《東地產財經周刊》(以下簡稱“《東地產》”)了解到,截至4月底,共有北京、上海、廣州、重慶、深圳、合肥、天津、南京、西安、廈門、杭州等35個城市發布了各自的地方細則。除北京外,包括上海在內的發布地方細則的其他34個城市個稅政策仍“按兵不動”。
不過,市場分析認為,20%的個稅政策不會“無疾而終”,待各方面條件成熟后,會全面實施。
購房者:3月“隊白排了”但安心
王毅(化名)一直認為自己是趕上政策“末班車”的幸運兒,回憶起3月排隊過戶的場景,王毅用“驚心動魄”四個字來形容。
據王毅介紹,他3月6號去浦東房產交易中心過戶,早上6點不到趕到交易中心,交易大廳門口擠滿了人,根本就擠不進去,后來拿到的是300多號。看這種情形,王毅估計不到中午都排不到,他決定第二天趕早點再來。
“3月7號,我特意看了一下時間,到交易中心的時候,早上4點半左右,雖然比前一天的情況稍微好點,但想要在中午之前辦理好,還是很難。無奈之下,就花了3000塊買了一張‘黃牛票’”,王毅告訴《東地產》。
王毅說,當時就覺得比起20%的個稅,這3000塊真是不算什么,就一股腦的想著一定要過戶,趕在政策出臺前把房子買了。
“誰知道這政策都落地一個多月了,20%的個稅都沒動靜,3000塊‘白花了’”,王毅笑言。
不過,王毅告訴《東地產》,雖然趕了兩天的大早、多花了3000塊,但是看到自己手上的房產證,還是比較欣慰,“這下就定心了”。
而對于目前遲遲未落地的20%個稅,王毅說,或許明天就開始執行了,誰愿意冒這個險?
與王毅想法類似的購房者不在少數。據漢宇地產市場研究部對3月份購得房產的客戶抽樣回訪調查發現,多數買家并不后悔自己徹夜排隊過戶。
漢宇地產研究咨詢部經理付偉說,雖然在旁觀者看來,個稅即使到了4月底都還沒有出現實質性變化,排隊購房似乎成為反應過度,但早早吃下“定心丸”,再加上堅挺的房價走勢,讓客戶覺得排隊是值得的。
與此同時,《東地產》調查發現,多數賣家也認為能在3月份及時脫手,很幸運。
3月上旬順利出售房屋的林先生告訴《東地產》,房子賣得比較急,當時還擔心價格會不會“軟”了些,按照目前行情看,其實也差不多。“早賣了早安心,政策出臺后,就難賣了,成本還高。”
市場:成交量萎縮但價格堅挺
盡管政策溫和落地,實施力度不及預期,但3、4月份二手房的交易數據仍然體現出市場對政策的激烈反應。
漢宇地產市場研究部統計數據顯示,4月份全市二手房成交量較3月份環比下降70%以上,房源掛牌量環比上月下降2至3成,看房量減少6成以上。
上海中原地產、21世紀不動產上海銳豐提供的數據同樣顯示,4月份二手房市場成交量、掛牌量、帶看量等指標均大幅下降。
盡管如此,價格方面卻較為堅挺。據中原地產報價指數反映,就在4月的最后一周中心城區有房價上漲趨勢,以黃浦為例,最后一周報價上漲5%,區域內“中凱城市之光”報價較上月上漲3%-5%。
根據漢宇地產市場研究部的數據,4月二手房價格環比漲幅約為3%。該市場研究部對全市二手房重點成交板塊的抽樣反饋,以寶山共康泗塘、浦東金楊等板塊代表的低端市場,均出現了5%左右的漲幅。
漢宇地產寶山共康泗塘板塊的區域經理丁以珍告訴《東地產》,4月份,區域內老公房的漲幅最為嚴重,以呼瑪新村為例,3月份的售價在2.1-2.2萬/平方米,如今售價卻已升至2.2-2.3萬/平方米。
付偉認為,調控政策對于預期有一定作用,但短期內價格上漲趨勢很難改變。
走勢:20%個稅政策伺機而出
一邊是市場反應強烈,一邊是政策“懸而未決”。有購房者戲言,政策本身的“殺傷力”遠不及政策給大家帶來的恐懼“殺傷力”大。
市場分析人士坦言,目前房價繼續上漲,樓市還存在投資空間,這也吸引一些沒有房票的買家,仍在設法通過假離婚等手段繼續買房。如若20%個稅落地執行,投資空間被壓縮,市場活躍度降低。從政府的角度出發,肯定不希望看到這個市場結局,因此攔阻拖延所得稅落地就有了切實的理由。
《東地產》據此致電上海國稅總局房地產稅務部門,相關工作人員言辭肯定:“國五條提及的政策在上海一直嚴格執行,房產過戶能提供原值的也嚴格按照20%的個稅繳納”。
日前,《東地產》記者走訪了靜安房產交易中心,稅務部門工作人員告訴《東地產》,目前滿五年且唯一的房子是免征個稅的,不符合其中一個條件的,能提供原始發票,按照差額20%征收個稅,不能提供原始發票的按全額的1%或2%征收。
有中介公司分析師認為,這樣的繳稅辦法,主動權在繳稅一方,按照交稅從低原則,有原始發票的也會說沒有。
《東地產》了解到,二手房20%個稅政策在執行層面沒有變化。截止目前,上海并沒有出現20%個稅繳納的案例,二手房個稅仍按照老辦法執行。
上述市場分析人士認為,征收20%個稅即使抑制了一部分投資客,政策若不能阻止個稅成本轉嫁至購房者,20%個稅會間接推高房價,這與政府極力穩定房價的意圖存在矛盾。
此外,稅務部門在稅收計算上存在技術障礙,在信息系統尚未完善前,稅務部門無法準確的核實房屋原值。
21世紀不動產分析師羅寅生告訴《東地產》,技術障礙表現在征收后是否抵扣此前購房的成本,如貸款利息、裝修成本等。另外,對于征收的房屋類型,存在房齡老及難以評估房源原值,如福利房等。
不過,市場分析普遍認為,20%個稅政策不會“無疾而終”,只待各方面成熟后推出。
中原地產研究咨詢部總監宋會雍分析稱,單按目前市場的情況看,4月以來價格暫時較為平穩,買賣雙方陷入博弈階段,一旦市場價格沖破這種束縛,呈明顯上漲態勢,民眾引起反響突破了政府利益阻力,20%個稅就能真正上場了。
付偉認為,只有在供需實現平衡,房價實現真正穩定的情況下,稅收杠桿也能起到真正的市場調節作用,才是征收20%個稅的時機。
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