經過兩天的爭論之后，央視曝光“多家知名房企欠繳巨額土地增值稅”一事最終以官方注解“對稅收政策和征管方式存在誤解誤讀”了結。但從央視報道當天起，地產股遭受重挫，至昨日（28日）收盤并未漲回，表明市場信心并未恢復。目前，外界關注的不僅是央視報道是否是烏龍及“烏龍”是如何產生的，更為關注的則是土地增值稅未來是否改革，以及會對整個行業產生什么影響。

爭議有果

央視報道對稅收政策存在誤讀

央視11月24日曝光“多家知名房企欠繳巨額土地增值稅”一事，在業內引起軒然大波。繼25日12家上市房企發布公告澄清之后，昨日下午中國房地產業協會召開緊急座談會溝通此事。中國房協副會長朱中一表示，“協會歡迎央視等媒體對行業的監督，協會要求企業對央視反映的問題進行徹查，要求企業如果項目完成，就要及時依法進行清算”。全聯房地產商會則發表聲明，稱將盡快公示相關房企納稅情況調查結果，若確認央視報道誤導公眾，將依法維護企業合法權益。

在房協表態之后，稅務部門也對央視的報道予以了否認。昨日，稅務總局財產行為稅司負責人就土地增值稅政策和征管情況答記者問時表示，近日引起社會關注的有關人員對欠稅的巨額推算，方法是不正確的，對稅收政策和征管方式存在誤解誤讀。

深圳市地稅局副局長、新聞發言人楊龍在此前也表示，央視的報道有些片面。土地增值稅是先預繳后清算的稅收，“應交未交的土地增值稅”并不能定義為拖欠，而是待項目達到一定進度后進行清算。到了清算的節點，稅務部門會下一個清算通知書給房企，由企業安排清算工作，并通過中介出一份鑒定報告，與清算報告一同交到主管稅務部門，稅務部門對清算結果認可后，由房企申報，再納稅。而不能說申報前就是拖欠稅款。

原因探究

將預提“應交稅金”理解為拖欠稅款

稅務總局表示，根據我國《土地增值稅暫行條例》及其細則，目前對房地產開發企業土地增值稅實行銷售時預征、項目終了進行清算，多退少補的制度。預征一般按照銷售收入的一定比例征收，預征率由各省級稅務機關按照規定區分不同類型房地產確定。例如，北京實行差別化土地增值稅預征率政策，征收比例為2%-5%。

中科院一位不愿具名的稅收專家在接受北京商報記者采訪時表示，央視報道最核心的錯誤是將“預提費用”理解為企業應現時繳納的稅款。按照我國的會計制度，與房地產開發有關的費用直接計入當年損益，但土地增值稅是按照項目而非按照年份來征稅，在一個項目未達到清繳條件時，企業在當年的年報中記為“應付稅金”是一種預提方式，完全符合稅收和會計要求。“把企業年報中的‘應付稅金’理解為拖欠稅款，這是完全錯誤的。”

在業內人士看來，除了“拖欠”稅款這一說法上的錯誤外，央視3.8萬億元的算法也存在嚴重的問題，首先援引律師李勁松的計算數字，把近八年全國房地產行業平均毛利率按照55.72%來計算，而朱中一則表示，2005-2012年國內A股的上市房企年度平均毛利率依次為26.01%、28.71%、33.78%、36.46%、35.47%、37.79%、39.92%和33.37%，且上市公司一般盈利水平相對較高，按55.72%計算與行業整體水平有偏離，因此計算數字難免有出入。其次，報道中的算法完全忽略沒達到土地增值稅清算條件的項目，默認了房企近八年所有的收益都是完全完工的項目收入。“這是完全理想化的說法，實際上房企許多項目開發期都是五年、十年，有的項目包括一期、二期、三期……可能一期完工了，但以后幾期還在建設，根本沒有達到項目清算條件。”上述稅收專家表示。

北京商報記者也了解到，全國性開發商在不同區域開發，土地增值稅交到各地而不是交到母公司所在地，匯總報表在母公司，母公司稅務局不會知道它應該交多少土地增值稅，除非把幾百個項目跑齊了，才能了解哪個土地增值稅交了，哪個沒交。

土地增值稅清算條件分兩類：一是必須清算的情形，包括房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權的。二是稅務機關可要求清算的情形，包括已竣工項目轉讓面積超過85%、或雖未超過85%但剩余面積已出租或自用的；取得預售許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人注銷登記的。在項目達到清算條件后進行土地增值稅清算，得出房地產項目實際應繳的稅款，與預征的稅款比較后，多退少補。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，開發商是商業動物，說不上好，也說不上壞，作為與其他行業相似的商業企業，不能以道德標準去指責，如果具備合理避稅的條件，房企鉆空拾漏，亦無可厚非。尤其對于上市房企，財務透明度較高、審計較為規范，嚴重違法的可能性較小。

但上述稅收專家也表示，由于土地增值稅計算方法較為復雜、征收時間跨度大，且清算條件較為單一，造成稅務部門征繳的難度較大。在實操層面，可能存在一些企業為了拖欠稅款拖延項目進度，比如項目銷售進度快達到85%時故意暫停，導致稅收一直難以征繳。

中山大學嶺南學院財政稅務系主任林江也表示，當前的稅制安排和有關土地增值稅的征管方式給了地產商一個遞延繳納的機會，甚至被視為地產商的一種稅收籌劃行為。地方政府希望預留稅收增長空間，而土地增值稅就成了其中一個可以在現行稅制下被“操控”的稅種。

稅務總局承認，土地增值稅目前還面臨著一些困難和壓力，主要反映在由于房地產行業經營情況復雜，土地增值稅稅制設計也比較復雜。土地增值稅清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費用情況，稅收征管難度大并容易產生執法風險。

風波影響

中央或將著力治理房地產亂象

由此看來，即使情況并不是央視報道的“全國各類房地產企業應繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億”，但當前的土地增值稅制度存在缺陷也是不爭的事實。

對此，上述稅收專家表示，由于土地增值稅實行四級超率累進稅率，且與項目的銷售額掛鉤，所以很難改變清繳結算的征收方式，但可以改變現有一次性的預征制度，改為每年預征一次。他具體解釋道，“可以根據項目該年的銷售額，每年預征一次，最后清繳的時候再多退少補，這將改變現行制度中企業故意拖延的問題”。

房地產業內有聲音認為，央視的“點名”可能也預示著未來一段時間，中央雖然不會在市場調控方面明顯加碼，但卻會著力治理房地產亂象、規范市場秩序。

回顧近幾年，圍繞土地增值稅國稅總局多次出文件、下通知要求各地稅務局從嚴征收、清算，包括今年的“國五條”也提到了要落實土地增值稅的征收，達到了不厭其煩、苦口婆心、聲色俱厲的程度，雖然也取得了一些效果，但總體上仍不甚理想。

據三中全會《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》要求：按照統一稅制、公平稅負、促進公平競爭的原則，加強對稅收優惠特別是區域稅收優惠政策的規范管理；加快房地產稅立法并適時推進改革。

楊紅旭表示，作為一個重要稅種，土地增值稅的征管、立法與改革也是未來趨勢。從建立房地產長效機制的角度分析，稅收是重要組成部分，土地增值稅具有調節功能。未來土地增值稅的落實，還在于地方稅務局，一方面應端正態度、積極有為；另一方面要加強與房管、土地部門的協作，建立信息共享機制，盡可能及時地進行項目清算。

朱中一則認為，稅收的方向標志著房地產今后的發展方向，十八屆三中全會明確健全房地產稅的立法，而且稅收是法定原則，這種改革方向是進一步需要解決的。將來在房產稅上也有這個問題，怎樣開征房產稅，土地征收稅、企業所得稅之間有沒有重疊，這類問題都需要考慮。