限漲：房價漲幅不能超過居民收入漲幅

　　重慶版細則對主城9區的房價漲幅進行了限制。

　　《通知》要求，主城區(包括渝中區、大渡口區、江北區、沙坪壩區、九龍坡區、南岸區、北碚區、渝北區、巴南區)新建商品住房價格增幅低于城鎮居民人均可支配收入實際增幅。

　　記者從市統計局獲悉，重慶2012年城鎮居民家庭人均可支配收入22968元，同比增長13.4%。換句話說，如果按照去年的數據，那么今年重慶主城九區的房價漲幅將不能超過13.4%。

　　限價：地價不能超過房價的三分之一

　　盡管重慶版細則沒有對房價做出限制，但卻對在房價中占很大比例的地價做了限制。

　　《通知》還規定，引導和調節樓面地價不超過當期房價的三分之一。

　　“地價占到房價的三四成是肯定有的。”重慶某大型開發商認為，地價可以說是開發成本中的大頭之一，“地價的攀升最終推升了房價。由于地價高，成本下不來，最終造成了房價水平只能保持在市場高位。”

　　也有分析師指出，限制地價在房價中的比率，從一定程度上在暗示開發商可能漲價。“比如如果拍賣時的地價是2000元/平米，那么意味著房價將不得低于6000元。”重慶某大型券商分析師指出，那么開發商可以定價到7000元，甚至更高。

　　對此，中原地產總經理肖仁啟表示，“我個人認為，這條并不是針對開發商而是針對政府在土地出讓時候所作出的規定。近期重慶土地市場競爭很激烈，價格也出現了一定的上揚，在有效地控制了地價后，也就控制了重慶市場的房價。”

　　限貸：三套房不得申請房貸

　　重慶細則要求對二套房貸政策嚴格執行“認房又認貸”的標準，并且暫停第三套以及以上住房貸款。

　　記者注意到，細則中并沒有提高二套房的房貸標準，也并沒有以往傳言中那樣，將二套房首付比例提高到7成，貸款利率上浮至基準利率的1.3倍。

　　“從房貸政策上看，重慶版細則與以往并沒有變化。”某國有大型商業銀行個貸部人士表示，二套房目前仍實行首付6成，利率上浮10%。

　　該人士同時表示，對于第三套房及多套房的貸款，重慶市場上商業銀行已經暫停。對于二套房貸的審批，商業銀行一直是“嚴格打表”：即不僅要對貸款者以往貸款買房情況進行查詢，而且還要登錄房管部門的房屋權屬系統查詢借款人家庭的住房數量。只要發現借款人名下已有房產，不論是否已經還清銀行貸款，均按二套房貸看待。

　　人民銀行重慶營管部的統計數據顯示，截至去年12月末，我市首套房貸占比達到97%，居全國前列。“但重慶地區商業銀行提高二套房貸首付比例和利率的可能性極小。而且目前重慶樓市的情況，房價漲幅總體還屬可控。”一家國有大行重慶分行個貸部負責人告訴記者，因此未來重慶地區二套房貸政策上調的可能性很小。

　　賣房統一征收20%的差額稅

　　《通知》要求，對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。

　　據了解，重慶此前的房產交易個稅政策是按照差額的20%或全額的1%征收，不過在實際操作過程中，多采取全額1%的征收方式。以一套80萬的房子計算，如果購買的時候房價為50萬，按照以前全額1%的稅率征收，應該繳納8000元。但如果以新的方式，差額20%征收，那么應繳納的所得稅為6萬，比以前要多交5.2萬元，交易成本提高了6倍。

　　大戶型房子受限

　　與此同時，今后開發商的大戶型房子也將受到限制。相反，小戶型將受到政策鼓勵。

　　《通知》還要求，嚴格限制容積率小于1的低密度、大戶型住宅項目開發建設。

　　對于開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。肖仁啟表示，“限制大戶型的開發，在有限的土地上，建更多中小戶型，提高房屋的供應量，也能抑制房價。”

　　開發商轉戰商業地產

　　隨著地方版國五條的細則出臺，開發商也將另謀出路。

　　重慶領域機構市場研發中心副總監張鑫認為，其目的仍在“打擊投資”：“國五條”削弱了投資客的利潤，5年之內房子的利潤不可能漲到20%，投資客很可能將投資渠道從房產轉移到其他地方。“對于新房來說，在細則出臺之初，房價不會走跌，但成交量會大幅度下降。”一家不愿意具名的開發商表示，住宅地產需求下降，開發商將加大商業地產的投入，競爭將會更加激烈。