今年“五一”假期,申城樓市成交蕭條,買賣雙方陷入膠著對峙狀態。隨著各地樓市新政細則的出臺及房地產持有環節稅呼之欲出,以及近日的存款準備金率上調,之前開始走入低迷的樓市將承受更大壓力。從目前來看,上海二手房市場已率先出現了價格松動的現象,而且正從外圍向中心城區擴散。

　　買賣可談價成趨勢

　　記者從漢宇地產了解到,近期二手房賣家開始出現一定分化。在一些投資客比較集中的區域,試探性的價格松動已開始出現。如普陀區中遠兩灣城是溫州投資者非常集中的區域,該樓盤在3月份最高掛牌單價上摸至每平方米3.5萬元,而目前價格已回落至3.2萬元,跌幅10%。不少人都表示,房價已達到年度高點,準備逢高脫手。

　　而在投資客同樣眾多的聯洋社區,掛牌量也是暗流涌動。4月,聯洋社區新增掛牌量為97套,比3月的87套多增10套。多年來一直備受投資客推崇的仁恒河濱城4月份新增掛牌量33套,環比3月增長32%。雖然掛牌量明顯增長,但多數區域賣家主動調價的比例并不是很大,而買賣可以談價已成趨勢。

　　外圍價格跌幅明顯

　　南匯區域自從并入浦東新區后,房價一度出現飛漲,次新房價格高得尤其讓人看不懂,但近期其價格已出現拐點。記者從漢宇地產康橋分行了解到,某一次新房樓盤一套78平方米的2房,之前總價為128萬元,但政策出臺后調整到122萬元也無人問津。近期賣家愿以120萬元出售,但客戶依然猶豫不決。

　　另一次新房樓盤圣鑫苑4月初掛牌價達到了每平方米1.6萬元,近期一套三房單價僅為每平方米1.4萬元。在買賣中經過銷售人員分析形勢,賣家又下調了5萬元,但根據貸款新政策,購房者首付需要增加20%,購房者一時支付不了這筆款。為了賣房,賣家竟然愿意接受購房者首付款打欠條。

　　其它外圍區域,寶山區樓盤掛牌和成交價格也同時出現明顯下滑。比如上大聚豐園,123平方米的2房目前掛牌價格為195萬元,比1個月前下跌11%;另一套156平方米的3房掛牌價從230萬元下滑到200萬元,賣家一次性下調30萬元。

　　中心區老公房先跌

　　曾經被投資者一致認可的最抗跌的市中心區域,二手房價格下跌也已經從老公房開始。據靜安區大沽路一中介門店透露,新閘路上一套老公房,3月底掛牌總價152萬元,4月初賣家欲漲價,但到了4月13日,賣家說150萬元可考慮,最近居然以145.5萬元成交。短短20天降價近7萬元。

　　不過,市中心區次新房價格依然堅挺,如黃浦區有一套二期次新盤2房2廳建筑面積99.88平方米的房子,賣家原掛牌為330萬元到手,結果有一客戶看中且出價,賣家感到容易出手,便上調至340萬元成交。

　　買賣雙方目前對峙

　　“五一”小長假,應該是傳統的成交旺季,但今非昔比。21世紀不動產數據監測中心對多個局部板塊的統計數據顯示,樓市尚未走出政策“消化期”。“五一”期間約有八成板塊的帶客看房量仍維持在4月下旬水平,其余二成則有所下滑,降幅在四成左右。等待利空出盡再入市是目前不少買家的心態,不過賣家的心態卻開始波動了。

　　在普陀曹楊、虹口曲陽、浦東三林、浦東金橋(600639,股吧)等板塊,目前可議價賣家比例已較4月下旬期間提高三成左右,議價幅度普遍在1%-5%之間。統計還顯示,新政對交易結構也產生了不小影響,4月上中旬,90平方米以下戶型的交易套數占比為61%,而4月下旬則提升至69%。

　　21世紀不動產認為,樓市在遭遇重大政策調整后,交投雙方一般需要2-3月的政策消化期。在此期間,雙方博弈將較為明顯,在交易量連續處于低位后,賣家將會有一個普遍的降價過程。但基于市場供求格局未發生根本改變,大幅降價很難出現。預計博弈狀態在6月會趨于弱化,更多賣家會做出價格讓步,一些急于套現的賣家很可能拋出“特價房”。此時,待售房源性價比的提升會吸引自住買家入市。