房產開發企業以土地換房屋的會計處理
　　對于房地產開發企業出資、合作方出地的合作建房，房地產開發企業以轉讓部分房屋的所有權
為代價換取了部分土地的使用權，發生了銷售不動產的業務，應當按“銷售不動產”稅目征收營業
稅。由于雙方通過以物易物方式進行交易，并沒有發生實際的現金結算，因而需要核定房地產開發
企業出售不動產的營業額。
　　案例1：
　　[案情說明]2002年8月22日，甲醫院同丙房地產開發有限公司合作建房。合作協議規定，甲
醫院出地，丙房地產開發有限公司出資800萬，樓房建成后交由丙房地產開發有限公司使用10年，
10年期滿，樓房使用權歸甲醫院。丙房地產開發有限公司在使用期限內，每年定期向甲醫院交納5
萬元。但甲僅將每年收取的5萬元列入經營收入申報納稅，而未將丙房地產開發有限公司出資額80
0萬元列入經營收入，申報繳納營業稅。
　　[分析指導][國稅函發[1995]156號]文件對合作建房征收營業稅的問題作了明確規定：
合作建房中以出租土地使用權，是指一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙
方）提供資金，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租
賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中，甲方是以出租土地
使用權代價換取建筑物，發生了出租土地使用權的行為，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。
　　因此，甲醫院以租土地使用權為代價換取房屋所有權，應按“服務業??租賃業”繳納營業稅
，除將每年收取的5萬元列入營業收入外，還應將出資額800萬元按租賃期10年分攤列入，每年作為
經營收入。另外，由于樓房建成后，產權實際歸屬甲醫院，投資額應視同甲醫院房產價值征房產稅
。
　　案例2：
　　[案情說明]2002年1月8日某房地產開發有限公司與某高級職業學校合作建房，該高級職業學
校出地10000平方米，2002年9月2日建成的房屋面積為200000平方米，按照協議規定，雙方按5：5
的比例分配房屋，該高級職業學校得到房屋100000平方米。

　　[分析指導]對于房地產開發有限公司來說，即意味著以100000平方米的房屋換取了10000平
方米的土地使用權，發生了銷售100000平方米房屋的業務，應當對銷售的這100000平方米房屋按照
“銷售不動產”稅目征收營業稅。
　　由于沒有發生實際的價款結算，因而需要核定這100 000平方米房屋的營業額。
　　按照稅法規定，房地產開發企業應當按下列順序核定房屋的營業額：
　　（1）按企業當月銷售的同類不動產平均價格核定。
　　（2）按企業最近時期銷售的同類不動產的平均價格核定。
　　按下列公式核定計稅價格：
　　計稅價格＝營業成本或工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業稅稅率）
　　房地產開發有限公司銷售的同類房屋的平均銷售價格為每平方米4 200元，則銷售該100000平
方米房屋的營業額為42000萬元；
　　若房地產開發有限公司9月沒有銷售同類房屋，則前一段時間銷售過同類房屋，其平均銷售價
格為每平方米4100元，則銷售該100000平方米房屋的營業額為41 000萬元；
　　若最近時期房地產開發有限公司也沒有銷售過同類房屋，則應核定計稅價格。假如建造20000
0平方米房屋的工程成本為4800萬元，則這100 000平方米房屋的工程成本為2 400萬元。
　　假定當地稅務機關核定成本利潤率為30%，那么銷售這100 000平方米房屋的計稅價格為：
　　計稅價格＝2400×（1＋30%）÷（1－5%）＝3284.21萬元
　　房地產開發有限公司2002年9月應交營業稅的數額為：
　　應交營業稅＝420 000 000×5%＝21 000 000元。