沒有一個行業像房地產一樣成為眾矢之的,也沒有一個行業像房地產一樣說不清道不明。5月26日,國稅總局公布了規范土地增值稅清算細則。這一幕似曾相識――就在2006年底面對高企的房價,國稅總局要求從次年2月1日起全面清算土地增值稅。

　　在房產稅撲朔迷離的語境中,再次清查土地增值稅顯然更加意味深長,用中國房地產信息集團分析師薛建雄的話來說,“一邊是嚴厲清查土地增值稅,另一邊是加大保障房入市,這意味著政府層正在選擇以輔助性的軟著陸方式,取代強硬型的硬著陸”。

　　土地增值稅清查:調控之劍轉向開發商

　　第二波調控,以土地增值稅為指向的調控思路日漸明晰。5月26日,國稅總局公布了《關于土地增值稅清算有關問題的通知》,明確土地增值稅清算過程中的若干計稅問題。為縮小開發商的避稅空間,通知明確,開發企業財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額;不能提供證明的,開發費用按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。其他房地產開發費用,按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。

　　這甚至比此前北京出臺的“嚴厲地方細則”更加強硬和嚴格――據業內人士介紹,新政策對抵扣項目的核算細化到財務費用的計算、抵扣條件、面積存在誤差后補、退房款的計算甚至土地閑置費用是否可以抵扣。“事實上,這并非政府層第一次清查土地增值稅,早在上一波宏觀調控過程中,清查土地增值稅已經成為調控手段之一。”薛建雄說。

　　按照現行《土地增值稅暫行條例》規定,土地增值稅按照4級超率累進稅率計算征收。此前,土地增值稅的征收一直“有名無實”。有數據顯示,2006年以前,我國每年征收的土地增值稅占房地產銷售額的比例一直在0.5%左右。2006年面對高漲的房價,國家稅務總局下發了《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》,要求從次年2月1日起全面清算土地增值稅。但隨后金融危機爆發,這一政策沒有得到嚴格執行――2009年土地增值稅占房地產銷售額比例也僅為1.64%。而這一次,則可以視為嚴厲清查的“再次回歸”。

　　加大房企開發成本:長沙一樓盤補稅1341萬元

　　“增加成本,抑制投資。”這是萬通地產(600246,股吧)董事局主席馮侖昨日給記者的回復。一個現實是,在調控政策從消費終端向開發商深入的當下,土地增值稅清算潮,勢必將帶來開發商的資金壓力加大。在房地產開發企業的稅負構成中,土地增值稅占有較大比重。按國家稅收有關規定,房地產開發利潤達到20%以上,要繳納土地增值稅。而今年1-2月,全國土地增值稅實現收入189.4億元,同比增長162.3%,比去年同期增速提高190%。一直以來,土地增值稅的收取因為種種原因始終有些不了了之的意味――一旦清查,勢必對于開發商的現金流產生極大影響。

　　一個典型性個案出現在5月11日的長沙。就在這一天,長沙出現迄今為止最大單筆土地增值稅繳款,稅額高達1132萬元――根據國家相關稅收法律法規,該局對此項目的土地增值稅進行了清算,認定此項目共計應繳納土地增值稅逾2028萬元,已預繳逾687萬元。這家在2006年至2008年期間開發的樓盤,在這次清查中,補交稅款額度達到1341萬元。現實狀況是,這毫無意外地帶來了這家企業的現金流壓力。

　　這僅僅只是長沙尚未浮出水面的土地增值稅補繳風潮的一角。“嚴格執行土地增值稅政策,可以在一定程度上抑制房地產企業的暴利。”北京科技大學經濟管理學院教授趙曉認為,土地增值稅從嚴清算會顯著加大企業的稅收成本,降低房企利潤水平,進而降低房企的拿地熱情。