消息稱上海提交兩套房產(chǎn)稅方案

　　“房地產(chǎn)市場未來的走勢主要看傳說中的上海房產(chǎn)稅。”復(fù)旦大學(xué)金融與資本市場研究中心主任謝百三教授昨天在南京舉行的“中國經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)趨勢”論壇上稱。

　　他透露，上海最近已經(jīng)給中央上報(bào)了關(guān)于房產(chǎn)稅的兩套方案，A方案比較溫和，B方案比較嚴(yán)厲。A方案是“老人老辦法”，即在新的房產(chǎn)稅沒出臺前買的房子都不征稅，不管三套還是四套，而房產(chǎn)稅出臺后買的第一套不征、第二套人均70平方米以下不征，第二套人均70平方米以上及第三套以上的征。他認(rèn)為，“這個(gè)方案的好處是，方方面面的利益沒有觸及，新買的也起碼有兩套不征稅，對房地產(chǎn)的沖擊會(huì)小一點(diǎn)。但缺點(diǎn)也在于沒有觸及既得利益者。”

　　B方案則是新房和老房都征稅，第一套和第二套人均70平方米以下不征，但人均70平方米以上及第三套以上的，不管是新房還是老房都要征。謝百三認(rèn)為，“這套方案比較嚴(yán)厲，如果實(shí)施這套方案，一定有炒房人不顧一切賣房子。”

　　銀行房貸壓力測試顯示風(fēng)險(xiǎn)可控 有業(yè)內(nèi)人士稱測試結(jié)果過于樂觀

　　房貸壓力測試結(jié)果顯示，目前房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)基本可控，多數(shù)銀行在房價(jià)下跌三成的假設(shè)情景下，銀行信貸質(zhì)量惡化程度并未超過警戒水平。但也有觀點(diǎn)認(rèn)為壓力測試未考慮房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟(jì)的聯(lián)動(dòng)影響，測試結(jié)論偏于樂觀。

　　一直以來，在監(jiān)管機(jī)構(gòu)主導(dǎo)下的銀行壓力測試給人的感覺頗為神秘。記者得到的一份房貸壓力測試的內(nèi)部報(bào)告顯示，壓力測試是在三種假設(shè)情景下對商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款、開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款以及房地產(chǎn)上下游貸款質(zhì)量的遷徙情況進(jìn)行檢測。具體分為，輕度壓力環(huán)境，即利率上浮27個(gè)基點(diǎn)，房價(jià)下跌10%；中度壓力環(huán)境，即利率上升54個(gè)基點(diǎn)，房價(jià)下跌20%；重度壓力環(huán)境，利率跳升108個(gè)基點(diǎn)，房價(jià)下跌三成。

　　銀行壓力測試采用“專家判斷”法，基本步驟為設(shè)定壓力情景??分析借款人現(xiàn)金流，財(cái)務(wù)成本變動(dòng)時(shí)，第一還款來源影響程度??分析抵押物變現(xiàn)收入覆蓋貸款本息情況??綜合評估判斷借款人足額償還貸款本息能力??判斷對五級分類結(jié)果變動(dòng)。

　　消息人士透露，對個(gè)人住房貸款的測試，商業(yè)銀行需要根據(jù)住房重估價(jià)格、借款人及其家庭收入支出情況等參數(shù)值，由分行按照當(dāng)?shù)氐姆渴凶儎?dòng)、借款人行為特征等具體因素進(jìn)行測算。“要考慮在三種不同壓力情景下，上升的貸款利率對借款人貸款月均還款額的影響，重新計(jì)算存量借款人的償債能力，由銀行根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值確定安全警戒線。”

　　房價(jià)跌三成以上 不良貸款率將跳升

　　測試結(jié)果

　　記者從多家銀行風(fēng)控部門了解到，在輕度和中度的測試環(huán)境下，房價(jià)和利率的變動(dòng)對銀行房地產(chǎn)貸款的質(zhì)量影響不大，而如果房價(jià)跌幅達(dá)到三成，同時(shí)利率上升108個(gè)基點(diǎn)，“這將為銀行的資產(chǎn)質(zhì)量帶來一定的麻煩”。　　

　　上海銀監(jiān)局最新披露的數(shù)據(jù)顯示，滬主要中外資銀行以2010年3月31日信貸數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，對房地產(chǎn)相關(guān)貸款進(jìn)行了壓力測試。總體來看，壓力情景下對銀行業(yè)經(jīng)營整體影響較小，即使房價(jià)下跌30%，銀行貸款不良率也僅從1.04%升至1.41%。此外，在輕度、中度和重度壓力情景下，個(gè)人住房貸款不良率將從0.36%的基準(zhǔn)水平，分別升至0.58%、0.74%和1.58%。

　　某家股份制銀行高層對記者表示，雖然在輕度和中度壓力環(huán)境下，銀行風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)量得到了很好的控制，但是壓力測試結(jié)果顯示，在房價(jià)下調(diào)30%、基準(zhǔn)利率上浮108個(gè)基點(diǎn)的重度環(huán)境下，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款不良率會(huì)出現(xiàn)較大幅度躍升。

　　不過，有專家指出，目前我們所采用的壓力測試方法僅考慮房地產(chǎn)價(jià)格下降對房地產(chǎn)企業(yè)及個(gè)人違約率的影響，而實(shí)際由于房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的高度相關(guān)性，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)幾乎會(huì)對所有經(jīng)濟(jì)部門造成影響，但由于目前暫時(shí)缺乏對該部分影響的量化手段，故暫未考慮房地產(chǎn)價(jià)格下降對非房地產(chǎn)類經(jīng)濟(jì)部門造成的負(fù)面影響。這種情況可能會(huì)在一定程度上使壓力測試的結(jié)論偏于樂觀。

　　（中國證券報(bào)）

　　單個(gè)項(xiàng)目排查尚不足以判定系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

　　記者觀察

　　近期，在監(jiān)管部門的要求下，商業(yè)銀行開始緊鑼密鼓地進(jìn)行壓力測試和風(fēng)險(xiǎn)排查，盡管各方面表示，房價(jià)下跌30％不足懼，地方政府融資平臺也整體風(fēng)險(xiǎn)可控。不過值得注意的是，目前銀行對地方政府融資平臺和涉房貸款的風(fēng)險(xiǎn)排查和壓力測試是分別進(jìn)行的。而事實(shí)上，由于兩者都與房地產(chǎn)糾結(jié)不清，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大幅度的下跌，各個(gè)板塊相互聯(lián)動(dòng)帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，就絕不是目前簡單的單個(gè)項(xiàng)目排查可以評估出來的。

　　根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，一季度，主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)和城市信用社房地產(chǎn)人民幣貸款新增8457億元，季末余額比上年末高6.2個(gè)百分點(diǎn)。由此可以推算，截至1季度末，房地產(chǎn)貸款高達(dá)14.486萬億元，在45.37萬億元的本外幣各項(xiàng)貸款余額中，占比高達(dá)31.9％左右。房價(jià)如果出現(xiàn)較大幅度的下跌，這部分貸款將直接受到影響。

　　此外，至2009年末，金融機(jī)構(gòu)的地方政府融資平臺貸款余額為7.38萬億元，由于前兩年上馬的一些項(xiàng)目還需提供后續(xù)貸款，這個(gè)數(shù)目還在繼續(xù)增長。由于目前不少地方政府的財(cái)政收入過半以上來自“土地財(cái)政”，地方政府融資平臺的還款能力也與房地產(chǎn)市場緊密相關(guān)，如果房價(jià)下跌，這部分貸款風(fēng)險(xiǎn)也將凸現(xiàn)。

　　如果再加上房地產(chǎn)上下游企業(yè)的一些貸款項(xiàng)目，目前銀行無疑已經(jīng)被房地產(chǎn)捆綁住。

　　考慮到房地產(chǎn)市場在中國經(jīng)濟(jì)中的龍頭作用，以及房價(jià)下跌可能在各行各業(yè)中帶來的聯(lián)動(dòng)效果，采取隔離的方法來測試房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

　　事實(shí)上，目前銀行自身已經(jīng)嚴(yán)格控制房地產(chǎn)和地方政府融資平臺的新增貸款項(xiàng)目。

　　另外，目前不少銀行向市場發(fā)售信托貸款類的理財(cái)產(chǎn)品，有些產(chǎn)品投向房地產(chǎn)市場，因此，投資者在購買理財(cái)產(chǎn)品時(shí)要謹(jǐn)防被房地產(chǎn)貸款套住。