無心插柳柳成蔭。剛剛推出不久的“國五條”，抑制房價的作用尚未顯現，但房地產信托卻獲益匪淺。由于購買力轉向新房，大大推動了房地產信托產品的發行。

　　根據用益信托《2013年2月集合資金信托產品統計》顯示，今年（2013）2月，房地產信托繼今年1月之后再度榮登榜首。

　　不少業內人士坦言，“國五條”的出臺在一定程度上更好地緩解了房地產信托的壓力，因為在房價出現更高泡沫前，就幫助其回歸了理性，發行的信托產品也就更為安全，大大降低了兌付的風險。同時，由二手房轉向新房的購買力，也使得原本將在今年出現的高達3000億元集中兌付的壓力得到了大大的緩解。

　　地產信托借力激增

　　一直打算把現有兩居置換成三居的馬先生剛剛看房看了兩周，在他還對戶型和小區遲遲難下決斷的時候，“國五條”出臺了，“沒想到的是，政策還沒落地，房價就漲了”，馬先生告訴記者，此前被他列入計劃的一處三居至少比2月看的時候漲了10萬。更加意想不到的是，漲價的并非僅僅是這一家。“萬一政策嚴格執行，那我還不如直接買新盤。”

　　用益信托工作室研究員徐穎風在接受《華夏時報》記者采訪時，徐穎風指出，一旦“國五條”嚴格落地，那么勢必有部分剛需會轉移到新樓盤上來，而為了規避20%的稅率，倘若投資客也轉移，那么新房需求的增加必然會帶動房地產信托產品的增長。

　　實際上，根據用益信托的統計，2月房地產信托產品高達52款，募集資金162.95億元，占總成立規模的33.98%，不僅高于1月份29.49%的占比，更較2012年同期的22%-23%規模出現了顯著增加。而這也是房地產信托規模占比繼今年1月份后再次位列第一。

　　對此，信托專家孫飛坦言，出現這樣的情況也在情理之中，因為“‘國五條’的推出雖然是為了抑制投機和炒作房價，但某種程度上也促進了新房也就是一手房的交易，從而加速開發商的資金回流和融資需求，而國家一直推進的城鎮化的進程也會為地產業帶更多的發展空間。恐怕今年3月起，地產信托產品將會增長更快，至少總量超越去年（2012）是肯定的。”

　　事實上，就在3月14日，住建部部長姜偉新在接受媒體采訪時還表示，“國五條”一定要嚴格執行，在執行過程中如果出現問題會再完善。孫飛認為，“國五條”的嚴格執行，或許會進一步加快房地產信托產品的推出。

　　眾所周知，目前國內的房地產融資主要依靠信托和銀行，一旦調控趨緊，那么更具靈活性的信托產品就成為地產商的主要選擇。

　　和銀行相比，信托不但可以給開發商貸款，還可以股權投資的形式進入開發商，可以以優先購買權的形式，甚至可以做財產型的信托，這種特殊的優勢，也決定了信托在房地產業的重要性。

　　然而接受采訪的多位人士都提出，如果“國五條”的執行力度大，房地產信托自然會受到影響，項目的風險也會進一步加大。

　　政策松緊決定兌付壓力

　　對于地產商而言，一邊是新地產信托產品的頻發，另一邊卻面臨著集中兌付的風險，資金壓力依然繁重。

　　中金公司曾預測，2013年預計到期的房地產信托規模為2816億元，總還款額為3100億元。而這對于剛剛經歷了2012年集中兌付壓力的信托公司來說，無疑是懸在心頭的一把劍。

　　清科研究員鄭知行在接受《華夏時報》記者采訪時就指出，房地產信托今年整體的形勢要看“國五條”具體的落地執行力度，如果真的卡得特別嚴，切斷了資金來源的話，那么很可能就出現和2012年類似的情況，由房地產基金來接盤，畢竟目前還沒有出臺任何限制房地產基金的規定。

　　不過，盡管有超過3000億元的兌付壓力，但在徐穎風看來，真正出現風險的機會并不大，“因為無論從誰的角度來說，都不愿意看到房價大漲大落，調控的手段也是為了更為溫和的上漲”，因此，地產信托的風險主要取決于“國五條”在各地具體的落地政策，但“只要不是按照目前公布的那樣嚴格執行，那么今年的房地產信托產品順利兌付就沒有什么問題”。

　　而孫飛也表示，房地產信托產品不會也不可能出現行業性的違約。“因為一般來說，房地產信托的抵押率都在五成左右，也就是說只有房價跌了50%的時候才會出現兌付風險。就算加上利息成本，那么也要跌幅達到40%，才會有兌付風險。”

　　但從目前看，跌幅達到40%的少之又少，迄今為止也只有溫州、鄂爾多斯這些高泡沫的地區，一度出現過打三折叫賣的局面，“顯然，這些地區發行的房地產信托產品，除非是開發商資金鏈沒有斷，否則一定是高風險且無法兌付的。”

　　不過，即便出現項目的違約，信托公司和開發商依然可以通過展期、借新還舊、股權轉讓等方式解決，當房地產商確實不能按時兌付時，信托公司可通過以自有資金兜底、出讓給第三方、出售抵押資產等方式償還投資者。“何況目前從國內整體經濟形勢和城鎮化的趨勢來看，整個市場不會出現系統性風險，反而是‘國五條’將泡沫擠壓掉以后，更有利于房地產信托產品的總量增長。”