由于當前房產價值普遍偏高，購房后的契稅支出成為購房人的一項考量因素，個人購買住房是否可以享受契稅優惠政策，成為納稅人尤為關注的問題。

　　《關于調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》(財稅〔2016〕23號)第一條第一項規定，“對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。”財稅〔2016〕23號文件第一條第二項規定，“對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。”財稅〔2016〕23號文件第三條規定，“北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施本通知第一條第二項契稅優惠政策。”

　　在實際辦理納稅業務過程中，納稅人是否可以享受財稅〔2016〕23號文件第一條第一項優惠政策，針對不同情況有不同回答。筆者結合北京市地稅局日常為納稅人辦理契稅業務時接觸到的實際案例，具體分析個人購買家庭唯一住房如何享受契稅優惠。

　　優惠主體、優惠對象與優惠前提
　　案例一 小張與妻子合伙開了家企業，該企業獲得購買住房資格，小張以企業的名義購買住房一套，該企業只有小張和妻子兩位股東，且兩位名下均無其他住房。該企業購買住房是否可以享受契稅優惠政策?

　　案例二 小魏購買了一間商住兩用的二手商鋪，開了一家小商店，并且特地在二樓裝修了一番，準備平時也住在自家小店里，小魏現在單身，名下就這一套商住兩用的房產。小魏可以享受契稅優惠政策嗎?

　　案例三 小李名下有一套住房，和妻子結婚后，又為妻子購買了一套住房，妻子名下有且僅有這一套住房。他的妻子可以享受契稅優惠政策嗎?

　　案例四 王先生單身，名下有兩套房產，一套為經營用商鋪，一套為近期購買的居住用普通住房，現開發商通知王先生自行到稅務機關繳納契稅，王先生近期購買的住房能否享受契稅優惠政策?

　　案例分析：
　　財稅〔2016〕23號文件表明契稅的優惠主體為“個人”，優惠對象為“住房”，優惠前提為“家庭唯一”。案例一中小張和妻子以企業名義購買住房，不符合優惠主體為“個人”標準;案例二中小魏購買的商住兩用商鋪不屬于住房，不符合優惠對象為“住房”標準;案例三中小李與妻子為一個家庭單位，小李在自己名下有住房的前提下為其妻子購買住房，不符合優惠前提“家庭唯一”標準。以上三種情況均不在契稅優惠政策實施范圍之內，應按法定稅率(北京市契稅稅率為3%)征收契稅。案例四中王先生目前單身，名下雖然有兩套房產，但其中一套為商鋪，現應稅房產可視為王先生家庭唯一住房，可以根據該住房面積的不同，享受1.5%稅率或1%稅率的契稅優惠政策。

　　總之，只有同時滿足“個人”購買“住房”，且為“家庭唯一”住房，才可享受以上契稅優惠政策。

　　如何界定家庭唯一住房
　　案例五 小安是一位大學應屆畢業生，未婚，父母為其購買一套住房，小安父母名下有其他住房房產，小安名下僅此一套。該套住房是小安家庭唯一住房嗎?

　　案例六 王先生現在已婚，婚前購買了一套住房還未繳納契稅，該套住房是王先生個人名下唯一住房，其妻子王太太婚前也購買了一套住房，是王太太個人名下唯一住房，交稅時已經享受契稅優惠政策。王先生婚前購買的唯一住房，婚后交稅能否享受契稅優惠政策?

　　案例七 小珍已婚，之前離過一次婚，離異狀態時購買了一套住房，小珍名下有且僅有此一套住房，現如今再婚后來交稅，前夫和丈夫名下都有房，小珍此套住房在離異時購買，算家庭唯一住房嗎?

　　案例分析：
　　財稅〔2016〕23號文件中所指家庭成員，包括購房人、配偶及其未成年子女。案例五中小安是一位大學應屆畢業生，通常情況下，小安已成年、未婚、名下僅此一套房，其家庭成員只包括購房人自己，并不包括其父母，該套住房是小安家庭唯一住房，可以享受契稅優惠政策;若小安未成年，其家庭成員包括購房人及其監護人，即案例五中小安的父母，小安父母名下有其他住房房產，則該套住房不是小安家庭唯一住房。

　　根據北京市地方稅管理處2014年4月8日發布的《關于婚前購房家庭唯一住房認定問題的意見》，購房人成年后且在婚前購買住房，婚后辦理該住房契稅手續，征收機關應查詢該納稅人房產記錄信息，確認所購住房是否為家庭唯一住房。案例六中王先生婚前買房婚后交稅，且個人名下有且僅有此套應稅住房一套，因此可以享受契稅優惠政策。

　　若購房人可以提供足夠的證據，如離婚證和離婚協議書、新房購房合同和結婚證，來證明購房人購房時為離異單身狀態，征收機關可查詢該納稅人房產記錄信息，確認所購住房是否為家庭唯一。案例七中小珍需要向稅務機關出示相應材料，協助稅務機關取得小珍離婚日期、購房日期和再婚日期，繼而確定小珍是在離異單身時間段購房，名下有且僅有此套住房，即可享受家庭唯一住房契稅優惠。

　　90平方米界限的具體應用
　　案例八 肖女士在北京購買新房一套，為家庭唯一住房，面積為143平方米，肖女士聽同事說此套住房面積超過了140平方米，為非普通住房，應適用契稅稅率為3%，該同事說法正確嗎?

　　案例九 小劉購買的新房為預售住房，預售合同上顯示房屋的“預售面積”為89.3平方米。在交房時，小劉收到開發商郵寄來的補充協議及“面積差”款項發票，該補充協議上顯示房屋“實際面積”為90.2平方米，此套住房為小劉家庭唯一住房，小劉繳納契稅時適用的稅率為多少?

　　案例分析：
　　財稅〔2016〕23號文件自2016年2月22日開始執行，此前，個人在北京購買非普通住房，契稅稅率為3%，政策執行后，取消了普通住房和非普通住房在契稅優惠政策上的差別，統一適用財稅〔2016〕23號文件第一條第一項優惠政策。案例八中，不論肖女士何時購買住房，只要她于2016年2月22后到稅務機關辦理繳稅業務且該住房為肖女士家庭唯一住房，便可享受契稅優惠政策，由于住房面積為90平方米以上，因此適用契稅稅率為1.5%。

　　在實際操作中，住房的實際面積由開發商委托具有測繪資質的測繪所進行最終確認，開發商根據測繪所出示的測繪圖表上的“實際面積”來制作補充協議(或結算單)，應該根據補充協議上所示面積判斷是否超過90平方米，選擇適用的稅率。案例九中小劉所購住房為家庭唯一住房，實際面積為補充協議上所示的90.2平方米，為90平方米以上，因此適用稅率為1.5%。對于“二手房”來說，“實際面積”以房屋產權證明上所示面積為準。

　　若納稅人符合享受“個人購買家庭唯一住房”契稅優惠政策的條件，就可以按當地稅務機關的規定，帶上身份證、戶口本及其他相關材料的原件和復印件，前往稅務機關辦理契稅繳納、享受契稅優惠�！　�(作者單位：北京市通州區地稅局)