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　　在北京工作快兩年的徐松看到了解決自己住房問題的希望，端午節小長假之前，由住房城鄉建設部等七部門聯合制定的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》正式對外發布，其中明確提出：公共租賃住房供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。有條件的地區，可以將新就業職工和有穩定職業并在城市居住一定年限的外來務工人員納入供應范圍。“對于我們這些參加工作不久的大學畢業生來說，公租房也許是解決住房問題的最好辦法了。”徐松說。

　　“夾心層”――住房保障的“盲點”

　　與此前普遍推行的廉租房和經濟適用房等住房保障政策不同，此次提出的加快發展公共租賃住房指導意見的最大特點就是進一步擴大了保障性住房的覆蓋范圍，將此前既不符合經濟適用房、廉租房等住房保障條件，又沒有能力購買商品房的城市“夾心層”納入了保障的范疇。

　　近年來，隨著我國城市化進程的不斷加速，新就業職工和已經在城市居住了一定年限的外來務工人員不斷增加。從住房保障層面看，由于收入、戶籍等各方面的限制，這部分人群雖然面臨著現實的住房困難卻始終游離在既有的住房保障體系之外，成為需求最大但卻保障最少的人；從市場的層面看，日益壯大的“夾心層”又成為所謂“剛性需求”最強有力的支撐，“攢錢買房”成為“夾心層”城市化的首要目標和任務，而“剛性需求”的存在從一定程度上支撐了房價的高企和堅挺。

　　“夾心層”的出現暴露出我國住房供應體系和供應結構過于單一的問題，也成為制約保障性住房建設和商品房市場健康發展的一大癥結。

　　對于目前的中國房地產市場而言，“夾心層”的住房問題，不僅是保障問題，更是市場問題。北京大學房地產研究所所長陳國強在接受新華社記者采訪時表示，出臺公租房指導意見，是優先基本住房需求的一種政策指向，在整體上會對目前的住房體系產生重要的影響。政策一旦鋪開，對形成一個多層次、多元化的住房供應結構，解決“夾心層”問題將產生重要的意義。

　　陳國強表示，由于公租房的覆蓋面更大，惠及人員更多，在住房保障領域探討了很久的“雙軌制”開始從文件走向現實。“商品房市場由市場行為調節，住房保障由政府主導，在各地的公租房政策出臺后，這種理想很可能會迅速轉化為現實。”

　　公租房：公共服務與運營收益并行

　　公租房的保障前景似乎很明朗，但其能否高效推進卻依然存在挑戰。陳國強表示，在公租房政策的執行過程中，起碼有兩個問題是需要認真面對的，一個是土地的落實，另一個是資金的籌措。“土地和資金其實仍是表面問題，背后依然是各地方政府能否堅決執行、有效落實的問題。”陳國強說，雖然每年我國都有巨額的財政預算投入到保障性住房的建設當中，但資金投入和項目完成情況卻并非十分理想。中央和地方財稅制度的設計，一定程度上帶來的財權、事權不匹配等問題，與商品房市場相比，保障性住房的投入大、產出少，這使得地方政府在大力推動住房保障的問題上始終存在著較大的顧慮。

　　雖然在新國10條出臺后，中央在保障性住房的推進上市行了更加嚴格的考核、問責機制，住建部等部委也同地方簽訂了責任書，但要真正解決投入和產出匹配的問題，依然需要更加完善的制度設計。對于公租房的投資主體，新出臺的指導意見提出“政府組織，社會參與，各地區在加大政府對公共租賃住房投入的同時，要切實采取土地、財稅、金融等支持政策，充分調動各類企業和其他機構投資和經營公共租賃住房的積極性。”

　　“對于開發商和其他企業和機構而言，投資和經營公共租賃住房，極有可能成為一種低收益但無風險的投資新方向。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭說。

　　陳國強表示，公共租賃住房建設實行“誰投資、誰所有”，投資者權益可依法轉讓。誰投資、誰收益的原則，以及退出機制的設計，能夠在一定程度上解決保障性住房“投入多、產出少”的問題，從而使公租房在實現公共服務功能的同時，也能兼有運營收益的功能。這對地方政府、開發企業進行保障性住房建設無疑將是一種很大的鼓勵。

　　公租房或將成為保障主流

　　“公共租賃住房是一個新生事物，而且將是一個成長很快的住宅新產品，估計將成為我國住房保障體系中的主導產品”，楊紅旭表示，隨著公共租賃住房各項政策的完善，傳統的經濟適用房保障很可能將被弱化，而廉租房也將會并入公共租賃住房之中。

　　與楊紅旭一樣，許多業內人士都將公共租賃住房看做是今后住房保障的主要發展方向。之所以這樣認為，一方面是由于建設公共租賃房可以提高保障效率，公共租賃房租用者不可能擁有產權，從而無法到市場上以商品房價格進行套現，進而保證了公租房保障性質的實現。

　　另一方面，則是因為公租房一旦大量進入市場，就可以直接稀釋掉大量自住性的購房需求，從而改變商品房完全賣方市場的局面，保證商品房市場的穩步健康發展。

　　其實早在指導意見出臺之前，上海、北京、重慶等地就已經開始就公共租賃住房的建設征求意見，解決“夾心層”的住房問題無一例外的成為各地公租房政策的核心指向。公租房也被這些城市明確為未來保障性住房的主要發展方向。

　　“一旦各地方政府按照指導意見的要求，盡快推動公租房建設，那么在投資、投機需求銳減的情況下，商品房市場的自住需求將再次減少。需求降低，供應增加，雙管齊下對穩定房價將起到至關重要的作用。”陳國強表示，從這個角度上看，此時此刻出臺公租房的指導意見，不僅是住房保障制度的進一步改革，同樣也是對此前房地產調控政策的進一步深化。