房市調控重壓之下,一線房地產商重拾“現金為王”,通過加速周轉為持續增長儲備能量。5日,恒大地產宣布,公司在全國的所有樓盤將統一優惠15%。恒大地產有關負責人表示,未來一段時期內,樓市低迷將不可避免;加大力度促銷、快速回籠資金,不僅可以擴大市場占有率,而且將為今后的行業并購及市場整合做準備。

　　業內人士指出,房價理性回歸是真實住房需求有效釋放的前提條件,同時也是打破樓市“冰凍”局面的關鍵因素。而恒大等一線房地產商的降價行為將具有較強的示范效應,有望帶動區域房價步入調整期。

　　權威消息人士透露,從今天起,恒大地產全國約40個樓盤同時推出8.5折促銷讓利活動。這是新一輪樓市調控背景下,第一個擎起降價大旗的大型房地產開發企業,標志著高房價開始松動。

　　分析人士稱,8.5折優惠意味著房價下跌15%,或許,恒大地產推倒的是樓市降價的第一張“多米諾骨牌”。

　　五一期間,一機構所做的十大房企新政“生存之道”調查顯示,包括萬科(000002,股吧)、保利、中海、華潤、金地在內十個房企的上百個在售項目,動輒大幅漲價的做法已經完全消失�！半m然降價跡象尚不明顯,但在新政持續影響下,恒大這一領降行為至少將影響其樓盤分布的廣州、成都、重慶、武漢、南京、沈陽、天津等20余個典型城市的房價走勢�！睒I內人士說。

　　當然,恒大降價有著明確的戰略意圖。接近恒大地產的人士稱,恒大此舉一方面要在新政環境下快速搶占市場份額,保證公司現金流階段性安全,另一方面也為下一輪地產企業洗牌積累并購資金。

　　統計顯示,4月房企銷售記錄良好,但對資金的渴求仍然強烈。4月,恒大成功發行6億美元優先票據,年利率達13%;恒盛地產、碧桂園等企業也大舉融資。

　　在高調融資的同時,房企未忘打通另一條資金輸血通道,即銷售回款。業內不久前就預計部分去年在港上市的房企可能受首個財年業績增長數據的需要而率先降價回款,恒大、龍湖即在此列。另外,一些為上市而大舉擴張的房地產項目,目前正是支付土地出讓金和工程款項的集中期,這也是開發商熱衷促銷回款的重要原因。

　　目前,房地產企業的貨幣資金十分充足。

　　據Wind數據統計,今年一季度末,申萬分類的102家A股房地產企業持有的貨幣資金合計達1792億元人民幣,同比增長60.4%,創三年以來新高。其中,萬科手持現金179.2億元,高于短期借款和一年內到期長期借款的總和。另外,首開股份(600376,股吧)、保利地產(600048,股吧)、金融街(000402,股吧)等公司貨幣資金均超過100億元。

　　恒大地產最新公布的銷售業績顯示,今年4月,公司實現合約銷售額37.4億元人民幣,合約銷售面積57.8萬平方米。1至4月,公司累計實現合約銷售額121.3億元,合約銷售面積189.3萬平方米,同比分別增長120.3%和60.4%。4月中旬,恒大地產發行優先票據募集資金6億美元。在銷售回款和票據發行的雙重影響下,恒大地產所持貨幣資金顯著上升。截至今年4月30日,恒大現金余額達209.9億港元,增長28.3%。

　　業內專家指出,企業提高凈資產收益率主要有兩種方式,一是加速周轉、擴張規模,二是提高售價、最大化單位利潤。在房地產低迷期和平穩發展期,一線地產商往往會傾向于前一種方式。而在行業調整期,追求高周轉和規模化擴張的房企通常會降低庫存、增持現金。

　　以萬科為例,2009年,公司的存貨周轉率為0.54,這意味著公司庫存不到兩年便可消化,而房地產項目的開發周期一般為2-4年。2010年一季度末,在萬科各類存貨中,現房存貨59.0億元,占比僅5.7%。萬科執行副總裁肖莉表示,由于堅持穩健經營,公司目前的財務狀況和存貨結構健康,能夠應對市場可能出現的各種變化。

　　持有大量現金的一線房企普遍表示,將回避前期房價漲幅過快的熱點城市,同時繼續看好二三線城市;希望在房地產市場的調整期,低成本獲得優質土地儲備。

　　今年4月份,恒大地產合約銷售均價為每平方米6,467元,同比增長32.4%;明顯低于熱點城市的房價漲幅。原因是該公司的項目主要布局在二三線城市,價格漲幅有限,受政策的沖擊也相對較小。公司表示,今后,公司將繼續堅持穩健經營的策略,避免與其他地產商爭逐高房價和高風險城市。

　　萬科也十分看重二三線城市的自住需求。肖莉表示,由于全國的資產配置需求集中于少數熱點城市,這些城市的房價漲幅遠高于全國整體。相對而言,以自住需求為主的多數二三線城市表現得更為穩定。公司將持續側重二三線城市的良性擴張。2009年,萬科新增項目44個,大部分位于二三線城市,新增項目樓面地價僅為2401元/平方米。

　　業內人士指出,調控政策主要針對房價過快的城市。而在城鎮深入推進中,二三線城市正迎來快速發展期,提前布局二三線城市的地產開發企業今后將明顯受益。

　　2009年,二三線城市房地產銷售額占比已經超過60%。以恒大地產為例,公司4月合約銷售金額排名前3位的地區為石家莊、重慶及長沙,占比分別為18.7%、14.1%和10.6%。

　　市場人士認為,在行業調整期內,一線房企提高資產周轉率、擴大二三線城市布局,是穩定開工率、增加有效供給的舉措,有利于房地產市場盡快“軟著陸”。