成本費用是每個企業(yè)永恒的關(guān)注。“新31號文”出臺后，歸納相關(guān)的特殊扣除政策，正可為企業(yè)納稅籌劃驅(qū)散迷霧。
　　期間費用的扣除
　　1.營業(yè)稅金及附加、土地增值稅，按實際計提數(shù)額在當(dāng)期扣除。但根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第8條規(guī)定，允許扣除與取得收入的稅金是指企業(yè)實際支出的稅金，因此，企業(yè)應(yīng)繳納的上述稅金只有在當(dāng)期繳納才能扣除，如果企業(yè)超過匯算清繳期仍未繳納，則不能允許在當(dāng)年的所得稅前扣除。
　　2.對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品或按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實扣除。
　　3.將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除，未計入收入的不允許扣除。
　　4.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當(dāng)期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。
　　5.企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品時，其支付境外機構(gòu)的銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不 超過委托銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實扣除。
　　6.企業(yè)發(fā)生的利息支出按以下規(guī)定處理：企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。
　　企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理地分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準(zhǔn)予在稅前扣除。
　　企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或 在稅前扣除相關(guān)的利息支出。
　　7.企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。
　　8.企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認后準(zhǔn)予在稅前扣除。
　　9.企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用時，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。
　　成本的扣除
　　1.房產(chǎn)開發(fā)分自行開發(fā)和委托開發(fā)兩種形式，但不論采取哪種形式，土地及構(gòu)成開發(fā)產(chǎn)品實體的設(shè)備購置費應(yīng)計入房產(chǎn)開發(fā)成本，在開發(fā)產(chǎn)品銷售時扣除。
　　2.房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按規(guī)定核算開發(fā)產(chǎn)品計稅 成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。按當(dāng)期銷售面積和可售面積單位計稅成本計算確定已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，在當(dāng)期所得稅前扣除，計算公式為：
　　可售面積單位計稅成本=成本對象計稅總成本÷成本對象總可售面積
　　已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位計稅成本
　　例如：某房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房500套，面積48000平方米，計稅總成本57600000元，已售出350套，面積32000平方米，則：可售面積單位工程成本=57600000÷48000=1200（元）已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=32000×1200=38400000（元）3.企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施成本按以下方法扣除： 屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按建筑面積進行分配計入房產(chǎn)計稅成本，隨房產(chǎn)銷售面積計算扣除。
　　屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本，除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律視同建造開發(fā)產(chǎn)品，其計稅成本在發(fā)生視同銷售的月份進行扣除。
　　需要注意的是，《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》對房產(chǎn)開發(fā)成本的核算方法、核算內(nèi)容、核算程序以及開發(fā)成本的確認、計量、分配等都作了詳細規(guī)定，企業(yè)只有按照這些規(guī)定進行管理與核算，才能夠按上述方法進行扣除。