近段時間以來,發(fā)展住房租賃成為國務院常務會、國新辦發(fā)布會上的重點話題。
為加快培育和發(fā)展住房租賃市場,3日,國務院辦公廳發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》,提出到2020年形成住房租賃市場、保障及法規(guī)制度的三個完善體系,值得注意的是,商業(yè)用房改建后可作為租賃住房被寫入《意見》,個人出租住房月收入不超過3萬元的,2017年底前可免征增值稅。
租房者繳個稅有望先扣除租金
《意見》指出,可通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源,提高住房租賃企業(yè)規(guī)模化、集約化、專業(yè)化水平,住房租賃企業(yè)將享受生活性服務業(yè)的相關支持政策。已建成的住房或新建住房,也可用于開展租賃業(yè)務,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)可合作發(fā)展租賃地產(chǎn)。同時,將推行住房租賃合同示范文本和合同網(wǎng)上簽約,落實住房租賃合同登記備案制度。
對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構和個人,將獲得稅收優(yōu)惠政策支持。意見表明,個人出租住房的,由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅,個人出租住房月收入不超過3萬元的,2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策;房地產(chǎn)中介機構提供住房租賃經(jīng)紀代理服務,適用6%的增值稅稅率。對于一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn),允許選擇適用簡易計稅辦法,按照5%的征收率計算繳納增值稅。對于個人出租住房所得的收入,可減半征收個人所得稅;對個人承租住房的租金支出,將結合個人所得稅改革,統(tǒng)籌研究有關費用扣除問題。
房東不得單方提租克扣押金
《意見》要求各地制定支持住房租賃消費的優(yōu)惠政策措施,引導城鎮(zhèn)居民通過租房解決居住問題,提取住房公積金支付房租的手續(xù)也將簡化。非本地戶籍承租人按照《居住證暫行條例》等有關規(guī)定申領居住證后,可享受義務教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務。
一些租房族遇到的被房東隨意解約的問題,也在本次新政中被禁止,《意見》要求,在住房租賃合同的期限內(nèi),出租人無正當理由不得解除合同,不得單方面提高租金,不得隨意克扣押金。
公租房保障方式也有所變化,將實行實物保障與租賃補貼并舉,支持公租房保障對象通過市場租房,政府對符合條件的家庭將會給予租賃補貼,補貼標準將結合市場租金水平和保障對象實際情況確定。此外,還將鼓勵地方政府采取購買服務或政府和社會資本合作(PPP)模式,將現(xiàn)有的政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會化企業(yè)運營管理,在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員、新就業(yè)大學生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術人員,凡符合當?shù)爻擎?zhèn)居民公租房準入條件的,都將納入公租房保障范圍。
商用房可按規(guī)定改為租賃住房
在土地資源配置方面,各地應將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃,并在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排,鼓勵地方政府盤活城區(qū)存量土地,采用多種方式增加租賃住房用地有效供應,新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的,出讓方案和合同中應明確規(guī)定持有出租的年限。
《意見》明確,允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調整為居住用地,調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執(zhí)行。現(xiàn)有住房也可按照國家和地方的住宅設計規(guī)范進行改造后出租,但不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設施,必須確保消防設施完好有效。
■ 解讀
為何允許商業(yè)用房改建作為住房租賃?
商業(yè)用房的土地使用年限以及水電煤氣價格收取,都與居民住宅不同,本次國務院發(fā)布意見,明確允許商業(yè)用房改建后作為住房租賃,不僅調整其土地用途,還允許按照居民標準收取水電煤氣費用。如此放寬政策的目的是什么?
住建部副部長陸克華指出,因為商業(yè)模式的調整等因素的影響,有些城市騰退出一些商業(yè)用房,還有些商業(yè)用房處在閑置或者半閑置的狀態(tài)。
另外,有的在建的商業(yè)用房項目市場前景不好,而這些商業(yè)用房的位置、配套及交通都很有優(yōu)勢,所以把這些房子改造成租賃住房居住,既可以增加住房租賃的有效供應,還能夠做到物盡其用,避免資源的浪費。
國家調整改建后作為住房租賃的商業(yè)用房的土地用途,以及水電煤氣收取費用,是為了降低租戶的使用成本。
為何降低住房租賃稅收?
本次新政,為住房租賃市場中的消費主體提供了一系列的稅收優(yōu)惠政策。值得注意的是,個人出租住房的,由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅,個人出租住房月收入不超過3萬元的,2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策,對于一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn),按照5%的征收率計算繳納增值稅,個人出租住房所得的收入個稅可減半,而個人承租住房的租金支出也被納入了有關費用扣除的研究范疇。
北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志向新京報記者表示,由于考慮到對應人群的租賃能力以及個人出租住房的積極性,可能會成為新政實施的難點,因此,國務院本次發(fā)布的新政,提出了這些稅收優(yōu)惠政策,就是為了讓利益回到出租自有住房的人群當中來,也旨在緩解中低收入承租群體的支付壓力,鼓勵住房租賃市場消費。
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