從3月28日到4月2日，新華社以《紅火景象下的樓市之憂》為開篇評(píng)論，連續(xù)六天播發(fā)評(píng)論，解讀房地產(chǎn)，抨擊高房價(jià)，被市場認(rèn)為是為物業(yè)稅開道。而3月29日，國土資源部土地利用管理司副司長冷宏志透露，正在加快物業(yè)稅、不動(dòng)產(chǎn)稅政策出臺(tái)的進(jìn)程，也再一次引發(fā)了物業(yè)稅將近的猜想。

　　市場一直在等待著物業(yè)稅“另一只靴子”落下，而其開征后房地產(chǎn)市場無疑將發(fā)生巨大的變化，市場生態(tài)環(huán)境的變化將給上市房企產(chǎn)生何種影響？

　　利空幾何

　　物業(yè)稅一直被看做是房地產(chǎn)界的利空。

　　由于物業(yè)稅主要是要根據(jù)土地的價(jià)值變化情況，對其使用權(quán)進(jìn)行收費(fèi)。物業(yè)稅將會(huì)減少業(yè)主持有物業(yè)預(yù)期享有的未來土地增值收益。因此市場預(yù)期，物業(yè)稅開征之后，將會(huì)降低房地產(chǎn)市場投資的活躍度，如此房價(jià)將會(huì)有下降壓力。

　　早在2006年10月，北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶6省區(qū)市就率先開展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅的試點(diǎn)工作，成為首批物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”的試點(diǎn)。一年后，國家稅務(wù)總局和財(cái)政部再批安徽、河南、福建、天津四省市為房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)地區(qū)，至此，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”省市超過10個(gè)。

　　目前市場猜測，物業(yè)稅征收的步驟可能是從一線城市過渡到全國，此前也有其在滬深首先試點(diǎn)的消息傳出。

　　這對一線城市開發(fā)地產(chǎn)公司的影響是顯而易見的。

　　年報(bào)顯示，萬科(000002.SZ)2009年在核心城市占營業(yè)收入和凈利潤的比重分別達(dá)到4.1%和44.5%。而保利地產(chǎn)(600048.SH)則是2009年唯一一家在北京、上海、廣州三大中心城市均排名銷售額前三位的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)。

　　倘若物業(yè)稅開征，此類城市的投資氣氛遭受打擊，房價(jià)下降空間也將打開。此類大型房企的銷售壓力將加大。

　　市場爭議的另外一個(gè)焦點(diǎn)則在于，物業(yè)稅將從何種房地產(chǎn)類型開始征收。

　　長江證券蘇雪晶在研究報(bào)告中指出，由于商業(yè)地產(chǎn)一般有穩(wěn)定的租金來源，遼寧的物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”也只是對經(jīng)營用房地產(chǎn)進(jìn)行模擬評(píng)稅，沒有對民用房地產(chǎn)進(jìn)行模擬評(píng)稅，因此物業(yè)稅征收范圍很有可能會(huì)從商業(yè)地產(chǎn)逐步過渡到所有不動(dòng)產(chǎn)。

　　華泰證券分析員張馳飛也持有同樣的看法。“物業(yè)稅對上市房企影響到底有多大，主要看他們的產(chǎn)品類型如何。”

　　WIND數(shù)據(jù)顯示，目前A股和B股市場上房地產(chǎn)上市公司總共有119家。其中23家是以住宅樓盤為主，以地產(chǎn)龍頭萬科為代表；18家的主營產(chǎn)品是住宅樓盤和商業(yè)地產(chǎn)，包括保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)(600383.SH)；其他的78家公司主營產(chǎn)品還包括酒店、百貨商場、開發(fā)園區(qū)、物業(yè)出租和管理、土地開發(fā)銷售與批租等等各種不用的產(chǎn)品類型。

　　而物業(yè)稅的開征給上市公司項(xiàng)目的銷售、建設(shè)均構(gòu)成了一定的壓力，商品房若不能盡早開發(fā)并售出，上市公司將面臨很重的物業(yè)稅負(fù)擔(dān)。

　　降低負(fù)債？

　　對于上市房企而言，物業(yè)稅的開征也不盡然是利空。

　　目前在探討的方案中，有一種看法是把土地出讓金與現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及各種收費(fèi)合并成為物業(yè)稅。具體操作方法是，把土地出讓金由一次性交納分?jǐn)傇谖飿I(yè)稅當(dāng)中，按年繳納。

　　如按此方法，開征物業(yè)稅之后，開發(fā)商就無需全額支付土地出讓金。項(xiàng)目開發(fā)初期的資金壓力大大減少，有利于降低上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率水平。

　　金地集團(tuán)有關(guān)人士此前在回應(yīng)物業(yè)稅的問題對媒體稱，倘若如此執(zhí)行，將會(huì)使房屋成本下調(diào)，并降低現(xiàn)在購房人的準(zhǔn)入門檻。同時(shí)，上市公司的開發(fā)成本同比也將大幅下降。

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)上市企業(yè)的負(fù)債率一直居高不下。

　　截至目前，已披露年報(bào)的86家公司，債務(wù)總額達(dá)到6045.85億元。其中有60家公司債務(wù)總額明顯增加。保利地產(chǎn)去年的負(fù)債總額達(dá)到628.69億元，同比增加了249.10億元，金地集團(tuán)和萬科分別舉債386.67億元和922億元，同比增加了139.76億元和117.82億元。在86家上市房企中，有56家資產(chǎn)負(fù)債率超過60%，46家在70%以上。

　　但此種物業(yè)稅的征收方式是否能實(shí)施仍舊有變數(shù)。另外一種觀點(diǎn)認(rèn)為，仍應(yīng)把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及各種收費(fèi)合并成為物業(yè)稅，而把土地出讓金單列，繼續(xù)按照目前的模式征收。如果按此模式，上述利好則并不成立。