北京一些新開樓盤通過將價格分成毛坯房和裝修兩部分的方式規避調控———

　　限價時代開發商如何才能漲價？拆分房價。雖然北京住建委通過控制預售許可證的方式來干預開發商漲價，但“兵來將擋水來土掩”，開發商已經找到了繞過政策調控的新方法，通過拆分房價的方式既規避了限價措施，又實現了增收的目的。

　　房價和裝修款分離 買房人感嘆開發商真“鬼”

　　在北京房山，某大型房地產開發商五一假期的時候開出三棟住宅，由于性價比不錯，吸引了大量此前排隊的買房人，其中價格最便宜的7號樓基本被一掃而空。而購房者也發現，樓價出現了新變化，原本精裝的房子現在被分成了毛坯房價和裝修價格，自己需要簽訂兩份合同來買房。不少買房人感嘆，開發商真是“鬼”。

　　昨日（5月11日），記者來到了位于房山的這一項目，該項目距離城鐵房山線大學城站不遠，屬于精裝修樓盤，最近一次開盤3棟樓，戶型包括70多平方米的一居以及102平方米和108平方米的三居。在售樓處，記者看到了五一開盤的銷售成果，優惠最多的7號樓銷控表上幾乎都貼滿了認購的標簽。

　　在銷控表上，樓盤的價格低得驚人，一套102平方米的三居，每平方米單價只有約1.6萬元，總價160萬元多一點，這一價格明顯低于周邊樓盤的價格。在旁邊開的另一個毛坯樓盤，單價已經在2萬元了。售樓員隨后一席話解釋了記者的疑惑，“我們這邊只是毛坯房的價格，因為項目是精裝修，每套房都有35萬元的裝修費用。”換句話說，整套房價格為185萬元左右，這樣算下來，這一價格就沒那么優惠了。

　　精裝修合同有虛高 未來如出售稅費將更多

　　購買這樣類型的房產，購房者需要和開發商簽訂一個購房合同，內容是涵蓋毛坯房的合同。與此同時，買房人還需要和開發商指定的建設公司簽訂一個精裝修合同。“我們的裝修公司就是我們的承建商，且裝修合同上都會明確裝修標準等。”售樓員安撫記者不要為此擔心。雖然這一形式和以前的一份大合同不一樣，但對買房人的承諾并沒有變。

　　記者詢問這一模式是否是因為住建委限價的原因，使得開發商利用毛坯房的價格去獲得預售許可證，然后再通過精裝修的方式獲得高利潤。售樓員明確表示了否認，并稱目前該公司的多個項目都采取了兩份合同的方式，這是銷售方式的改變。

　　但據記者了解，從以往精裝修的標準來看，同類型的裝修標準大約為1000元-1500元/平方米，而現在3000元-3500元/平方米的裝修標準顯然有虛高的成分。對于這種疑問，銷售人員只是笑而不答。

　　不過，售樓員又嘗試游說記者稱，通過房價拆分，買房人可以得到不少實惠，比如少交契稅。因為總價變低了35萬元，買房人的契稅基數就變成了160萬元，以家庭第二套房3%契稅為例，僅這一項就可以少交1萬元。

　　然而，記者隨后咨詢房地產中介后獲悉，這一稅費優惠只是暫時的。“要是這一房屋一直居住還行，如果未來出售，這些錢又會再流出去。”根據京版國五條細則要求，二手房交易過程中要收取房屋收益的20%作為契稅。精裝拆分后購房成本被人為做低，雖然部分裝修款可以抵扣，但并不能全額計入，消費者再次出售房屋的時候就需要投入更多的稅費。

　　房價拆分提高首付 開發商提供消費信貸有門檻

　　房價拆分還會對買房人造成更大的現實挑戰——首付款增加，貸款額降低。如果按照原本一份購房合同，185萬元的房款，30%首付款，買房人需要一次性掏出約56萬元的首付款。但裝修和毛坯房分離后，購房人需要支付48萬元的房子首付款和35萬元的裝修款，兩者總計83萬元，對于購房人群來說，首付相當于增加了50%。

　　對于裝修款35萬元，開發商也做了一些財務安排，讓一家銀行提供消費信貸。在支付裝修款時，買房人可以辦一張信用卡，將這筆35萬元左右的裝修款安排成大額分期付款。但售樓員也坦承，雖然如此，并不是每個人的信用狀況都能夠申請到如此之高的分期額度。

　　而且分期貸款的手續費和利息也是一筆不小的開銷。據記者了解，根據這家商業銀行的消費貸款利率，35萬元的分期手續費加利息約3.8萬元。房山這一項目的開發商對裝修費分期產生的手續費和利息進行了全額補貼，但并不是所有的開發商都有如此財務安排。

　　住建委已經注意此事 正研究是否對房價拆分進行規范

　　從2013年3月開始，北京市住建委加強對預售許可證審批的管理。在3月全國兩會召開期間，甚至一度暫停了預售許可證的審批工作，這導致多家房企推房節奏被打亂，不少房企眼看著調控越來越嚴，卻苦于拿不到預售許可證。

　　3月20日后，住建委逐步恢復預售許可證審批，一些樓盤才被放行。但放行也是有條件的，一個原則就是價格偏高將不發預售許可證。

　　在這一大背景下，開發商只有兩個選擇，要么繼續等待，要么主動調價。預售許可證的管理立馬見效，北京開盤項目在4月大幅減少。根據第三方機構的統計，北京市住建委總計批準22個樓盤的預售許可申請，同比下降18.5%。

　　對于開發商展開房價拆分的策略，住建委內部人士則告訴記者，住建委已經注意到了這一現象，正在研究是否有必要對房價拆分進行規范。而對于這一現象，政府內部也存在一定的爭論，首先是現在已經通過行政手段對房價進行了干預，是否還需要再度出手對市場進行限制。而也有聲音表示，如果助長此風，可能導致限價令名存實亡，房價變相反彈。不過，一位北京開發商告訴記者，“這一方式出現，不太可能是開發商的一個小聰明，背后可能更加復雜。”

　　房價拆分也是無奈之舉 開發商“新招”給業主留隱患

　　北京房價頻頻上漲，這給政府很大的壓力，北京由此誕生了全國執行國五條最嚴格的地方細則。在細則中，北京市政府明確了2013年的調控目標——房價與2012年相比保持穩定。但在現實執行后，監管方發現此目標充滿挑戰。

　　對于開發商而言，拆分房價也是無奈之舉。一邊是市場，地價、人力頻頻上漲，各大房企都有明確的財務考核要求，另一邊是有關部門實實在在對銷售價格的限制。在這種格局下，如何找到能實現經濟利益的措施，成為眼前的關鍵。在此背景下，價格拆分便出現了。

　　除了精裝價格拆分，部分項目還通過一系列桌底下的手段降低審批價格，比如降低裝修標準，將原本2000元/平方米的裝修降低為1000元/平方米，這樣就能實現和上一期開盤項目價格上的齊平。但這一方法很容易留下隱患，一旦業主入住之后，很快就會發現標準下降并引發糾紛。