政府的調(diào)控目標(biāo)是否能與市場(chǎng)走勢(shì)一致尚是未知數(shù),但毋庸置疑的是,這一次的房產(chǎn)新政只是“速效救心丸”。在短期內(nèi)它可以對(duì)需求產(chǎn)生一定的壓抑作用,以保證經(jīng)濟(jì)不過熱,資產(chǎn)泡沫不繼續(xù)擴(kuò)大。但是長(zhǎng)期來(lái)看,上海住房供給依然短缺。在這里我們引入住宅凈需求-凈供給模型對(duì)市場(chǎng)供求狀況作以測(cè)算。在不考慮二套房和再次購(gòu)房的情況下,假設(shè)投資需求為零,則每年凈增剛性需求包括兩部分,一是因城市擴(kuò)張所導(dǎo)致凈增人口住房需求;二是原常住人口的部分改善型凈增住房需求。以上海為例,上海每年約新增人口40萬(wàn)人,按人均居住面積約為34平米,改善型置業(yè)比例6%,改善型需求人均居住面積凈增10平米計(jì)算,每年因城市擴(kuò)張導(dǎo)致凈增人口住房需求約為1000萬(wàn)平米,而改善型凈增住房需求也要達(dá)到約1100萬(wàn)平米。也就是說(shuō)上海每年要凈增約2000萬(wàn)平米的剛性需求。

　　然而上海住宅供應(yīng)卻是遲遲跟不上需求的步伐。根據(jù)新開工量約在一年后形成供應(yīng)的規(guī)律,我們通過估算當(dāng)年市場(chǎng)凈增供應(yīng)量發(fā)現(xiàn)近年來(lái)上海房產(chǎn)供應(yīng)的最高峰在2006年和2007年,凈增新供應(yīng)超過2000萬(wàn)平米,然而08―10年間的年均供應(yīng)凈增加都不足1800萬(wàn)平米。僅這三年累計(jì)供應(yīng)缺口就超過600萬(wàn)平米,約是一年住宅土地供應(yīng)量30%,住宅供應(yīng)增長(zhǎng)滯后于住宅需求增長(zhǎng)。

　　事實(shí)上,造成住宅供應(yīng)不足的根本原因是土地供應(yīng)的不足。由于一系列因素的影響,例如城市化進(jìn)程的加速,很多土地被用來(lái)興建基礎(chǔ)設(shè)置;嚴(yán)保18億畝紅線使得可出讓的土地稀缺;頻繁的土地監(jiān)管不利于土地供應(yīng)計(jì)劃的有效實(shí)施等,住宅土地供應(yīng)可建面積近年來(lái)始終處于較低的水平,據(jù)測(cè)算,過去5年住宅土地供應(yīng)可建面積總計(jì)7000-8000萬(wàn)平米,而相應(yīng)的住宅成交面積為10555萬(wàn)平米,缺口達(dá)到3000萬(wàn)平米。

　　根據(jù)官方預(yù)測(cè),2020年上海常住人口將達(dá)到2300萬(wàn)以上,每年凈增剛性需求只增不減,屆時(shí),如果土地或新開工供應(yīng)不能達(dá)到2000萬(wàn)平米一年的標(biāo)準(zhǔn),那么市場(chǎng)供不應(yīng)求的矛盾將會(huì)是難以逾越的鴻溝。

　　的確,“新政”短期內(nèi)帶給供求雙方的沖擊巨大,市場(chǎng)充滿動(dòng)蕩和各種可能。但是從理性的觀點(diǎn)去理解市場(chǎng),市場(chǎng)真正的矛盾核心在于土地資源的有限性和土地供地政策和格局的限制。

　　首先,政府采用行政手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng),目的主要還是促進(jìn)市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)。目前出臺(tái)的調(diào)控政策正是釋放出這種信號(hào),希望參與市場(chǎng)的供應(yīng)方和需求方都要回歸理性。其次,我們可以確信政府實(shí)施的財(cái)政、稅收政策落腳點(diǎn)在于打擊非有效需求和過度投機(jī)行為,只有將房地產(chǎn)市場(chǎng)中過度投機(jī)的泡沫擠出,才能讓住宅真正回歸商品本身的屬性。第三,我們認(rèn)為政府下一步的房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)應(yīng)該放在土地供應(yīng)擴(kuò)大并形成行之有效的供地制度上。我們可以肯定,只有在加大住宅供應(yīng)和土地供給的基礎(chǔ)上,才能平抑供需矛盾,從根源上解決房?jī)r(jià)居高不下的核心問題,引導(dǎo)房?jī)r(jià)走向正常化和理性。(同策房產(chǎn)董事長(zhǎng) 孫益功 本文僅代表作者觀點(diǎn))