“兩會”以后,中央調控房市的政策是輪番打壓需求和開發商的資金鏈。從效果來看,房產需求,尤其是投機性的房產需求確實受到了很大程度的抑制,一線城市成交量持續低迷;但北京、上海等城市出現“量跌價不跌”現象說明開發商們在信貸、股市、信托、債券等數種融資渠道均被“掐住”的情況下,仍然堅持著不倒下,這是在博弈政策調控:看誰能挺到最后。但安邦再次提醒,此次調控跟以前不一樣了,最后“倒下”的肯定不是政策。

　　看看最近住建部的動態吧,有消息稱,住建部正會同人行、銀監會等相關部門擬對房地產企業在售項目的預售賬款實施監控。根據擬定的方案,今后房地產企業的預售賬款將存入監管部門指定的專門賬戶,并按照項目開發進度和工程資金所需“專款專用”。房地產企業只有在項目竣工交付及結算時,才能支配使用項目此前的預售賬款。潘石屹認為,此舉將對房企的資金鏈造成很大壓力。結合中央之前推出的各種手段,我們可以清晰的看到一張不透風的大網正在撒下來。

　　按住建部政策研究中心副主任王玨林的話說,“大家不要有期望值,期望階段性的調控,我覺得這次國務院下了很大的決心�！睘楹未舜螞Q心這么大？原因就在此輪調控背后深層次的政治和社會因素。對此,安邦首席研究員陳功在第199期《戰略觀察》中以“野蠻成長還是理性成長”為題做了深度分析。

　　首先,這一輪中國房地產業的調整,政治因素起到了比較重要的作用。從中國改革開放的歷史來看,大部分時候都是重經濟,而輕社會民生。但這里面會產生很大矛盾,一方面大力、粗放式的發展經濟,產生太多的社會負面問題,一方面又不得不拿出天量的資金用于“維穩”,這樣循環下去遲早會吃不消。所以本屆中央和政府領導高層提出的關注民生、搞和諧社會的建設思想,實際上就是應對社會穩定問題與發展問題的戰略調整。而由“瘋狂”的房地產所引發的社會動蕩,如高房價、暴力拆遷等已經被放到了風口浪尖上,拿房地產業開刀作為戰略調整的突破口,這是現在的大背景。

　　其次,房地產問題形成的社會風險持續累積,已經影響到上層建筑。在《物權法》出臺后,很多反暴力拆遷的老百姓,手舉著《憲法》和《物權法》來“抵抗”《城市房屋拆遷管理條例》,但這些上位法基本都敗給了政府拆遷條例。這種情況的普遍發生,已經使老百姓開始懷疑執政黨保護人民利益的真實性,威脅到社會的根本,威脅到執政黨的思想基石,威脅到一個政權的法統!如果再不處理,并非危言聳聽,事情再惡化下去的結果就是國將不國!

　　第三,注意房地產與通脹的關系。一般來說,房地產是抵御通脹的工具,但中國政府根本不承認房產是投資品。從來沒有哪一位真正的國家領導人公開說過,建議大家去投資房地產。也就是說,中國發展房地產始終是為了解決居住問題,而不是用于投資的。這樣一來,資產價格的升值,就與中國政府領導人的基本觀念產生了沖突,老百姓因為價高而反對,政府領導基于執政理念也反對。

　　第四,在推動經濟增長、上大項目的過程中,中央財政的壓力很大,而地方土地出讓金是一塊大蛋糕,這就使得如何將歸屬于地方的土地收入中的一部分交給中央成為亟待解決的問題。而房地產界尚不自知的是,很多的房地產大亨們由于其以往的言論及其揮金如土的表現,現在實際已經處于一種微妙的地位,他們成為了這一改革的障礙。

　　第五,要考慮到房地產與銀行的關系。雖然2009年銀行業普遍出現不良貸款率下降,但這是去年大量擴張信貸,從而增大了分母帶來的。實際上,在新增的巨額信貸資產中,未來壞賬的可能性極大。所以,對銀行壞賬的擔憂,也是中央決策層真正關注的問題之一,成為了高層加強對房地產業進行調控的重要原因。

　　第六,房地產業腐敗與干部隊伍腐敗問題,這些問題人所周知,但卻少有人知道這也是房地產政策收緊的原因之一。在決策層眼中,干部出問題不只是干部素養的問題,還與房地產開發商有很大的關系。在近年被曝光貪官的巨額財富中,幾乎都擁有幾套、十幾套甚至幾十套住房。干部關系到黨的執政基礎,關系到更大、更重要層面的權力穩定,房地產商這樣搞,那還得了？不治你治誰�。恳虼�,這一輪的房地產調控,也有為保護干部“護駕”的重要作用。

　　中國多年以來發展路徑所積累下來的深層矛盾,現在已經到了必須解決的時候。而房地產行業在其中扮演著關鍵角色,中央持續出手打壓不僅僅是要將房價壓下去,而是借此機會促進戰略的轉型。因此,不要小看中央的決心,也不要按以往的經驗來判斷,應該認識到這是一個歷史的轉折點,由此帶來的嚴厲調控手段最終將超乎想象。