內(nèi)容摘要:在年中的節(jié)點(diǎn)上,房地產(chǎn)調(diào)控政策走向頗引人關(guān)注。7月30日,中央政治局會議對房地產(chǎn)表態(tài)稱,“促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展!辈⑽刺峒胺康禺a(chǎn)調(diào)控。而在去年年底的會議上,針對房地產(chǎn)調(diào)控還使用了“加強(qiáng)”的字眼。在熱點(diǎn)城市高價地頻出,房價上漲動力充足的情況下,高層對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度,似乎讓人捉摸不透。
在年中的節(jié)點(diǎn)上,房地產(chǎn)調(diào)控政策走向頗引人關(guān)注。7月30日,中央政治局會議對房地產(chǎn)表態(tài)稱,“促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。”并未提及房地產(chǎn)調(diào)控。而在去年年底的會議上,針對房地產(chǎn)調(diào)控還使用了“加強(qiáng)”的字眼。在熱點(diǎn)城市高價地頻出,房價上漲動力充足的情況下,高層對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度,似乎讓人捉摸不透。
據(jù)統(tǒng)計,在本屆政府召開的18次國務(wù)院常務(wù)會議中,僅有兩次提及“房地產(chǎn)調(diào)控”。其余與房地產(chǎn)有關(guān)的表態(tài)甚少,且多涉及保障房,較少提及商品房市場。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在經(jīng)濟(jì)增速放緩的大背景下,房地產(chǎn)市場恐不會遭遇更嚴(yán)厲的政策壓制。但與此同時,盡管本屆政策在多個領(lǐng)域強(qiáng)調(diào)市場化發(fā)展方向,但熱點(diǎn)城市的過熱信號卻決定了,行政化手段恐難以在短期內(nèi)退出。從下半年來看,維持市場穩(wěn)定將是政策的主要目標(biāo)。
房地產(chǎn)市場風(fēng)險漸顯
“新國五條”出臺后的房地產(chǎn)市場,經(jīng)歷了一個“先抑后揚(yáng)”的走勢。如今不過5個月,房價曲線已連續(xù)攀升至歷史高點(diǎn),局部市場甚至出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。
來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,今年7月,全國百城(新建)住宅平均價格為10347元/平方米,環(huán)比6月上漲0.87%,自2012年6月以來連續(xù)第14個月環(huán)比上漲,漲幅比上月擴(kuò)大0.10個百分點(diǎn)。其中,北京、上海等十大城市的住宅均價達(dá)到17609元/平方米,環(huán)比上漲1.34%,同比上漲11.06%。
與此同時,從6月下旬以來,一線城市頻繁出現(xiàn)高價地。7月,北京夏家胡同地塊和孫河地塊先后拍出4.2萬/平方米和4.4萬/平方米的單價,連續(xù)刷新全國單價“地王”紀(jì)錄。
而在房屋租賃市場,相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,北京房屋租金已連續(xù)52個月上漲,上海的租金也已連續(xù)上漲37個月。無論房屋買賣市場還是租賃市場,成交量雖有波動,但價格持續(xù)攀升。
“部分區(qū)域的房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)非理性爆棚的現(xiàn)象!敝性禺a(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為,這一方面是由于一線城市的市場供需關(guān)系緊張,另一方面則是由于高價地和信貸緊縮等對市場預(yù)期的影響。
令業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂的是,未來一段時間,這種影響因素還將繼續(xù)存在。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)在近期的“華遠(yuǎn)·好天地”商業(yè)項目揭幕儀式上表示,若供需關(guān)系不能有效改善,下一步通州房價肯定會達(dá)到四萬、五萬。
針對統(tǒng)計局即將發(fā)布的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù),分析人士預(yù)計,在此前的上漲慣性下,70大中城市房價還將繼續(xù)維持漲勢。值得注意的是,一線城市供需關(guān)系緊張的局面不會改變,但部分區(qū)域的房價水平已經(jīng)背離了市場,市場風(fēng)險正在凸顯。
行政調(diào)控手段或改進(jìn)
按照以往的邏輯,房價和地價連續(xù)大漲之后,必然會導(dǎo)致新一輪調(diào)控政策的出臺。但自從本屆政府正式就任以來,對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度卻始終令人捉摸不透。
據(jù)統(tǒng)計,從3月18日至今共召開了18次國務(wù)院常務(wù)會議,其中僅在3月27日和6月26日的會議中,提到了“房地產(chǎn)調(diào)控”的字眼,其余的會議均未提及調(diào)控。
具體來看,3月27日的會議提到了“要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控,加快建立房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制,加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)”的說法。6月26日的會議則表示,“做好房地產(chǎn)市場調(diào)控,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展!
在其余的會議中,對保障房建設(shè)等內(nèi)容有所涉及,卻未專門針對房地產(chǎn)市場進(jìn)行表態(tài)。而在高層領(lǐng)導(dǎo)近期的調(diào)研中,也曾提及土地制度等層面,而非房地產(chǎn)市場。
作為對下半年經(jīng)濟(jì)形勢定調(diào)的中央政治局會議,對房地產(chǎn)的表態(tài)是“促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展”,同樣未涉及房地產(chǎn)調(diào)控。而在去年年底的政治局會議上,對房地產(chǎn)的說法為“要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作”。短短半年間,政策口徑已有很大不同。
有觀點(diǎn)認(rèn)為,梳理歷次樓市調(diào)控不難發(fā)現(xiàn),房價始終無法走出“越調(diào)越漲”的怪圈,因此,高層避談?wù){(diào)控,或是在反思以行政手段為主導(dǎo)的調(diào)控思路。
據(jù)悉,新一屆政府就任以來,在多個領(lǐng)域強(qiáng)調(diào)了市場化、規(guī)范化的思路,這與以往的調(diào)控路徑不同。據(jù)中國證券報記者了解,此前高層曾召集房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)人士進(jìn)行座談,征詢應(yīng)對市場變化的策略。一位與會的人士指出,從決策部門的態(tài)度來看,反思調(diào)控的意圖十分明顯。
短期內(nèi)政策傾向“維穩(wěn)”
探討房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化,還需站在宏觀經(jīng)濟(jì)的大背景下。近期公布的半年度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示,在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵階段,國民經(jīng)濟(jì)恐難以繼續(xù)維持高增速。同期發(fā)布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)則顯示,房地產(chǎn)市場量價齊升局面凸顯,部分區(qū)域房價漲幅甚至亮起紅燈。
在決策層面前,保增長和控房價的矛盾又一次凸顯。在不少專家看來,前者需要市場化改革得以推進(jìn),而后者仍需在一段時間內(nèi)依靠行政之手。
21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師張磊認(rèn)為,在經(jīng)濟(jì)下行階段,穩(wěn)增長被置于重要位置,雖然經(jīng)濟(jì)學(xué)界普遍猜測GDP增速的下限是7%,但這并不是一個高枕無憂的數(shù)字。為了使房地產(chǎn)投資不至于下滑,國務(wù)院提出了兩個重要措施:支持家庭購買首套房,啟動1000萬套棚戶改造計劃,從而維持房地產(chǎn)投資的合理增長。
他認(rèn)為,此次政治局會議措辭的“變調(diào)”,并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)的調(diào)整。預(yù)計下半年,以限購限貸限價為代表的房地產(chǎn)調(diào)控仍將繼續(xù),但不會有新的行政調(diào)控措施出臺。
開發(fā)商對政策的態(tài)度則普遍樂觀。任志強(qiáng)便表示,在經(jīng)濟(jì)高速增長階段,房地產(chǎn)業(yè)會受益于經(jīng)濟(jì)增長;但在經(jīng)濟(jì)增速下行的時期,房地產(chǎn)業(yè)也會因拉動效應(yīng)而免受打壓。他認(rèn)為,在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下,下半年不會有更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺。
但值得注意的是,市場化的調(diào)控手段仍將是樓市政策的趨勢,這主要表現(xiàn)為長效機(jī)制的建設(shè)。據(jù)了解,隨著數(shù)家涉房上市企業(yè)停牌“籌劃重大事項”,凍結(jié)多年的房地產(chǎn)企業(yè)A股上市、再融資和重大資產(chǎn)重組政策,有可能取得實(shí)質(zhì)性破冰。
知情人士近期還透露,由發(fā)改委牽頭,住建部、國土部等相關(guān)部委正在參與制定房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制,其中包括房產(chǎn)稅試點(diǎn)、保障房建設(shè)、公積金貸款等多個層面。在樓市調(diào)控政策“維穩(wěn)”的同時,這些長效機(jī)制可能借機(jī)加速落地。
融創(chuàng)孫宏斌:
房地產(chǎn)政策一定是市場化趨勢
“北京地價太不理性了!比趧(chuàng)中國董事會主席孫宏斌在接受中國證券報記者專訪時表示,不相信北京的地產(chǎn)市場會一直漲下去。最近一年來,融創(chuàng)不斷在北京市場嘗試拿地,但一無斬獲。孫宏斌表示,今年融創(chuàng)的保守銷售目標(biāo)是450億元,且“肯定能完成”。他還介紹,目前融創(chuàng)有100多億的現(xiàn)金流,但不會盲目追求規(guī)模的擴(kuò)張,今后會將更多的資金投入上海和蘇錫常市場。
政策終將回歸市場化
中國證券報:怎么看待北京和上海區(qū)域這兩個重要市場的區(qū)別?
孫宏斌:我一直看好北京和上海,兩者都是世界級的城市。從房地產(chǎn)市場來說,我覺得上海這幾年應(yīng)該是要會發(fā)力了。因為上海的住宅是偏少的,下一步我覺得住宅價格肯定會有上漲。所以現(xiàn)在買房子,不管在上海什么地方,不管現(xiàn)在價格高低,都是好時機(jī)。
北京地價確實(shí)太不理性了,我不相信地價會一直這么漲下去。去年下半年以來,融創(chuàng)參加了北京所有的土地拍賣,但一塊地也沒拿,我們寧可錯過也不想買錯。北京的市場可能會調(diào)整,我相信北京一定會出現(xiàn)20萬的房子,像上海一樣,但不是每個區(qū)縣都漲到3萬以上。
中國證券報:現(xiàn)在土地市場波動比較大,如何應(yīng)對?融創(chuàng)是否會將重心向上海傾斜?
孫宏斌:房地產(chǎn)行業(yè)最重要的是買對地,而買地就像買股票,滿倉不一定好,留有現(xiàn)金等待有機(jī)會時再抓住。如果市場一直往上走,多存點(diǎn)地有好處,但是現(xiàn)在土地市場會有波動,存很多地不合適。我們希望上海的占比能夠增加,尤其是近幾年,上海比北京的機(jī)會多一點(diǎn)。
中國證券報:怎么看待未來的房地產(chǎn)調(diào)控政策走向?
孫宏斌:任何政策都會影響經(jīng)濟(jì)和行業(yè)的發(fā)展,作為企業(yè),無法改變政策,只能去適應(yīng)它。短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策可能有非市場化的因素,也可能出現(xiàn)反復(fù),這都可以理解。但從長期來看,房地產(chǎn)政策一定是市場化趨勢,這一點(diǎn)阻擋不了。
不盲目追求規(guī)模
中國證券報:今年融創(chuàng)的銷售目標(biāo)是多少?在現(xiàn)在市場條件下能否完成?
孫宏斌:我們沒有定銷售目標(biāo),如果要說的話,450億是比較保守的,任何情況我們今年都會完成的。因為上半年就已經(jīng)銷售了200多個億,下半年還會有更多的項目投放。至于完成多少并不重要,但肯定會超過450億。
中國證券報:去年融創(chuàng)與綠城合作成立上海融創(chuàng)綠城投資控股有限公司,未來融創(chuàng)會否繼續(xù)采用合作開發(fā)的模式?
孫宏斌:從下一步的發(fā)展來看,合作開發(fā)是大趨勢。一方面,北京、上海等地的市場越來越像香港,土地總價高,單個公司的拿地難度越來越大,合作拿地開發(fā)是必然的選擇。另一方面,在區(qū)域市場,如果品牌、產(chǎn)品沒有足夠的影響力,即使高價拿下土地,也難以保證利潤,因此需要尋找一些合作伙伴。
中國證券報:融創(chuàng)的項目主要集中在京津和珠三角等區(qū)域,面對競爭壓力,會否考慮進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整?
孫宏斌:我們不會調(diào)整策略,會堅定現(xiàn)有的區(qū)域布局。因為我們很早就進(jìn)入了這個市場,具有品牌的優(yōu)勢,市場的認(rèn)可度也比較高。但與此同時,競爭的激烈會影響規(guī)模擴(kuò)張的速度,所以我們也考慮,在合適的時機(jī),在區(qū)域內(nèi)的其他城市尋找新的項目。房地產(chǎn)業(yè)最重要的是風(fēng)險控制,所以融創(chuàng)不盲目追求規(guī)模的擴(kuò)張,現(xiàn)在我們布局了9個城市,未來五年,最多擴(kuò)展到12個城市。
中國證券報:融創(chuàng)有沒有去海外開發(fā)的計劃?
孫宏斌:我們沒有在海外開發(fā)的計劃,房地產(chǎn)雖然在任何地方都可以做,但關(guān)鍵要明白自己的優(yōu)勢和競爭力在哪。
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