A房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)項目占地10000㎡,土地成本已發(fā)生貨幣性支出5000萬元,其中支付土地價款3500萬元,拆遷貨幣補償1500萬元。另外,在本項目中,需要按照1∶1的比例,與拆遷戶兌現(xiàn)回遷房60套(平均">

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回遷房項目的會計和稅務(wù)處理

  【案例】
  A房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)項目占地10000㎡,土地成本已發(fā)生貨幣性支出5000萬元,其中支付土地價款3500萬元,拆遷貨幣補償1500萬元。另外,在本項目中,需要按照1∶1的比例,與拆遷戶兌現(xiàn)回遷房60套(平均每套150㎡)。
  開發(fā)項目分兩期進行建設(shè)。一期項目占地面積6000㎡,二期項目占地面積4000㎡。2009年9月,完成一期12座500套75000㎡樓房建設(shè),建安成本實際支出7000萬元(基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費等暫不計),一期有回遷房40套,剩余的20套回遷房在二期待建。假設(shè)一期房屋對外售價為3000元/㎡。請確定第一期完工開發(fā)產(chǎn)品會計成本和計稅成本。
  該公司認為,第一期竣工12座共500套住房,其中的40套回遷房的建安成本應(yīng)當分攤到剩余的460套可售樓房銷售成本中,也就是460套可售樓房要承擔500套樓房的成本,并且由于一、二期回遷房套數(shù)和面積不等,第一期成本高,第二期成本低,可以有效地減少前期的企業(yè)所得稅支出,獲得遞延納稅的好處。
  這種觀點是否正確呢?我們根據(jù)會計核算的基本原則以及國稅發(fā)〔2009〕31號文件分析如下:
  第一期商品房的會計成本:
  1、土地成本貨幣性支出為:3500+1500=5000(萬元)
  借:開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費  5000
     貸:貨幣資金                          5000
  2、第一期回遷房40套建造支出:(7000÷75000)×40×150=560(萬元)
  借:開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費  560
     貸:開發(fā)成本——建筑安裝工程費         560
  3、第二期回遷房20套因未實際發(fā)生,為反映成本的完整性,按照預算成本或第一期成本預提入賬:(7000÷75000)×20×150=280(萬元)
  借:開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費  280
     貸:預計成本——建筑安裝工程費         280
  4、土地成本合計:5000+560+280=5840(萬元)
  5、第一期分配土地成本:5840÷(6000+4000)×6000=3504(萬元)
  6、單位可售建筑面積土地成本:3504÷(75000-40×150)=507.83(元/㎡)
  7、單位可售建筑面積建筑成本:(7000-560)÷(75000-40×150)=933.33(元/㎡)
  第一期商品房的計稅成本:
  房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中,拆遷補償主要有3種方式:即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價補償相結(jié)合。本案例中包含了產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償兩種方式,作價補償比較簡單,產(chǎn)權(quán)調(diào)換則成為計稅成本確定的難點。
  產(chǎn)權(quán)調(diào)換,屬于房地產(chǎn)企業(yè)以自己的開發(fā)產(chǎn)品換取被拆遷人的土地使用權(quán)。企業(yè)所得稅稅務(wù)處理上,一般情況下作非貨幣性交易處理,即“以物易物”處理,根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號文件第七條的規(guī)定,企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為,應(yīng)視同銷售,于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實際取得利益權(quán)利時確認收入(或利潤)的實現(xiàn)。確認收入(或利潤)的方法和順序為:
  (一)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定。
  (二)由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定。
  (三)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。
  第一期回遷房視同銷售處理,銷售收入為:40×150×3000=1800(萬元)。另外,對于非貨幣交易的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式,同時涉及換入資產(chǎn)(土地)的計稅成本確認問題,國稅發(fā)〔2009〕31號文件第三十一條規(guī)定,企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的,按下列規(guī)定處理:
  1、換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的,接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認其成本,待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時,再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品(包括首次分出的和以后應(yīng)分出的)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。
  2、換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的,接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時,按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。
  本案例中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在接受土地使用權(quán)時,暫不確認計稅成本,第一期40套回遷房交付后,按照其公允價值,即視同銷售收入1800萬元計入土地計稅成本。
  第二期20套回遷房因未建造且沒有公允價值,不屬于國稅發(fā)〔2009〕31號文件第三十二條規(guī)定的可以預提的計稅成本,暫按成本為0計算。
  另外,根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號文件第三十四條的規(guī)定,企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的,不得計入計稅成本,待實際取得合法憑據(jù)時,再按規(guī)定計入計稅成本。這20套回遷房計稅成本可以在二期房產(chǎn)中直接列支,以后結(jié)算二期計稅成本時,不需要再調(diào)整一期的計稅成本。
  該項目在第一期開發(fā)產(chǎn)品完工后,可以計入的計稅成本為:3500+1500+1800=6800(萬元)。
  因為該項目分兩期開發(fā),所以土地成本需要按照各期占地面積進行分配。第一期分配土地成本:6800÷(6000+4000)×6000=4080(萬元),單位可售建筑面積土地成本為:4080÷75000=544(元/㎡),單位可售建筑面積建筑成本為:7000÷75000=933(元/㎡)。
時間:2018-01-09  責任編輯:zgkspx2

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