廣州日漸式微的舊城區,正在試圖抓住可能是他們翻身的最后一次機會。

　　珠三角在今年全面啟動的“三舊”改造（舊城鎮、舊村莊、舊廠房）,讓停滯數年的“中調”有了兌現的可能。2006年末,針對老城區的提升發展,廣州市政府提出了“調優、調高、調強、調活”的“中調戰略”。

　　廣州市政府一位官員分析,這一思路在過去幾年推進受阻的關鍵在于,老城區根本騰不出空間支撐規劃項目的落地,“一些項目的設想十多年前已經提出,至今還看不到啟動的跡象。”

　　旨在破解珠三角用地瓶頸的“三舊”改造,預計將給廣東省增加超過2000公頃的建設用地。其中,廣州市納入“三舊”改造的土地規模達到370平方公里。

　　在盤點過自有的土地資源后,廣州各區陸續提出新的規劃思路。廣州老城區最集中的越秀也拋出了兩份規劃方案,建設北部的核心產業功能提升區以及南部的廣府文化商貿旅游區。

　　舊城困境

　　狹窄的街道,“親密”的“握手樓”遮天蔽日,胡亂掛滿的電線幾乎遮蓋了整個天空,即使在最為炎熱的夏季正午,這里樓與樓的縫隙中也透不進一縷涼風。

　　這幾乎是廣州所有城中村的真實寫照。這些有著數百年甚至數千年歷史的自然村落分布在廣州的各個中心城區,村口的牌坊連接著村內村外兩個迥異的世界。本地人形容這里是“村外現代化,村內臟亂差”。

　　廣州的版圖上,一面是迅速建起的高樓廣廈,一面就是這些吸納著無數異鄉人的城中村。

　　位于廣州中央商務區的世界級高樓――西塔,2008年末封頂后從天河北中信廣場的手中接過了廣州城市新地標的接力棒。但包圍這座新地標的,卻是坐落在其周邊的三個城中村。

　　廣州城市規劃勘探研究院曾經對舊城區的482萬平方米的舊城區騎樓等建筑做過調查,發現雖然絕大部分建筑還不足以被列為危樓,無奈內部卻已是破損不堪,生活條件十分惡劣。

　　他們發現,在占建成區21%的舊城區土地上,集中了全市大部分的經濟和社會活動,飽和程度已遠遠越過“土地混合使用”的效益峰值;高架路、立交橋和橋梁在舊城“疊床架屋”,導致舊城區城市空間發展步入惡性循環。

　　該院前總規劃師袁奇峰在一份《廣州戰略檢討》中總結,廣州舊城區面臨困境之一便是舊城的生活空間和質量的困境。過大的房地產開發的強度、過高的人口密度、建筑密度以及交通密度都在使得舊城區越來越不適宜居住。

　　經濟面上,舊城區也呈現出二元結構。越秀區區委書記貢兒珍說,中心城區的板塊與城中村形成了截然不同的經營業態。一邊是高端的商務區,一邊則是低端的出租屋經營等,區域發展極不平衡。而傳統意義上的廣州舊城有2/3位于越秀區地界內。

　　如何整理現有的低端專業市場也是這一老城區不得不面對的挑戰之一。

　　暨南大學產業經濟研究院朱衛平說,要警惕的是,如果放任城中村內低端專業市場的肆意壯大,就會出現劣幣驅逐良幣,隨著其它區域的逐漸崛起,越秀現有的總部經濟等高端要素就會不斷向外擴散,城市功能逐漸“空心化”。

　　這種擴散的跡象已經開始出現。包括中國移動廣東公司、廣交會在內的總部企業或大項目因為沒有足夠的用地,已經從越秀撤離到天河和海珠琶洲等區域。

　　2009年,越秀區的財稅收入數年來首次出現下降,當年實現稅收299.8億,下降13.7%。雖然仍然位居廣州市各區稅收排名的第一位,但與緊隨其后的蘿崗、天河差距已經在逐年縮減。

　　從關鍵經濟指標上看,該區域內大部分經濟規模指標雖位居廣州前列,但是地區生產總值、社會消費品零售總額、一般預算財政收入等多項指標增長速度卻是低于全市平均水平。

　　貢兒珍坦陳,傳統專業市場占據了越秀大量的產業空間,落后的發展方式帶來了諸多的管理問題和社會問題,已經對高端資源形成擠出效應,而這些傳統專業市場的營業額也呈下降趨勢。根據統計,廣州市1800多家市場中,越秀區內就有347個,市場數量位居全市第一,其中相當比例為傳統專業市場。

　　有該區人士分析,越秀區的GDP超過97%都是由第三產業拉動,服務業經濟中的占比非常高,包括越秀在內的老城區調整,關鍵在于如何改造傳統的服務業,其中首當其沖的便是專業市場的改造。