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中國式“以房養老”困局

房子重要還是養老重要?這是中國老人將要面對的問題。從明年開始,“以房養老”的試點工作即將啟動,老人們可以選擇將自己的產權房抵押給銀行,以定期獲得一定數額的養老金。

住房反向抵押貸款即“以房養老”,俗稱“倒按揭”。就是老人將名下房屋產權抵押給金融機構,便可定期獲取養老金直到去世。去世后,其房產出售所得用來償還貸款本息,升值部分歸抵押權人所有。

日前國務院公布的《關于加快發展養老服務業的若干意見》明確提出,將開展老年人住房反向抵押養老保險試點,具體操作辦法和實施計劃,有望明年一季度出臺。

以北京為例,一對60歲老人如果在三環路內擁有百十平方米的房子,抵押給銀行,每月領取1萬元。如果老人能夠活到80歲,20年從銀行貸款240萬。老人如果不在了,房子將歸銀行所有。

“以房養老”在中國試行多年仍水土不服

“以房養老”的模式在國外較為成熟,在美國、加拿大、新加坡等國均被普遍推廣,成為老年人養老的重要選擇之一。

例如,美國模式包括“抵押式”、“搬離式”和“共享式”。“抵押式”最為普遍,62歲以上老年人將房產抵押給銀行或理財公司,協議有效期內可按月領取生活費,到期后歸還本息,或將房產折價;“搬離式”是老年人需搬出抵押住房供放貸方任意處理,并簽署還貸協議;“共享式”則要求老年人出讓住房所有權的25%-30%作為還貸抵押。

加拿大的“以房養老”模式一般沒有固定的歸還期限,老人去世后,其后人處理房產時將貸款連本帶息結清,如果后人選擇賣房,則貸款會從房款中扣除。

新加坡的模式風險較小,60歲以上的老人把房子抵押給有政府背景的公益性機構,由后者一次性或分期支付養老金,老人去世時產權由這些機構處理,“剩余價值”(房價減去已支付的養老金總額)交給其繼承人。

而在中國,“以房養老”雖已試行多年,但結局都是半途而廢。

從2003年我國就陸續有地方政府和金融機構提出“以房養老”的概念。2007年11月,從上海市公積金管理中心傳出消息,“以房養老”方案研究和試點工作已取得突破。試點方案暫定名為“以房自助養老”協議,與“倒按揭”模式不同的是,該“以房自助養老”的試點從一開始就變更了房屋的產權人。除了選取一對80多歲的老人家庭做試點外,再無取得進展的消息傳出。

2011年《北京市“十二五”時期老齡事業發展規劃》就明確提出,北京市鼓勵商業保險企業、商業銀行或住房公積金管理部門,建立公益性中介機構以開展“以房養老”試點業務。去年4月,南京出臺《南京市老齡事業發展第十二個五年規劃》中就提及“以房養老”,但上述嘗試均因效果不理想而進展緩慢。

此外,中信銀行在2011年末就推出過養老按揭業務,但業務屬于叫好不叫座,幾乎沒引來什么客戶。

70年房屋產權與傳統觀念成最大障礙

雖然國外“以房養老”的市場發展較為成熟,但發展非常緩慢,而且在整個市場的占比很小,在美國符合逆序住房按揭貸款對象中,僅2%-3%的老年人參與了反向按揭貸款。因此,此舉在中國發展艱難也就不足為奇了。

“以房養老”的制度體系的設計難度很大,比如房價波動、產權年限等等問題難以解決,給市場參與主體金融機構和老人增加了很多阻礙。

對中國的金融機構來說,“以房養老”的最大障礙來自70年的房屋產權,這也是中外政策環境最大的差異。多名金融界人士認為,雖然2007年出臺的《物權法》已經規定,“住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期”,但“自動”并不意味著“無償”。如果70年產權到期后,抵押房屋要有償續期,那么續期費用將是一個巨大的未知風險。如果續期費用太高,金融機構很可能會無利可圖,甚至虧本。

另一方面,“以房養老”作為舶來品,在國外之所以流行,與高遺產稅有關。人們在“以房養老”和“留房產給子女但要繳納大筆稅金”之間較容易作出選擇。但在我國現行稅制下,人們沒有動力。上海民政部門調查則顯示,高達90%的老人擬將房產留給子孫,愿意倒按揭的不到10%。

對于老人來說,最大的障礙來自觀念。一直以來,國人的觀念都是“養兒防老”,房子等遺產都是傳給下一代,若老人生前便將房產抵押以換取較為寬裕的晚年生活,不僅老人心中不安,兒女們也難免心生嫌隙。另外,老人對“以房養老”機構不信任,不敢輕易把房產抵押出去也是個大問題。

此外,還存在許多其他問題。首先,房屋折舊貶值和房價上漲升值正在同時發生,這導致房子很難有一個雙方滿意的估價。其次,利息也是雙方博弈的關鍵。“以房養老”本質上就是住房抵押貸款。利息高了,增加了老人還款壓力,利息少了,金融機構更不會做虧本買賣。第三,“以房養老”政策只解決了錢的問題,但我國正面臨養老產業不發達,養老院床位匱乏等問題,相關配套政策的落實還有待觀察。

中央財經大學保險學院院長郝演蘇介紹,在發達國家,按揭養老有成熟的運作方式。特別是對房產評估環節,有中立的權威專業評估機構負責房屋價值的評估,既能照顧到老人的利益,也能保證金融機構的合理收益。如果出現房價波動,還有一種由政府主導的保險機構或市場化保險公司來分擔風險。因此,借鑒國外經驗,完善相關的風險應對機制也是關鍵。

“以房養老”只能作為基本養老政策補充

據國家權威部門和機構的信息顯示,從2009年開始,中國老齡化進入快速發展階段,當年中國60歲及以上老年人口已達1.67億,占到總人口的12.5%;預計到2020年,老年人口將達2.48億;到2050年進入重度老齡化階段,老年人口將達4.37億,約占總人口的30%。

“以房養老”早在十年前就已被提起,如今舊事重提,意味著我國目前的養老金資金壓力較大,亟須尋求養老模式的創新。目前我國養老產業并不成熟,養老體制“雙軌制”仍然存在。只有在健全的、公平的養老體制之下,老人們才愿意把房子抵押出去。

首先,“以房養老”尚需相關制度支撐。“以房養老”能夠在歐美國家發展起來,主要因為這些國家以完備的法律法規,規范“以房養老”交易行為,保障金融機構與養老主體的合法利益,激發了市場的信心和活力。

而中國尚缺乏相關的法律保障和政策支撐,因此這種市場交易還存在許多不確定性。無論金融機構還是老人都不敢輕易參與進來。

其次,“以房養老”還需完善資源配置。“以房養老”的一個前提是,養老主體將住房抵押給銀行后,可以憑借交易資金享受到較好的養老服務。但是,目前我國的養老機構配置還不完善,養老院的數量、質量還遠遠不能滿足需要,養老院集中養老的承接力有限。

從世界范圍來看,“以房養老”的確是個提高養老保障水平的途徑,中國是一個養老問題凸出的國家,應該在這方面做一些嘗試和探索。但是,中國的養老問題,歸根到底還是一個體制性的問題,最終還要靠深化二次分配改革來破解。

政府應在完善養老制度上著力,而不應先將目標盯在房子上面。在“以房養老”推行過程中,政府也不應“袖手旁觀”,須在貸款擔保、確保房價預期穩定、明晰房屋產權等方面提供相應的配套政策。

時間:2013-09-22  責任編輯:dyl19860117

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