即將實(shí)施的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為上市公司帶來(lái)巨大的價(jià)值重估空間。近期陸家嘴（600663）、浦東金橋（600639）、金融街（000402）等股價(jià)的上漲，其中一個(gè)非常重要的原因就是因新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則而產(chǎn)生的價(jià)值重估。

　　兩種可選擇模式

　　新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將于2007年1月1日正式開始施行。對(duì)于上市公司的定期報(bào)告，日前證監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于做好與新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息披露工作的通知》，指出上市公司2006年財(cái)務(wù)報(bào)告仍按現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編制，但必須新舊準(zhǔn)則差異調(diào)節(jié)表。

　　由于上述調(diào)節(jié)表項(xiàng)目中包含了擬以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)內(nèi)容，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這實(shí)際是使上市公司這部分可能因增值而帶來(lái)巨大收益的資產(chǎn)提前浮出水面。

　　《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系中新增的一項(xiàng)重要內(nèi)容。根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)于投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理方式為：在使用新準(zhǔn)則初期，該類資產(chǎn)應(yīng)單獨(dú)列示在“投資性房地產(chǎn)”項(xiàng)目，以成本入賬；至?xí)��?jì)期末，企業(yè)應(yīng)在兩種模式中選擇一種對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，即成本模式或公允價(jià)值模式，如果企業(yè)有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得，則應(yīng)當(dāng)采用公允價(jià)值模式。

　　在公允價(jià)值模式下，在期末企業(yè)以投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整賬面價(jià)值，期末與期初兩者之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

　　如果企業(yè)采用成本模式，即舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則采用的模式，在舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，企業(yè)對(duì)持有的出租房產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理方法是在出租產(chǎn)品的建設(shè)期間，將在建房產(chǎn)列示在資產(chǎn)負(fù)債表的“存貨”項(xiàng)目；出租產(chǎn)品完工后，將其轉(zhuǎn)入資產(chǎn)負(fù)債表的“其它長(zhǎng)期資產(chǎn)”項(xiàng)目。期末，對(duì)存貨或其它長(zhǎng)期資產(chǎn)計(jì)提折舊、攤消或減值準(zhǔn)備。

　　上市公司寶藏打開

　　新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施到底將給擁有大量投資性房地產(chǎn)的這類企業(yè)業(yè)績(jī)帶來(lái)多大的變化，其實(shí)在一些同時(shí)擁有A、B股的企業(yè)身上早已有所體現(xiàn)。

　　以方大A（000055）為例，該公司經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所按國(guó)內(nèi)現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則審計(jì)的2005年度財(cái)務(wù)報(bào)告顯示虧損5837萬(wàn)元，但是公司按國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告卻盈利了3851萬(wàn)元。

　　方大A表示，兩種情況下收益的巨大差異正是主要來(lái)自投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值增值部分。根據(jù)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)評(píng)估增值部分應(yīng)計(jì)入當(dāng)期收益，而公司方大大廈部分物業(yè)及方大城部分廠房作為出租物業(yè)屬于投資性房地產(chǎn)，其對(duì)凈利潤(rùn)的影響高達(dá)9423萬(wàn)元。

　　在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則推出之初，專業(yè)人士就表示，新制度的影響將主要體現(xiàn)在那些希望通過(guò)租金收入來(lái)獲得長(zhǎng)期收益以增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展能力的上市公司，尤其是園區(qū)類企業(yè)和擁有大量商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)。

　　陸家嘴就是其中典型之一。公司在陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)內(nèi)，擁有200多萬(wàn)平方米的批租及租賃用項(xiàng)目資源，并且多于上世紀(jì)90年代取得，成本極低。有分析人士預(yù)計(jì)，這些土地的公允價(jià)值較之取得的成本，增長(zhǎng)高達(dá)5倍以上，總資產(chǎn)增值150億以上。與之類似的還有浦東金橋，該公司是浦東新區(qū)內(nèi)的一家投資性地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，在金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)擁有租賃地產(chǎn)110余萬(wàn)平方，成本極低，有預(yù)測(cè)其花園別墅類資產(chǎn)存在的溢價(jià)至少在3倍左右。

　　類似的企業(yè)還有中國(guó)國(guó)貿(mào)（600007），公司現(xiàn)有物業(yè)的出租率在90%以上，并且已開始興建三期工程第一階段，其三期工程總建筑面積54萬(wàn)平方米，建成后公司擁有物業(yè)的建筑面積將增長(zhǎng)一倍、至110萬(wàn)平方米。此外，新世界（600628）下屬的新世界城建筑面積15萬(wàn)平方米、新世界麗笙大酒店建筑面積約為6萬(wàn)平方米。有關(guān)分析師預(yù)計(jì)，按目前上海市黃金地段商區(qū)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)市價(jià)3萬(wàn)元/平方米計(jì)算，公司物業(yè)資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)該約達(dá)到63億元，則約為公司凈資產(chǎn)的4.6倍。

　　除了上述這些公司，在天津泰達(dá)開發(fā)區(qū)擁有土地房產(chǎn)的津?yàn)I發(fā)展（000897），以及擁有物業(yè)租賃資產(chǎn)的金融街、蘇州高新、南京高科、外高橋、招商地產(chǎn)等公司，也都被認(rèn)為在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施后，業(yè)績(jī)將會(huì)因資產(chǎn)增值而獲得提升。

　　謹(jǐn)慎使用

　　除了新政實(shí)施當(dāng)年業(yè)績(jī)的大幅提升，新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則從長(zhǎng)期看將給企業(yè)帶來(lái)怎樣的影響，是投資者更為關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題。分析人士普遍認(rèn)為，盡管新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有可能對(duì)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表造成巨大變化，但它并沒(méi)有改變公司本身質(zhì)地。在新會(huì)計(jì)制度采用的第一年度，上市公司財(cái)務(wù)的新調(diào)整會(huì)引起其股票估值水平的重新調(diào)整，帶來(lái)投資機(jī)會(huì)，特別是在近幾年資產(chǎn)價(jià)格上漲中獲得了巨大的資產(chǎn)增值，但財(cái)務(wù)報(bào)表并沒(méi)有體現(xiàn)其權(quán)益和利潤(rùn)變化的企業(yè)。但是，由于會(huì)計(jì)規(guī)則的變動(dòng)帶來(lái)的是一次性收益或權(quán)益的變化，并不能從根本上改變公司的經(jīng)營(yíng)形勢(shì)，因此還需結(jié)合公司發(fā)展前景和投資價(jià)值來(lái)認(rèn)識(shí)。

　　同時(shí)，也有專家提醒，在使用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況下，一些估算的資產(chǎn)可能根本沒(méi)有市場(chǎng)價(jià)值，甚至與公司的盈利沒(méi)有關(guān)系，公司未來(lái)不會(huì)出售這些資產(chǎn)，因此該類物業(yè)所增值部分列入損益會(huì)使公司的賬面利潤(rùn)出現(xiàn)虛增，因此投資者應(yīng)該細(xì)心觀察公司賬目、其它數(shù)據(jù)和注釋，以免受到誤導(dǎo)。（證券時(shí)報(bào) 龍可 2006-12-5）

(wlj)