100平方米的房子,首付從兩成漲至三成;如果被查到曾有一年內連續三次或累計六次的逾期還款,便會被銀行拒貸;想買20年以上的老房,最好做全款準備。進入2010年以來,樓市調控政策層出不窮,很多借款人常感覺“計劃趕不上變化”。偉嘉安捷有關負責人表示,在多輪調控政策后,二手房貸款市場出現了七大新變化。

　　外地人貸款設門檻

　　“京十二條”下發后,要求外地購房人在京購房必須提供一年以上的納稅及社保證明方可申請貸款。從新政下發一個月后的各銀行的執行情況來看,銀行對外地人貸款申請審核異常嚴格,均要求外地購房人提供一年以上的納稅或社保繳納證明后才會受理。不過根據住建部剛剛出臺的《規范個人住房貸款二套房認定標準》規定,對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的,貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執行。對外地在京常住的這部分購房人給予較大的優惠,不過宏觀調控政策雖出臺但執行到地方應該還有一段緩沖的時間。

　　批貸、放款周期延長

　　4月20日北京銀監局提出“先抵押后放款”的通知要求,銀行需在客戶批貸→過戶→辦理抵押登記手續→銀行見他項權利證后才會放款,而在新政前,買賣雙方過戶見契稅票后銀行即可放款給業主。“先抵后放”使業主的拿款周期延長了至少一個月。

　　貸款記錄審核嚴三套房停貸

　　在新政前,如果借款人家庭成員名下有多次貸款,但只要無惡意逾期,都是可以再申請貸款的。新政后,銀行已陸續開始通過“認房又認貸”來認定二套房和三套房,對于審查出的二套房客戶首付、利率均予以上調,三套房客戶已全面停貸。

　　貸款額降低、首付增加

　　在新政前,一般140平方米以下的首套房都可以享受到20%的首付,二套房首付比例也僅為40%。“京十二條”后,銀行要求首套房90平方米以下首付比例最低為20%,90平方米以上最低為30%,二套房首付比例為50%。

　　逾期記錄審核更嚴

　　銀行對借款人的個人信用資質審核更加苛刻,如果借款人之前有過一年內連續三次或累計六次的逾期記錄,那么銀行對于此類客戶會毫不留情地予以拒批。對于借款人的貸款記錄審核,除房貸、車貸外,還包括個人信用卡以及替他人擔保貸款還款情況等,都會被納入借款人信用審核之列。

　　銀行流水與收入證明要相符

　　在貸款政策收緊后,銀行對借款人申請貸款時收入證明的審查更為謹慎,除要求借款人提供加蓋所在單位公章的收入證明外,銀行還會對借款人所提供的銀行流水仔細核對,如發現借款人銀行流水與收入證明存在較大懸殊時,一般會將借款人的收入證明認定為“無效”,從而拒絕對借款人放貸。

　　貸款房屋房齡受限

　　過去,銀行對房齡超過20年的房產,例如1985年以后的房產,銀行通常還會受理貸款申請,只是貸款成數會降低一些。到現在則不然,多數銀行對于房齡在20年以上的房產基本不受理貸款申請,也就是說1990年以前的房產很難申請貸款,買家需做好全款購房的準備。