雖然北京“新國五條”細則還未落地，但落實年度“穩(wěn)中有降”房價目標的工作已然開始。

　　本報記者獨家獲悉，北京住建委擬在4月初，建立100個房價觀測點，以便精確的掌握北京的房價波動情況。

　　“觀測點對象的選擇，要根據(jù)同質(zhì)產(chǎn)品進行分類，在不同的區(qū)域選擇100個成交不錯的樓盤。”北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志表示，其中，將對100個樓盤觀測點的成交量、價格、戶型等進行全年逐月的統(tǒng)計。

　　“此前，北京每個月發(fā)布的房價數(shù)據(jù)只是一個均價，對于分析房地產(chǎn)市場沒有任何意義。”陳志表示，房價觀測點的建立，可以更為精確地了解北京房價月度波動的原因，是否基于結構性或者不同區(qū)域成交的差異引起，以更好落實調(diào)控。

　　與此同時，陳志表示，兩會后北京市住建委也將逐步試點房地產(chǎn)開發(fā)項目的全程監(jiān)管，這也是北京落實“新國五條”的重要內(nèi)容。

　　本報記者亦從相關渠道獲悉，北京近期召開多部門會議，并召集相關開發(fā)商、中介、研究機構座談會討論如何落實“新國五條”。

　　就座談會討論的詳細內(nèi)容，一位參與座談會的不愿透露姓名的人士在接受本報記者采訪時表示，“有紀律要求，不方便透露，但作為房價上漲的重點城市，北京落地國五條的力度不小。”

　　針對落地的時間，上述人士表示，各部委換屆后將陸續(xù)對“新國五條”細則進行可執(zhí)行化的解讀，北京或?qū)⒃诟鞑课�細則完善后推出細則，不大可能先于各部委出臺。

　　擬建房價觀測點

　　自2011年以來，北京市住建委就委托北京市房協(xié)發(fā)布北京的月度、年度的房價數(shù)據(jù)。

　　“房價常被公眾認為當前房地產(chǎn)市場及調(diào)控效果的反應，房價數(shù)據(jù)一發(fā)布，其同比、環(huán)比波動情況就成為重點關注對象。”陳志表示，“但是該數(shù)據(jù)只是一個均價，對于分析房地產(chǎn)市場的作用不大。”

　　“影響房價月度波動的因素很多，比如結構性差異，大戶型高檔樓盤入市成交，將拉高整體均價。”陳志介紹，地域差異也會影響均價，比如六環(huán)以外的在售樓盤占比大。

　　“通過建立100個或者更多的房價觀測點，可以更好掌握北京房價的波動數(shù)據(jù)，以便更精準地落地調(diào)控。”除此之外，陳志介紹，也可以準確地反映區(qū)域以及該樓盤的價格波動情況，以促進區(qū)域及開發(fā)商的合理定價。

　　針對100個房價觀測點的選擇，陳志強調(diào)，一定要同質(zhì)可比。“別墅、普通住宅、混合性商住等產(chǎn)品類型不同，定價和市場認可度也不盡相同，只有同類型的產(chǎn)品才具備可比性。”

　　另外，陳志表示，在同質(zhì)分類的基礎上，還要考慮區(qū)域的原因，對于區(qū)域內(nèi)交易量比較活躍的樓盤要進行重點檢測，“檢測的內(nèi)容包括戶型、價格、交易量等，從而更好地了解月度房價變動的主要原因。”

　　陽光100置業(yè)集團副總裁范小沖亦表示，隨著房價監(jiān)測點的建立、推廣，未來北京或?qū)⑿纬扇�網(wǎng)式的布局，形成了一定數(shù)量的積累后，可以成為房地產(chǎn)調(diào)控的基礎數(shù)據(jù)，是房地產(chǎn)調(diào)控必須要做的基礎性工作。

　　而在北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉看來，這或?qū)⒊蔀楸本┞鋵崱靶聡�五條”中，建立和完善房價問責制度的一個突破。

　　“高端項目房價的漲幅會拉高整體均價，但是對普通老百姓影響不大。”北京大岳咨詢有限公司總經(jīng)理金永祥表示，通過區(qū)分不同的類型的項目收集房價數(shù)據(jù)，或可為未來差別化調(diào)控創(chuàng)造空間，即僅調(diào)控剛需項目，避免投資投機、防止?jié)q幅過快等。

　　陳志介紹，觀測點建設將在4月以后開展，目前還需要和相關的企業(yè)進行溝通。

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商對此似乎十分謹慎，一位不愿透露姓名的房企人士告訴記者，在目前從嚴調(diào)控形式下，對于開發(fā)商來說，房價是一個敏感數(shù)據(jù)，從利潤和避免老業(yè)主退房、維權的角度上考慮，開發(fā)商希望房價不斷上漲，但是房價觀測點的建立將壓縮房企利潤，也將直接影響企業(yè)的營銷策略。

　　“而且目前北京普遍限價制度，一旦銷售價格超過建委備案價格就將被約談，被設立為監(jiān)測點，無異于撞槍口。”上述人士如是表態(tài)。

　　范小沖亦表示，目前房產(chǎn)成交大多通過網(wǎng)簽，數(shù)據(jù)是公開、透明的，只要把數(shù)據(jù)進行精細化的分類，也能夠獲取更好的數(shù)據(jù)分析，似乎無需通過設立100個監(jiān)測點這種興師動眾的做法。

　　強化剛需

　　除了擬建房價監(jiān)測點之外，本報記者獲悉，北京住建委擬布局房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的信息公開、監(jiān)管，首批試點選取了萬科、金地、華潤等17個企業(yè)的18個項目。

　　“試點工作很快將開始，并將爭取將項目全程監(jiān)管、公示覆蓋率提高到全市。”陳志如是表示。

　　“雖然建委等相關網(wǎng)站可以查詢到樓盤的銷售信息。”陳志介紹，但銷售、前、后的信息均處于公示盲區(qū)，國土、規(guī)劃、住建部門都分別公示各自業(yè)務環(huán)節(jié)信息，信息較為零散、分散。

　　陳志強調(diào)，該平臺的建立，填補了北京房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售前信息公示的公開，這也是北京落實國五條“加強市場監(jiān)管和信息發(fā)布管理”要求的一個重要措施。

　　實際上，有關更為敏感的“20%個稅執(zhí)行”、“限購令執(zhí)行標準確定”以及二套房首付等北京落地“新國五條”的細則也在緊急研究中。

　　本報記者多方采訪獲悉，北京住建委等相關單位也在近期召集開發(fā)商、各中介、研究機構等開座談會研究討論細則落地相關事宜，上周亦召開多部門會議，對如何落實“新國五條”進行部署，并形成了初步的框架。

　　據(jù)一位參加座談會的人士介紹，北京已經(jīng)提前公布了年度“量價齊穩(wěn)”的房價調(diào)控目標，后續(xù)就是按照“新國五條”要求進行執(zhí)行并強化。

　　就座談會研究討論的具體內(nèi)容，上述人士表示，“紀律要求，不好透露細節(jié)，唯一確定的是，力度會很大，畢竟北京是房價上漲的一些熱點城市。”

　　“未來北京公安局、民政局等相關部門或?qū)⑷�面參與購房資格審核，比如公安局會對身份證等個人信息進行核查，民政局對離婚證真?zhèn)魏褪欠窠Y婚等問題核查等。”上述人士進一步表示，限購的執(zhí)行將升級，購房資格的審核或?qū)⒏鼑馈?/p>

　　盡管落地的細則趨向“嚴厲”，不過，上述人士強調(diào)，細則也將強調(diào)對剛需的保護，以“20%的個稅”為例，北京的執(zhí)行細則或?qū)�參照相關因素，對自住型購房者劃定免征門檻，以免誤傷剛需。

　　范小沖表示，從北京的資源和環(huán)境承受力的角度上看，北京比任何城市都希望強化限購。

　　但在范小沖看來，相比限購，提高二套房貸款成本或許更為科學，只是增加了購房成本，暫時延緩了購房者入市的時間，并非限制購房，畢竟限購會誤傷剛需，而二套房成本的提高只是傷害了改善性需求或者投資性需求者的利益。

　　一位接近北京住建委的人士告訴本報記者，在各個部委大員確定后，落實國五條的細則也將密集推出，“北京的細則也將在各部委的細則發(fā)布、完善后再落地，很多政策涉及到上級部門的詳細性解讀，如果沒有和上級單位溝通好，應該不會先于部委細則出臺。”

　　因此，上述人士判斷，3月下旬到4月初，是“新國五條”落地細則的窗口期。