房子重要還是養老重要？這是中國老人將要面對的問題。從明年開始，“以房養老”的試點工作即將啟動，老人們可以選擇將自己的產權房抵押給銀行，以定期獲得一定數額的養老金。

住房反向抵押貸款即“以房養老”，俗稱“倒按揭”。就是老人將名下房屋產權抵押給金融機構，便可定期獲取養老金直到去世。去世后，其房產出售所得用來償還貸款本息，升值部分歸抵押權人所有。

日前國務院公布的《關于加快發展養老服務業的若干意見》明確提出，將開展老年人住房反向抵押養老保險試點，具體操作辦法和實施計劃，有望明年一季度出臺。

以北京為例，一對60歲老人如果在三環路內擁有百十平方米的房子，抵押給銀行，每月領取1萬元。如果老人能夠活到80歲，20年從銀行貸款240萬。老人如果不在了，房子將歸銀行所有。

“以房養老”在中國試行多年仍水土不服

“以房養老”的模式在國外較為成熟，在美國、加拿大、新加坡等國均被普遍推廣，成為老年人養老的重要選擇之一。

例如，美國模式包括“抵押式”、“搬離式”和“共享式”。“抵押式”最為普遍，62歲以上老年人將房產抵押給銀行或理財公司，協議有效期內可按月領取生活費，到期后歸還本息，或將房產折價；“搬離式”是老年人需搬出抵押住房供放貸方任意處理，并簽署還貸協議；“共享式”則要求老年人出讓住房所有權的25%-30%作為還貸抵押。

加拿大的“以房養老”模式一般沒有固定的歸還期限，老人去世后，其后人處理房產時將貸款連本帶息結清，如果后人選擇賣房，則貸款會從房款中扣除。

新加坡的模式風險較小，60歲以上的老人把房子抵押給有政府背景的公益性機構，由后者一次性或分期支付養老金，老人去世時產權由這些機構處理，“剩余價值”(房價減去已支付的養老金總額)交給其繼承人。

而在中國，“以房養老”雖已試行多年，但結局都是半途而廢。

從2003年我國就陸續有地方政府和金融機構提出“以房養老”的概念。2007年11月，從上海市公積金管理中心傳出消息，“以房養老”方案研究和試點工作已取得突破。試點方案暫定名為“以房自助養老”協議，與“倒按揭”模式不同的是，該“以房自助養老”的試點從一開始就變更了房屋的產權人。除了選取一對80多歲的老人家庭做試點外，再無取得進展的消息傳出。

2011年《北京市“十二五”時期老齡事業發展規劃》就明確提出，北京市鼓勵商業保險企業、商業銀行或住房公積金管理部門，建立公益性中介機構以開展“以房養老”試點業務。去年4月，南京出臺《南京市老齡事業發展第十二個五年規劃》中就提及“以房養老”，但上述嘗試均因效果不理想而進展緩慢。

此外，中信銀行在2011年末就推出過養老按揭業務，但業務屬于叫好不叫座，幾乎沒引來什么客戶。

70年房屋產權與傳統觀念成最大障礙

雖然國外“以房養老”的市場發展較為成熟，但發展非常緩慢，而且在整個市場的占比很小，在美國符合逆序住房按揭貸款對象中，僅2%-3%的老年人參與了反向按揭貸款。因此，此舉在中國發展艱難也就不足為奇了。

“以房養老”的制度體系的設計難度很大，比如房價波動、產權年限等等問題難以解決，給市場參與主體金融機構和老人增加了很多阻礙。

對中國的金融機構來說，“以房養老”的最大障礙來自70年的房屋產權，這也是中外政策環境最大的差異。多名金融界人士認為，雖然2007年出臺的《物權法》已經規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，但“自動”并不意味著“無償”。如果70年產權到期后，抵押房屋要有償續期，那么續期費用將是一個巨大的未知風險。如果續期費用太高，金融機構很可能會無利可圖，甚至虧本。

另一方面，“以房養老”作為舶來品，在國外之所以流行，與高遺產稅有關。人們在“以房養老”和“留房產給子女但要繳納大筆稅金”之間較容易作出選擇。但在我國現行稅制下，人們沒有動力。上海民政部門調查則顯示，高達90%的老人擬將房產留給子孫，愿意倒按揭的不到10%。

對于老人來說，最大的障礙來自觀念。一直以來，國人的觀念都是“養兒防老”，房子等遺產都是傳給下一代，若老人生前便將房產抵押以換取較為寬裕的晚年生活，不僅老人心中不安，兒女們也難免心生嫌隙。另外，老人對“以房養老”機構不信任，不敢輕易把房產抵押出去也是個大問題。

此外，還存在許多其他問題。首先，房屋折舊貶值和房價上漲升值正在同時發生，這導致房子很難有一個雙方滿意的估價。其次，利息也是雙方博弈的關鍵。“以房養老”本質上就是住房抵押貸款。利息高了，增加了老人還款壓力，利息少了，金融機構更不會做虧本買賣。第三，“以房養老”政策只解決了錢的問題，但我國正面臨養老產業不發達，養老院床位匱乏等問題，相關配套政策的落實還有待觀察。

中央財經大學保險學院院長郝演蘇介紹，在發達國家，按揭養老有成熟的運作方式。特別是對房產評估環節，有中立的權威專業評估機構負責房屋價值的評估，既能照顧到老人的利益，也能保證金融機構的合理收益。如果出現房價波動，還有一種由政府主導的保險機構或市場化保險公司來分擔風險。因此，借鑒國外經驗，完善相關的風險應對機制也是關鍵。

“以房養老”只能作為基本養老政策補充

據國家權威部門和機構的信息顯示，從2009年開始，中國老齡化進入快速發展階段，當年中國60歲及以上老年人口已達1.67億，占到總人口的12.5%；預計到2020年，老年人口將達2.48億；到2050年進入重度老齡化階段，老年人口將達4.37億，約占總人口的30%。

“以房養老”早在十年前就已被提起，如今舊事重提，意味著我國目前的養老金資金壓力較大，亟須尋求養老模式的創新。目前我國養老產業并不成熟，養老體制“雙軌制”仍然存在。只有在健全的、公平的養老體制之下，老人們才愿意把房子抵押出去。

首先，“以房養老”尚需相關制度支撐。“以房養老”能夠在歐美國家發展起來，主要因為這些國家以完備的法律法規，規范“以房養老”交易行為，保障金融機構與養老主體的合法利益，激發了市場的信心和活力。

而中國尚缺乏相關的法律保障和政策支撐，因此這種市場交易還存在許多不確定性。無論金融機構還是老人都不敢輕易參與進來。

其次，“以房養老”還需完善資源配置。“以房養老”的一個前提是，養老主體將住房抵押給銀行后，可以憑借交易資金享受到較好的養老服務。但是，目前我國的養老機構配置還不完善，養老院的數量、質量還遠遠不能滿足需要，養老院集中養老的承接力有限。

從世界范圍來看，“以房養老”的確是個提高養老保障水平的途徑，中國是一個養老問題凸出的國家，應該在這方面做一些嘗試和探索。但是，中國的養老問題，歸根到底還是一個體制性的問題，最終還要靠深化二次分配改革來破解。

政府應在完善養老制度上著力，而不應先將目標盯在房子上面。在“以房養老”推行過程中，政府也不應“袖手旁觀”，須在貸款擔保、確保房價預期穩定、明晰房屋產權等方面提供相應的配套政策。