在住宅市場“冰凍”后,山西、浙江等地的民間資本正把目光瞄向北京、上海等一線城市的商業(yè)地產項目。

　　日前,國內首只專注于商業(yè)地產的私募基金――高和投資旗下的中莎廣場在經(jīng)過標準化商業(yè)培育后,開始進入客戶認籌階段,價格在3.2萬元至3.5萬元/平方米。業(yè)內人士指出,中莎廣場是北京房地產市場調控后,民間資本通過私募形式進行的第一次物業(yè)收購。種種跡象表明,炒房資金從住宅市場撤出后,開始進入商業(yè)地產領域。

　　高和投資董事長蘇鑫向中國證券報記者介紹,中莎廣場位于北京燕莎商圈,目前為已落成的商辦物業(yè),包括寫字樓和底商,面積約為2.5萬平方米,預計6月初即可開始銷售。銷售回款后,該基金將進一步物色城市核心區(qū)的商辦物業(yè)進行統(tǒng)一培育,通過商業(yè)標準設定來提升物業(yè)價值,最后在物業(yè)成熟時尋求“安全性資本”實現(xiàn)退出。

　　蘇鑫表示:“租金回報率在5%以上的項目可以保證客戶長期的投資回報,而回報率在2%以下的項目顯然存在泡沫。而回報率是高和投資為安全性資本尋找項目的標準。”

　　高和投資以山西等地的民間投資者為募資對象,今年初,高和投資已嘗試收購了凱德置地開發(fā)的凱德華璽幾千平方米底商。高和投資在收購這些商鋪后,投入部分資金,對商鋪進行了統(tǒng)一的形象設計,設定進入門檻和運營標準,再出租給品質較高的租戶,最后帶租約整體出售給下家。蘇鑫稱這種帶有資產管理性質的投資方式為資本的“精裝修”。

　　高通智庫首席分析師張宏認為,民間資本看上商業(yè)地產的原因是,這一物業(yè)形態(tài)的價值很大程度上被低估。

　　相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,目前北京、上海等地高檔公寓的租金回報率僅為1%―2%,而寫字樓和商鋪租金回報率可達4%―5%,“商住價格倒掛”現(xiàn)象極為嚴重。

　　全國工商聯(lián)房地產商會會長聶梅生表示,資本具有不同的屬性,在北京市場,來自山西、內蒙古資源礦產行業(yè)的安全性資本往往是支撐商業(yè)地產的主要投資動力。安全性資本并不要求短期的高回報,而更看重長期的資產升值潛力和穩(wěn)定的回報率。因此,即使在住宅市場陷入低谷的時候,一些核心地段的商業(yè)物業(yè)仍能取得較好的銷售業(yè)績。而REITS有望在今年出臺,這將為投資商業(yè)地產的各類基金提供退出通道,也為商業(yè)地產的發(fā)展提供機遇。