房地產市場在嚴厲調控政策的威懾下開始調整,多家房企打出降價大旗,樓市拐點是否已經來臨？在對“六月份全國統一降價”傳聞進行否認后,備受矚目的萬科(000002,股吧)真實的想法是什么？政策調控會不會改變地產行業的運行軌道,又將給房地產企業帶來哪些考驗？萬科總裁郁亮近日接受了中國證券報記者獨家專訪,闡述了對地產行業發展趨勢的解讀,以及萬科應對市場變化的真實策略。

　　定價不會“一刀切”

　　中國證券報:今年的房地產調控政策似乎比2007年底的更為嚴厲,樓市是否已經出現拐點,會不會再現2008年的市場情形？萬科將如何應對市場出現的新變化？

　　郁亮:大家都說今年的調控是史上最嚴厲的,立竿見影,一個月就開始顯現效果。但我認為這不是房地產市場的拐點,而是整個行業健康發展的新開端。

　　追溯到1998年房地產貨幣化改革,起初的規劃較為完善,包括商品房、保障房和經適房等,后因種種原因當初很多規劃沒有落實,現在幾乎變成了純商品房市場,積累了一些問題。今天,我們的行業需要回到1998年貨幣化改革的初衷,建立更加完整的住宅體系,滿足城鎮居民住房需求。

　　這次調控不是嚴厲打擊的開始,而是重新建設的開始,市場格局重新變化,行業發展趨勢也將發生變化,發展商必須主動配合這種趨勢。我們認為未來住宅體系必須包括兩大部分:政策性住房和商品房,政策性住房會有一個可觀的比例,發展商必須主動參與這兩大塊的建設發展。

　　萬科在策略上仍堅持:一、穩健經營和高速周轉,始終堅持“不囤地、不捂盤、不當地王”;二、尋找機會和領跑,與城市共同發展,與行業共同進步;三、回歸基本商業邏輯:以客戶為導向,提升專業能力和產品性價比。

　　中國證券報:有媒體報道稱“萬科六月份將全國統一降價”,萬科隨后進行了否認,請問萬科真正的想法是什么？據說萬科今年60%的可售房源集中在宏觀環境更不確定的下半年上市,在這種背景下,如何將上市的房源銷售出去？

　　郁亮:近期有傳聞稱“萬科6月份將在全國各地統一降價”,這種說法不準確,不符合萬科的管理邏輯。這一點我們也曾多次對外解釋過,萬科總部不搞“一刀切”,從來不會向各地公司下達統一的價格調整指令,因為各地的情況存在差異,而總部不可能比各地公司更了解當地的情況。

　　萬科的策略并不是在4月中旬調控政策出臺后才進行調整的,而是一直在貫徹2007年之后的“不當地王,不囤地,不捂盤”原則。市場隨時在變動,我們力圖把握的是銷售速度,比較理想的速度,是新盤開盤一個月內,能賣掉60%。

　　萬科2009年下半年的開工節奏和今年的新房上市節奏略快于行業整體水平,但差別并不大。目前萬科的可售資源存量很低,5月份新盤當月認購率在前5個月中處于中等偏上,存貨水平尚未出現明顯回升。萬科一貫堅持“不捂盤”的基本原則,按照購房者愿意接受的價格售出房屋,相信我們與自住購房者之間能夠達成共識。

　　銷售目標在跑贏大市

　　中國證券報:萬科今年800億元的銷售目標能完成嗎？今年的開工和竣工計劃會不會進行相應調整？

　　郁亮:萬科的目標是跑贏大市,不會在年初設定一個固定的全年銷售目標。一家公司全年銷售額的多少,很大程度上取決于市場情況。無論是從“不捂盤”的原則出發,還是從實現增長、回報股東的需要出發,我們都始終會盡可能多賣樓。

　　我們在2009年下半年已經對部分熱點城市房價上漲過快提出預警,2010年的開工計劃比較保守,已經考慮到部分城市市場調整的可能性。萬科的產品結構中,大部分為90平方米以下住宅。今年5月,萬科新推盤認購率高于4月,說明在合理價格下,自住需求依然強勁。因此,我們暫不考慮調整開工計劃,公司將按原計劃推進竣工計劃。

　　要學會過緊日子

　　中國證券報:我們注意到在房地產銷量大幅下降的同時,商業銀行對開發貸款也有所收緊,資本市場再融資擱淺,目前中央又提到土地增值稅清算,你認為資金鏈會否對房地產行業構成較大威脅？萬科的資金鏈怎么樣？

　　郁亮:目前來看大多數開發商的資金狀況還是不錯的,一方面因為2009年市場成交旺盛,銷售創新高,另一方面也反映了經過上輪調整后,開發商的資金安全意識增強。但如果市場成交持續低迷,行業資金面確實將逐步趨緊,由于行業缺少直接融資渠道和長期融資渠道,這會導致企業投資能力普遍下降,影響市場未來的住房供應。

　　“小心駛得萬年船”,發展商應當從上次市場調整中吸取教訓,積極應對市場變化,通過加快銷售回籠資金才是最重要的。融資困難也會影響到房企擴張速度,必須學會過緊日子,學會通過多種合作方式開發項目。

　　當企業資金非常緊張的時候,降價促銷是常見的應對措施之一。但資金充裕并不是拒絕調整價格的理由,至少萬科不會因為資金充裕就無視市場的變化。萬科目前的資金狀況確實非常良好,但無論資金狀況有多好,也將始終堅持“不捂盤”的基本原則。

　　積極參與保障房建設

　　中國證券報:你認為政府應當如何完善房地產制度方面的建設？

　　郁亮:目前應當珍惜來之不易的調控效果,這是個良好的開端,不宜輕易改變。要保持房地產行業長期健康穩定成長,需要從多方面完善房地產市場運行機制,我提出幾點建議:

　　首先是迅速制定出相應的住宅長期發展規劃,明確住宅供應總量、供應結構、土地供應以及人均住宅面積等,同時明確政策與市場的邊界。

　　其次是應加大住房保障建設,尤其廉租住房、公共租賃住房的供應力度,重點關注人口流入的主要目標城市,關注新移民、剛畢業大學生、外來務工人員。

　　第三是需要增加土地供應。包括加快城市新區建設,加快軌道交通、相關公共配套設施建設;適度提高城市容積率;推動土地供應的多元化;促進存量土地的盤活;堅持土地招拍掛制度。

　　第四是需要落實“國36條”,為民間資本提供更多的出路,能更有效分流投資性購房資金,使住房充分體現其使用功能,同時避免行業出現大起大落。

　　此外,國內房地產行業融資渠道較為單一,對預售款和銀行信貸高度依賴,每當行業低谷時企業資金總是嚴重匱乏,被迫大幅削減投資、開工,進而導致行業景氣回升后供應嚴重不足。應該拓寬房地產直接融資渠道,增加開發企業長期資金來源渠道。

　　中國證券報:談談目前萬科在保障房建設方面所做的工作,未來還有哪些計劃？

　　郁亮:萬科非常愿意在兼顧股東利益的情況下,積極參與保障性住宅的開發。近年來,萬科在保障性住房的研究、實踐方面投入了相當的精力,參與了包括公共租賃住房、配套商品房、限價房、經濟適用房、廉租房等多種保障性住房的實踐。例如公共租賃住房有廣州的萬匯樓項目,配套商品房有上海的華漕等項目,限價房有天津的新里程等項目,經濟適用房有武漢的青山區等項目,在北京的紅獅家園項目,既包括一部分限價房,也包括一部分廉租房。

　　我們非常看好保障性住房建設與住房產業化的結合,將積極介入,今年的目標是以產業化方式建設100萬平方米的保障性住房。保障性住房建設規模大,進度要求快,套型結構設計易于標準化,同時節能環保要求較高,適合產業化方式建造。