樓市調控細則玩“精簡”多數城市未提20%個稅

　　就在各地“掐點”公布樓市調控細則的第二天，A股地產股逆勢上漲1.32%。市場對此輪樓市調控的態度由此可見一斑。嚴厲的“國五條”細則為何未能打擊地產板塊？近日集中發布的各地樓市細則或能說明此問題。記者細研這些“精簡”的細則發現：多數城市未提個稅方案；二線城市房價漲幅空間或近10%。另外，各地趕在大限最后一天公布細則，側面說明了地方阻力之大。

　　2月26日，國務院辦公廳下發《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，要求各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外），要按照保持房價基本穩定的原則，制定本地區年度新建商品住房（不含保障性住房）價格控制目標，并于一季度向社會公布。又因為“國五條”細則中明確提出嚴格征收房地產交易環節的20%個人所得稅，以及可適時提高二套房貸款門檻等，市場對地方政府一并公布上述原則的操作方案寄予厚望。

　　細則出臺杭州等地逾期一天公布

　　然而，在2月底至3月29日，沒有一個地方政府出臺相關細則。直到3月30日，北京、上海、重慶率先行動，公布了房價調控目標及相關細則。第二天，即一季度最后一天，深圳、廣州、天津、大連、濟南、貴陽、合肥、廈門、南寧、南京、武漢、昆明、石家莊、青島、鄭州和成都等16個城市陸續公布細則。其中，南京細則以140余字的最少字數被市場稱為最簡潔范本。

　　4月1日，杭州、哈爾濱、海口等地逾期一天出臺細則。杭州住房保障和房產管理局網站頭條發布《2013年度我市新建商品住房價格控制目標》，正文僅64個字，再次刷新最少字數紀錄。內容為：經市政府同意，2013年度我市新建商品住房價格控制目標為：全市新建商品住房價格增幅低于本市城鎮居民家庭人均可支配收入的實際增幅。

　　實際上，杭州這一表述代表了除京滬兩地外，絕大多數地方政府的房價調控目標。“和2011年那輪房價調控目標不同，這次表述是扣除了CPI上漲因素，所以加了個‘實際’增幅字樣。”易居中國分析師薛建雄介紹說。

　　盡管口徑有所收緊，但根據國家統計局數據，2012年城鎮居民人均可支配收入名義同比增長12.6%，扣除價格因素實際增長9.6%。也就是說，如果各地今年房價漲幅參考這一指標，意味著房價年度增長接近10%。

　　對此，華中地區某大型房地產企業高層認為，這次調控主要針對一線城市和房價上漲過快城市。對于房地產尚屬存貨消化期的二三線城市，中央是支持其發展的。“我們這里目前房價5000元左右，供給非常充足。房價上漲10%應該是合理發展。”

　　細看國務院通知精神，也確有類似表述。《通知》稱，“對存在住房供過于求等情況的城市，也應指導其采取有效措施保持市場穩定。”基于這一原則，海口等城市逾期公布價格調控目標，以及杭州等地以64字之文簡要回應中央調控，或許也在允許范圍之內。

　　根據國家統計局公布的70個大中城市房屋銷售價格指數，2月份，杭州新建商品住宅價格仍同比跌5.5%，海口跌0.1%，青島跌1%，溫州跌10.7%。

　　不過，值得注意的是，一些房價本就上漲明顯的城市，也一并將房價控制口徑定位為“不高于城鎮居民人均可支配收入的實際增幅”，就顯得有些牽強。

　　根據國家統計局數據，2月，廣州、深圳、南京、福州、廈門5個城市的新建商品住宅同比漲幅分別為8.2%、5.8%、5.3%、4.4%，均高于上海4.1%的同比增幅。但從5個城市公布的房價調控目標來看，除福州未有公開可查文件外，其余4個城市均以“低于城市居民人均可支配收入實際增幅”來界定。若按去年江蘇人均可支配收入12.7%的增幅標準來看，南京今年房價漲幅仍可能達到10%左右。

　　京滬樣本行政性限價或成殺手锏

　　相比之下，北京上海兩地細則確有明顯不同于其他地方的嚴格之處。在房價調控目標上，北京的表述是“全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。”上海的表述是“保持房價基本穩定”。

　　“‘基本穩定’一詞是北京等地方政府在細則調研階段提出的說法，那時候住建部等中央部門對這種表述是不認可的，希望地方提出更明確的數字化說法。但從結果來看，地方的態度被采納了。”一位接近北京房屋主管部門人士稱。

　　除了基本穩定外，北京的一大亮點是把限價擴展到自住和改善型商品房。知情人士透露，北京官方態度是，在強大的行政力量下，今年剛需房的房價一定會降。在此前提下，盡管高檔房還會有一些漲幅，但平均下來，可保北京房價全年平穩。而這種做法，旨在為全國提供示范效應。在房價出現反彈的時候，各地政府可效仿北京，以行政限價方式強行平抑價格。

　　類似的表述在上海細則也可見端倪。根據上海細則，“對預銷售方案報價過高且不接受房屋管理部門管理指導的，可暫不予受理銷售方案備案、暫不核發預售許可證。對擅自超過備案價格銷售的，采取暫停網上簽約等措施。”

　　細則有別多地細則未提20%個稅

　　綜觀20多個地方細則，除了北京、上海、廣州、天津、重慶五個城市外，其他所有城市（包括深圳）均未提及20%個稅問題，后者因最有可能帶來商品房銷售短期大幅回落，進而撼動房價，被視為“國五條”最大殺手锏。

　　根據北京、上海、天津等地口徑，“對個人轉讓住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的，應依法嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計征；不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅。對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。”這一表述在市場人士看來并未嚴于預期。另外，截至發稿時，北京、上海等地個稅征收辦法仍未采用新政。深圳等未提及20%個稅的城市，更一如既往地延用老的征收辦法（即按成交額的1%至2%征收）。

　　“也許各地還在等待國稅總局的指導意見出臺。接下來，各地如何執行個稅征收辦法以及二套房的信貸政策的調整，將是樓市新的看點。并有可能實質性影響地產股的走向。”薛建雄表示。

　　 “20%個稅”槍聲未響滬仍按老政策征收

　　趕在3月的最后兩天，包括所有一線城市及直轄市在內的主要城市“國五條”細則陸續落地。記者昨日從上海、深圳等地房產中介及銀行處了解到，地方版細則落地后，由于各地稅務部門尚未接到具體征收辦法的通知，目前二手房交易個稅征收仍維持原狀。同時，二套房貸款的政策目前也沒有明顯變化。

　　昨日，北京市地稅局發布《關于個人轉讓住房所得征收個人所得稅問題的問答》，進一步對“賣房征收20%個稅”的細節做出解釋，其中規定，不能核實交易房屋原值的，個人所得稅稅款以本次房屋交易價格1%計算。這亦是延續了以前的老辦法，且被業內視作“留下了政策口子”。

　　“20%個稅”尚未實施

　　在上海版“國五條”細則落地后，記者探訪了上海多個區房地產交易中心，但是得到的只是一個“意猶未盡”的模糊答案——“目前還是按照老政策收稅，新的通知還沒收到。”

　　昨天（4月1日），上海靜安區、浦東新區的房地產交易中心稅務窗口工作人員告訴記者，關于個稅征收的新通知尚未到達，因此目前個稅仍按總價的1%-3%核定征收，至于新政何時開始執行、各類房源原值如何核定、裝修成本等如何認定，目前均不得而知。不過，上海市稅務部門已經明確的是，根據國家規定，對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。這與北京細則保持一致。

　　北京鏈家地產市場部的張旭告訴記者，由于從3月31日至4月7日的8天時間里，北京暫停購房網簽，因此在北京細則落地后二手房交易立刻陷入停滯，“4月7日網簽恢復后如何繳納個稅還要看政策具體實施情況。”張旭說。

　　而就昨日北京地稅局的《問答》來看，業內人士認為并沒有太多新動向，“關鍵還是要看具體執行力度。”張旭表示，“如果稅務部門僅是讓繳稅人自行申報原值而不進行核查，那繳稅人只要申報原值發票遺失或將原值隨意報高，就輕易可以逃稅。”

　　銀行變相減少貸款

　　北京、上海的房地產調控細則中均表示，二套房貸要適時調整首付比例和貸款利率，明確禁止銀行發放第三套及以上房貸，不過，昨日京滬兩地不少大商業銀行信貸部門的負責人均稱：“本來就已經對二套以上房貸停止發放”，新政細則落地后，房貸政策目前并無明顯變化。

　　不過，記者注意到，目前銀行的評估系統仍有一定滯后，如市價500萬元的房產在銀行進行房貸審批時，估價僅設為400萬元，按照貸款四成來算，客戶僅可貸款160萬元，這樣實際首付比例相當于提高到6.8成。

　　漢宇地產貸款部主任王若臻告訴記者，銀行評估價格低于實際成交價格并非出于新政后收緊貸款的目的。由于3月房屋價格上漲較快，而銀行評估系統的數據尚未及時調整，這才造成評估價格低于實際價格。而事實上，目前二手房市場為了避稅而做低房價已成普遍現象，購房者要避稅就只能少貸款。

　　“免稅房”頻頻跳價

　　記者從上海各大房產中介了解到，經過3月份二手房火爆成交，中介門店的房源與客戶都已經基本消化，從3月下旬開始，門店掛牌量較月初下降了六成左右，上海細則出臺后掛牌量并未受明顯影響。不過由于稅務部門明確“滿五唯一”房可免個稅，于是這類房源頓時成為香餑餑，房東屢屢跳價，20%個稅新政對他們更像是利好。

　　中原地產反映，細則出臺后，“滿五唯一”房源集體跳價，幅度在8%左右。細則落地前，中原地區“滿五唯一”房掛牌均價在24500元/平方米，現已漲至26800元/平方米左右。