【問題】 

　　剛出臺的關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的通知（國稅函[2010]220號）文件，三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的5%、10%以內(nèi)計算扣除，是不是指如下情況：財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。如果財務(wù)費(fèi)用中的利息支出低于“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%，按實(shí)際金額扣除；如果高于“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%扣除。那么，如何計算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用？

　　【解答】

　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

　　“（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。

　　財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計算的金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。

　　凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫�息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計算的金額之和的10％以內(nèi)計算扣除。

　　上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。”

　　您的理解不正確。《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）第三條第一款進(jìn)一步明確房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題，即凡是能夠“按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的”，允許單獨(dú)據(jù)實(shí)扣除財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，但最高不能超過“按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額”；如果超過“按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額”，只允許扣除財務(wù)費(fèi)用中的利息支出為“按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額”。同時還允許扣除其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，即管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。