內容摘要：房價不斷上漲的壓力讓北京又有了新的應對之策——推出“限房價、競地價”之策。8月21日，北京年內第一宗限房價競地價地塊開始網上競價。不過，令人遺憾的是，北京的嘗試似乎沒有取得預期的效果，一天過去，無人應拍。

　　房價不斷上漲的壓力讓北京又有了新的應對之策——推出“限房價、競地價”之策。8月21日，北京年內第一宗限房價競地價地塊開始網上競價。不過，令人遺憾的是，北京的嘗試似乎沒有取得預期的效果，一天過去，無人應拍。

　　新政首日遇尷尬

　　據北京市國土資源局公告，自8月21日起，今年首宗限房價地塊朝陽區豆各莊鄉土地儲備項目B、C地塊（以下簡稱“豆各莊地塊”）將開始網上競價，起始價為24.5億元，競價階梯為1300萬元，競買申請截止時間為9月3日。

　　根據交易文件顯示，豆各莊地塊土地總面積為22.45萬平方米，其中建設用地面積11.80萬平方米，建筑控制規模29.46萬平方米。其中，5.15萬平方米用于“公共租賃住房”配建。除公租房外，剩余居住用途建筑規模建設的商品住房銷售限價為2.2萬元每平米，套型建筑面積全部為90平方米以內，單套商品住房總價控制在200萬元以內。

　　記者還了解到，限房價地塊是指在土地出讓前的限制條件中就約定了入市價格，開發商根據自己的成本和合理利潤競爭土地價格。與其他土地出讓方式相比，這種方式不僅可以限制出讓價格，也不可能出現高溢價土地，對商品房住宅銷售市場以及土地市場都有明顯的調控作用。

　　然而，限價地塊似乎沒有投資者的青睞。直到競價開始的第一天結束，也沒有一家開發商報價。

　　相反，北京的土地市場依舊紅火，7月初，中糧地產以23.6億元配建3.3萬平方米公租房的代價拿下孫河HIJ地塊，扣除保障房面積和配建設施后，該地塊的樓面價高達5.2萬元/平方米，成為北京新的單價地王。

　　隨后的8月14日，融創中國聯合央企葛洲壩，以41.2億元的總價包攬了北京大興區亦莊新城兩地塊，溢價均超過49％，其中一幅地塊的樓面價超過3萬元/平方米，成為南五環外第一宗樓面地價超過3萬元/平方米的地塊。與此同時，8月21日，南京國土局剛剛以總價90億出讓9宗地后，再次掛出9塊地。業內猜測，近期內“地王”會再度出現。

　　效果存疑

　　“政府方面的目的在于為不符合保障房申請資格，又買不起市場商品房的‘夾心層’提供房源。”中投顧問產業與政策研究中心主任扈志亮接受《國際金融報》記者采訪時表示，他認為，“限房價”很明顯地說明了某些意圖，希望能夠起到平抑房價的目的，給購房者更多的選擇。

　　易居中國分析師薛建雄認為，限房價競地價是當地房產政策走向的一個體現，最后的效果要根據其覆蓋范圍和交易量來看。

　　至于是否能夠有效地降溫樓市，扈志亮則指出，能起到作用的概率不大。“政府長期的調控政策就是明證，房地產靠政策難以起到實際的效果，即使是限制了‘表面房價’，企業為了生存和盈利也會采取各種手段增加購買者‘隱性成本’，而供不應求的情況下，消費者也只有‘心甘情愿’地買單。”

　　至于限價地塊遭遇冷遇的說法，薛建雄并不贊成，他認為首日無交易量并不是很奇怪。“這應該與交易流程有關，開發商和投資者一般是不會在第一天進場報價。最終的交易要看截止日期前的交易量。”

　　扈志亮則指出，“限房價競地價”的背后，仔細分析一下便可以理解，在未來房價限定在一定范圍內的情況下，土地的價格也就間接決定了，企業拿地之后開發所能夠得到的利潤也基本確定。從拿地、項目開工建設到最后的售賣房子，會耗費時間、金錢和資源，而最后的房價已經基本確定，開發商調整的余地變小，面臨的風險增大，相關配套政策還未落實，企業當然不會輕易下手，而是靜觀其變。

　　相關人士指出，為了應對忽熱的土地市場，限房價競地價房將集中入市，短期內將有效平抑區域內房價，限房價競地價模式應在一線城市進行推廣。

　　“風向標”連續23個月下跌

　　北京的新遭遇新尷尬，說明開發商們還在期盼著房價的繼續上漲。不過，有意思的是，在全國房價持續上漲同時，此前一直有房價“風向標”之稱的溫州樓市，卻傳遞與全國房價上漲不一致步伐。截至今年7月，溫州房價連續23個月下降，房價相比高峰時期，下降40％左右，有的豪宅價格已腰斬。據媒體報道，由于房價下跌，一些購房者已棄房，銀行成為新房東。

　　扈志亮認為，溫州房價下跌，原因在于前期樓市投機過盛，實體經濟難以支持虛擬經濟的發展，導致資金鏈斷裂。“樓市信心難以恢復，進入者少，外逃者多，需求急劇下降，導致房價持續下跌。”

　　薛建雄分析，中國的房價趨勢，可以參照日本和美國的房價結構。“未來的中國房價，將會分級化處理，一線城市，二線城市，三、四線城市逐步出現階梯價格。”