指出：“創新政府配置資源方式涉及面廣，情況復雜，各地區各部門要結合工作實際，積極開展改革探索，建立健全有效推進改革的問責、容錯和糾偏機制。在維護全國統一大市場的前提下，支持各地區在新型城鎮化、國資國企改革、區域性金融市場和金融機構、房地產稅、養老和醫療保障等方面探索創新。”

　　施正文對此表示，按照稅收法定原則，國務院的意見也可以理解為今年會加快房地產稅的立法進程。因為各地區在房地產稅上進行探索和創新，必須要有國家層面的基本政策和框架，在此基礎之上，授權各地方自行決定開征時間、范圍、稅率、稅收減免優惠等。

　　據了解，美國的房產稅都是由地方政府自行征收。全美50個州都征收房產稅，這一稅種是地方政府的主要收入來源。地方政府根據各自實際情況來確定稅率并依法征收，有資料統計，目前美國的房地產稅稅率大致介于1%-3%之間，房產稅作為房產永久持有的最基本保證。征收房產稅的目的是維持地方政府的各項支出、完善公共設施和福利，主要用于民眾所在區域的教育及公共服務支出。因此，美國房地產稅的征稅主體是郡政府、市政府和學區，聯邦政府和州政府都不征收房產稅。其課稅對象為房屋，以房屋估價為課稅依據。一般來說，郡稅、城市稅和學區稅三者之間的比例為1∶1∶5。

　　但施正文表示，鑒于國情不同，美國的房地產稅征收模式并不適用于我國。我國還是需要中央統一立法，同時賦予地方一定的自主權限。

　　張廣通解讀認為，兩辦的指導意見對推進房地產稅地方試點的表述傳達了四個信號。一是中央政府鼓勵地方政府在優化政府資源配置方式方面大膽探索創新，并寬容失敗，允許及時糾偏;二是房地產稅改革不會停止;三是在房地產稅立法方面中央政府面臨很大壓力，而房地產稅的最終受益者是地方政府，地方政府應當分擔中央壓力，因地制宜開展多樣化探索創新，為中央政府立法積累經驗;四是對在上海和重慶進行的房地產稅改革試點表示支持。但從上海、重慶兩地試點過程來看，也只是輕輕試水，試點效果似乎并不理想，兩地還要不要堅持將這一試點繼續進行下去，社會上出現了不同的聲音，試點地區政府也有疑惑。不過這兩地的試點方案也是在財政部、國家稅務總局的宏觀指導下進行的，且兩地的試點模式并不完全一樣，這也是中央政府有意而為，是對房地產稅法立法模式的有益探索。

　　由此，張廣通表示，允許地方政府進行獨立探索，從法理上沒有問題，但對這個燙手的山芋，沒有中央政府的有力指導和支持，并與房地產稅全國立法有機銜接，讓地方政府以地方立法形式進行試點開征，風險和難度都很大，其成功機率幾乎為零。一個顯而易見的事實是，在國土資源部和建設部的推動下，要求各地將房地產存量和交易信息全部上網并與全國聯網的工作，到現在有許多地區還沒有完成，許多地區的經濟發展靠房地產行業支撐，消化房地產存量比抑制房地產泡沫更迫切，所以對國家房地產宏觀調控政策并不熱心。此外，土地財政能否用房地產稅來替代，許多地方政府也是不看好的。由此看來，鼓勵地方政府獨立自主地進行房地產稅探索，“骨頭多肉少”，短期很難見到實效。另外，就像上海、重慶的房地產稅試點一樣，一旦試點方案正式落地了，老百姓也遵從了，下一步若與中央的立法精神相悖，需要廢止，地主政府與納稅人的利益關系將面臨尷尬的局面。即使是房地產高燒此起彼伏的部分一線城市，是否樂意用房地產稅來替代雙限的行政手段，恐怕也要打一個大大的問號。

　　馮興元表示，此前上海和重慶做了有益的嘗試。地方進行嘗試當然比沒有嘗試好，存在制度競爭是好事情。但是這些嘗試都解決不了公平稅負的問題。比如到全國各地多處購房者，一般難以計算其在外地的購房面積，這樣征稅水平會偏低或者稅收被免。應首先建立一個全國統一的房地產數據庫。否則，只是部分抑制房地產價格上漲，甚至變相容忍或者慫恿了跨地區購置多套住房。

　　影響
　　科學合理的房地產稅可以調節和抑制房價
　　房價是多年來社會熱議的焦點。“居者有其屋”是老百姓安居樂業的重要保障。隨著近年來房價的不斷攀升，擁有自己穩定的居所對于不少人來說，或許是遙不可及的夢想。開征房地產稅抑制房價，也可以說是一部分人所期盼的。不過，對于房地產稅能否抑制房價，目前業界觀點也是各有千秋。

　　施正文表示，房地產稅可以起到調節和抑制房價的作用，但這主要取決于政策制定和制度設計的科學性與合理性。因此，他建議要開門立法，廣泛征求和聽取社會公眾意見。

　　張廣通認為，房地產稅是構成房地產成本的重要因素，也是調節房地產占有和使用行為的重要影響因素，說它對房價不會產生影響，顯然是毫無根據的。但房地產稅究竟能對抑制房地產價格不合理上漲起多大作用?張廣通指出，要對這個問題作出一個客觀的評價，有兩個因素是不可忽視的，一是房地產市場的供求形勢。在賣方市場下，房地產稅一定會刺激房地產價格上漲，即稅負會由持有方向使用方轉嫁(持有的房屋會抬高租金);而在買方市場下，房地產稅對房地產價格有抑制作用，即房地產稅不易從持有方轉嫁給使用方;二是房地產稅的功能性質定位。房地產稅到底定義為財產稅還是特定目的行為稅，也影響房地產價格的變化。如果作為對占多套房、占高檔房、占大戶型房的一種抑制措施，那么房地產稅就是特定目的行為稅，它的征稅范圍要相對小一些，調節重點肯定是富人，而富人對高房價的承受能力要比普通工薪階層強得多，所以對房地產價格的抑制作用有限;如果作為一種加大居住成本、抑制財產過多積聚和閑置浪費的一種措施，并按房地產評估價值征稅，那么征稅范圍就會較為廣泛，它就是財產稅，與遺產贈與稅類似，等于以隱蔽的稅收形式將房產持有者的過多存量財產分期拿走。在這種情況下，富人依然繳稅較多，而普通百姓考慮到持有多套房的稅收成本，也會出售部分并不急需或并不滿意的房產，從而增加市場的房屋供給，對抑制房地產價格是有利的。

　　張廣通表示，房地產稅肯定要在這兩種功能性質間作出權衡，或者是行為稅、或者是財產稅、或者兼而有之。目前從上到下已經形成共識的是，要加大房地產持有環節的稅收負擔，適當減輕房地產交易環節的稅收負擔，以此推理，房地產稅向特定目的行為稅方向傾斜也許是阻力最小、風險最小、成功率較高的一條路徑。何時向財產稅方向轉化，可作為一個未來話題暫時擱置下來。

　　馮興元認為，調節和抑制房價不應該是推行房地產稅的根本因素。更重要的是遵循同意原則和受益原則。調節和抑制房價，需要一整套的措施，房地產稅只是附帶了這種效應。不能把它作為推出該稅種的主要理由。調節和抑制房價的一整套方案包括：強化私人產權保護，開放種種資源市場、產品市場和金融市場，打破行政壟斷，讓人們有著多種多樣的投資機會，從而不把房地產市場和股市當作是投資的近乎唯一渠道。如果房地產市場和股市成為近乎唯一的投資渠道，兩者必然成為準“賭場”。此外，投資房地產和股市也是投資者的正當權利，無論投資者何時進入或者退出，都是正當的投資。

　　馮興元建議，房地產稅的開征應當在減免房地產的稅、費后才能引入，并且房地產稅的稅率不能太高，因為目前國人的人均收入水平還比較低。很多買房者是舉家動員、同時貸款才購房。很多房主其實是“房奴”。其中，大量“房奴”難以負擔過高的房地產稅。

　　馮興元最后表示，房地產稅費本來就很重，新建房產大約60%的價值都被政府收走，比如以各種稅、費和國有土地轉讓收入的形式。新老住房轉讓，政府收取的稅費也很高。按道理，征稅應該基于同意的原則。最好讓房地產稅收入全部歸市、縣、鄉級地方政府，而不是省和中央。讓是否征收房地產稅由這些地方的百姓自己來確定。中央只要作出一個框架性立法即可。對于跨地域擁有多套住房的，由中央和省級政府安排征收附加稅收。收入則分歸各省，中央不需要占有。房地產稅本質上應該是地方稅收收入，用于地方支出。地方稅的收益單位越靠近基層行政區，地方之間越容易形成良性競爭，財政學中的“蒂伯特機制”就越發揮作用，居民越會朝著他們所認為的“稅負+公共服務”籃子最符合其偏好的地方遷居。這樣容易使得中國從單中心的行政區結構轉向多中心的區域布局。