“二手房”交易過程中存在的問題

　　溫江區位于成都市城西，堪稱成都的“后花園”，曾獲得國際花園城市的美譽。優美的環境造就了房地產業的飛速發展，“二手房”交易十分活躍。但是，在“二手房”交易過程中存在以下主要問題：一是信息化管理跟不上征管需求。由于房管、國土、稅務等相關部門的計算機沒有聯網，納稅人異地信息難以掌控，地稅機關由于信息不對稱而處于不利地位，稅收征管落實不到位。二是當地政府指導價缺乏有力依據。一方面，稅務干部對“二手房”虛假交易、虛假贈與判斷難，缺乏充分說服納稅人的依據，導致征納雙方核價矛盾突出；另一方面，稅務干部擁有較大的自由裁量權，容易產生稅收執法風險。三是稅負不公影響“二手房”交易市場的稅收秩序。一些納稅人依法納稅意識淡薄，采取故意報低銷售價格等手段騙稅，不僅造成稅收流失，還影響了稅收的權威性和嚴肅性。

　　試點“二手房”評估計稅新方法

　　在“二手房”信息來源方面，我局充分發揮政府部門優勢，從增強信息來源的客觀性、準確性入手，與國土、房管等相關部門聯手，從土地所在地批文、地號、成交價格、房屋出售價格、面積、結構、樓層、使用年限等入手，全面弄清所屬“二手房”基礎信息，讓信息來源更加準確。

　　在對“二手房”評估過程中，聘請有資質、信譽度高的中介評估機構參與其中，加大對“二手房”的評估力度。通過深入房屋中介機構、社區、小區、住戶，對房屋使用年限、坐落位置、周邊交通、服務等情況進行全方位調查摸底。

　　在廣泛收集房屋信息的基礎上，依據相關參數，將房屋評估信息輸入房地產評稅軟件系統，有效地解決了“二手房”交易過程中“陰陽合同”、征納雙方為計稅價格扯皮等問題。

　　推行存量房交易計稅價格動態調整新舉措

　　在“二手房”交易市場中，“二手房”實際成交價格隨市場行情變化不斷浮動。因此，“二手房”評估計稅價格也應隨之調整。我局利用計算機信息技術和統計學原理，通過開發“搜房軟件”，采集網上掛牌價，基本實現了存量房交易計稅評估價格的動態調整，使評估計稅價格曲線與市場價格走勢更加趨同。

　　動態價格調整首先是從房地產門戶網站自動抓取存量房價格數據和相關屬性數據，將數據導入評估軟件，例如所在小區名稱、類型、面積。在此基礎上，技術人員利用統計學原理，對這些海量數據進行篩選、檢驗，同時輔以人工篩選甄別，剔除殘缺、無用、異常數據，保留客觀、有用的網上掛牌價，并將數據導入評估軟件，實現自動評估更新。最后一步是價格檢驗，即通過查看網上掛牌價、系統評估價、中介評估價、實地調查價之間的價格差異，查找發生差異的原因和影響因素，對差異較大樓盤的估價模型進行調整和修正，使系統評估價更趨于市場價格。

　　在實踐中，按月對計稅價格進行動態調整，大大減少了計稅價格爭議，有效化解了征納矛盾，使評估價格更加合理、公平。目前，成都市地稅局已著手在全系統推廣這一經驗。