土地增值稅征管再傳收緊聲。

　　7月2日，國家稅務總局官網掛出《關于進一步做好土地增值稅征管工作的通知》（下稱《通知》），稱2013年要抓好土地增值稅清算工作，并要求各地于8月底前將2013年土地增值稅征管工作情況、清算進度和下階段清算上報。

　　相關督導檢查即將展開。《通知》稱，在已對15個省市進行督導的基礎上，今年7月起，國稅總局還將對遼寧、黑龍江、河北、天津、四川、重慶等省市進行督導。

　　某港資房企副董事稱，由于房企普遍有一定量的土地儲備，土地增值稅對開發商而言往往意味著一大筆資金，所以在交稅上“拖拖拉拉的情況是有的”，“有的項目清算得慢一些，企業可以晚一些交，但不交、少交是不可能的。”

　　開發周期長的項目“受影響往往更大”

　　據了解，土地增值稅通常按一定比例先行預征。據《關于調整住宅開發項目土地增值稅預征辦法的公告》（上海市地方稅務局公告2010年第1號），上海住宅開發項目的土地增值稅預征率，按項目售價高低，設為2%、3.5%、5%三檔。而土地增值稅的清算工作，要在房地產項目竣工、完成銷售，或者整體轉讓時展開。

　　“清算時，按預征額和實際應繳額，多退少補。”某央企開發商投資部負責人說。

　　按前述港資房企副董事稱，具體稅率方面，房地產項目利潤率未超過20%的，免征土地增值稅；利潤率超過20%，根據利潤率高低，按四級超額累進稅率征收土地增值稅，“利潤率在20%～50%的，土地增值稅稅率為30%；利潤率在50%～100%的，稅率為40%；利潤率在100%～200%的，稅率為50%；利潤率在200%以上的，稅率為60%。”

　　該副董事解釋稱，設立這個稅種的導向就是要開發商不能定價過高，同時要求項目快速周轉，加大供應，防止開發商囤地、捂盤。“如果一個項目拿地較早，開發、銷售周期過長，房價上漲速度又較快，那么很容易形成利潤率過高的局面，也容易被征收土地增值稅，而‘短平快’的項目則一般不容易被征收或稅額較低。”

　　他舉例稱，兩個總銷售額10億元的項目，都是兩年完成開發銷售，如果利潤率為15%，那么利潤為3億元，且不用交土地增值稅；而如果拿10億元投資一個項目，4年完成開發銷售，利潤率翻一倍為30%，總利潤仍為3億元，卻要交30%的土地增值稅。

　　土地增值稅是房地產領域的主要稅種之一。按財政部披露的數據，今年5月，全國的土地增值稅收入為276億元，比上年同期增長27.4%。

　　“嚴審扣除項目”

　　土地增值稅對開發商而言，影響不小。

　　前述央企開發商投資部負責人直言，雖然只有在利潤率達到一定水平后，才會對開發商征收土地增值稅，但該稅種對開發商影響很大，“往往是一大筆錢，像一些大型房企的大型項目，如果拿地早、價格高、開發周期長，往往是幾十個億。”

　　某港資房企副董事還提到，由于有些項目開發周期過長，并非捂盤所致。“有些項目的開發周期很難控制，像目前上海市中心區域的樓盤，幾乎全都會被征土地增值稅。因為市中心項目拆遷難度大，價格上漲快，項目周期長，價差高。而郊區近兩年拿地的樓盤，由于調控以來房價上漲幅度不大，則不太會涉及土地增值稅。”

　　加上近年地價一路上行，拿地企業與地方政府“商量”著遲交土地增值稅的現象不時出現。

　　前述央企開發商投資部負責人稱，如果企業和地方政府的關系好，那么可能不會急著清算，晚一點征收，這樣一來，企業的資金使用效率就會提高。同時，也有開發商采取做高成本、調低售價等方式，以規避土地增值稅，“實際操作上很難把握，因為企業的資金成本也是大進大出的。”

　　某上市房企分管拿地的總裁助理進一步稱，即便能緩交，期限一般也就半年，不可能延遲太久。

　　監管者也意識到了這一點。《通知》提到，“從總體看，土地增值稅征收管理工作仍需進一步規范，特別是在土地增值稅清算工作、嚴格審核扣除項目、減少核定征收項目等方面還需要進一步加強管理。”

　　《通知》提出四項措施：一是加強納稅服務和稅收宣傳；二是對近幾年積壓未清算的項目進行全面清理，督促企業限期自行清算；三是嚴格執行核定征收規定，不得擅自擴大核定征收的范圍，不搞一刀切；四是清算審核時，不得擅自擴大扣除項目范圍。

　　某上市房企副總裁稱，其實開發商該交的稅，肯定是逃不掉也少不了的，差別只是政府“抓緊征”還是“以后征”的問題，“我覺得重申清算工作，和房地產調控沒什么關系，和財政吃緊有關。”

　　一名稅務部門工作人員則稱，土地增值稅一直在正常征收，其實不存在趨嚴執行的情況。