在支付外灘地王的首期土地出讓金后,證大2010年3月底的手頭現金僅為7億元人民幣,接下去證大還需要支付23億元的土地出讓金。

　　正當公司資金感到緊張之時,證大集團董事長戴志康甚至自掏腰包,購買公司旗下的別墅,以解燃眉之急。

　　5月12日,上海證大集團發出公告,公司與戴志康達成一筆關聯交易,證大向戴志康出售位于上海浦東聯洋板塊芳甸路599弄“九間堂”別墅15號,總建筑面積為333.41平方米,另有347.70平方米之地下面積。出售預期獲得除稅前收益估計約1613.4萬元。

　　對于該筆資金的用途,上海證大表示,該宗出售產生之所得款項將用作補充公司的一般營運資金。

　　如今,在市場不好的情況下,不僅證大老板自己出錢補缺,恒大老板許家印也承諾,恒大上市滿一年,平均股價若低于發行價,他將會自己出資賠償12億港元。這些私企老板的舉動,表明在市場不好的時候自救的決心。

　　自掏腰包補家用

　　面對自掏腰包購宅的行為,證大集團董事長戴志康反問記者:“我自己買下住的別墅,這點錢能算補充資金嗎？

　　事實上,這次證大集團屬于急售物業,浦東聯洋地區中原地產門店工作人員向時代周報記者表示:“'九間堂’在二手房市場上的單價為10萬元/平方米,證大出售別墅面積為350平方米左右,正常情況下,折合價格為3500萬元一幢,一般掛牌到交易所需時間為半年之久,市面上2000多萬元是買不到如此面積的別墅。”

　　“證大年初以90億元拿下了外灘的商業地塊,土地的首付款為14.5億元,去年公司的凈資產為30億元,面對這種情況,作為公司的老板,只能自掏腰包買下別墅,填補流動資金不足。” 盛世太平投資管理有限公司董事總經理陳立民向時代周報記者表示。

　　按照目前戴志康的財富狀況,有充足的實力為公司輸血。2009年,福布斯認為其財富達到了48.5億元,而在2009年的胡潤富豪榜中,其持有的財富為75億元。

　　戴志康在上海地產界是一位具有傳奇色彩的人物,上世紀90年代初戴志康憑借在金融投資賺得第一桶金。

　　1993年,戴志康成立了上海證大集團,這是一家以專業金融綜合投資及房地產開發經營為主業的大型民營企業集團。2002年,上海證大房地產有限公司（0755.HK）在香港主板市場成功上市。

　　然而,證大成立以來,基本屬于浦東聯洋區域型的開發商,開發過浦東聯洋板塊的“九間堂”、“證大家園”、“水清木華”、“證大大拇指廣場”等樓盤。

　　目前對戴志康而言,面臨著發展的瓶頸,一方面,要支付巨額的土地出讓金;另一方面,證大在上海除了外灘地塊儲備之外,已經沒有地塊可開發。

　　巨額地價壓力大

　　今年2月份,上海證大以92億元的天價競得外灘地王,該筆收購金額相當于證大房產截至2009年末總資產的1.2倍以及手頭現金的15倍。

　　在該筆土地出讓款以外,證大還面臨其他短期債務,包括12個月內到期的2.82億元人民幣借款以及其他需支付的土地出讓金。

　　雖然,公司營業額達到21.62億元,較2008年上升10%,但是,這個業績處于上市地產公司的中等水平,僅僅依靠自身的營運能力,很難運轉外灘的項目。

　　特別是,按照出讓合同規定,首付在簽訂合同之后2個月內需付清,按照土地新政之后的規定,,外灘8-1地塊的首付比例將接近50億元。如果選擇半年內分期支付,則受讓人在支付第二期及以后各期出讓價款時,須按照支付第一期土地價款之日時公布的銀行貸款利率,向出讓人支付利息。

　　雖然,許多業內人士擔心今后項目的運營情況,但是,上海證大執行董事兼主席馬成木梁對這個項目充滿信心,他向時代周報記者表示:“單看數字,92億元確實高,但是,要看地塊本身的價值,外灘的價值在于不可復制,今后不會再有這么大面積的土地出讓,這就決定了今后項目的前景。當地塊價值被認可后,一方面,會有更多開發商主動找到我們;另一方面,我們不排除使用金融工具的方法解決資金問題。”

　　獲郭廣昌支持

　　上海證大之所以能夠力克新黃浦(600638,股吧)、中華企業(600675,股吧)、復地集團三家公司勇搶地王,其背后是復星國際董事長郭廣昌的鼎力支持。上海證大與“中華企業”、“新黃浦”不在同一級別,不會引起任何關注,而這次參與競標的復地把證大當作“檔箭牌”來用。

　　證大集團董事長戴志康向時代周報記者表示,目前已有多家機構正在聊合作。值得注意的是,此次參與競標的另外一家公司復地集團去年持續增持證大,目前持股比例已達20%,成為證大集團的第二大股東。

　　眾說紛紜之時,上海證大、復地集團、杭州綠城及復星系旗下上海磐石投資管理有限公司共同成立合資公司,注冊資本為10億元,四方股權比例分別為50%、30%、10%和10%。待合資公司成立后,四方向合資公司提供貸款分別為10億元、25.72億元、8.58億元和1.873億元。

　　雖然,郭廣昌以及宋衛平的加盟,暫時解決了5月份外灘地王必須支付的50%的地價款,但盡管如此,上海證大依然要解決剩余的土地出讓款,特別是三個月后要支付的大約23億元。

　　“外灘的商業項目地價就要92億元,加上開發成本在內,總投資超過100億元,前期基本是以投入為主,建設成本又高,在較長的時間內,很難回收前期投入的資金。” 第一太平戴維斯上海公司董事長劉德揚向時代周報表示。

　　雖然今后有三家公司參與開發外灘項目,但是,按照證大、復地、綠城的業績來看,今后也會在較長時期受該項目所累。去年復地銷售額達到了51.85億元、證大銷售金額在21.62億元,兩家公司的銷售總收入都不及外灘92億元的地價,而綠城其總債務為249億元,持有現金為118億元,綠城與兩家公司分擔支付土地出讓金,也會感到壓力。