近期，房價波動的問題廣受社會關注。國泰君安的研究數據顯示，上半年中國主要的38個城市中，僅有13個城市的房價沒有上升，占比34%。其余66%的城市房價有不同程度的上升，其中漲幅超過10%的城市有17個，占比45%；漲幅超過30%的城市8個，占比21%。從漲幅最高的三個城市看，深圳為76%，東莞為44%，而南京為37%。

房價的波動引發了社會對于房產稅的爭論，有的觀點認為房產稅可以抑制房價的上升。

房產稅在調控房價中的作用

何為房產稅?房產稅本質上是一種財產稅，即對擁有房屋產權的所有者在其保有環節征收的一種稅。從調節收入分配的角度看，征收房產稅是十分必要的，因為其是個稅的有效補充。可是，我國從開始房產稅改革以來，其更受關注的功能在于是否能抑制房價。

房價是市場交易價格的體現，原本與保有環節的房產稅不應有直接的聯系。在房地產交易環節征收的稅種眾多，包括增值稅、契稅、土地增值稅、印花稅、城市維護建設稅及教育費附加等。顯然，無論如何也不應將如此重任落在保有環節征收的房產稅上。

再者，調控房價有許多手段，例如運用市場的供給使房地產的價格趨于平衡，運用土地政策有效控制房地產的發展速度，運用限購政策控制房地產的需求等。可是，房產稅為何總是與調控房價直接聯系呢?顯然，在我國房產稅存在的意義并不局限于其所能征收稅款本身，而是其釋放出來的影響房地產投資者信心的一種信號。由于房產稅是一種保有環節征收的財產稅，會導致房地產投資保有成本的上升，因此其會抑制投資者的信心，從而導致投資需求減少，進而導致房價下跌。基于以上邏輯，因此部分觀點認為在房價高漲的背景下應該普遍征收房產稅。

對此，筆者有不同看法。在當前波動的房地產市場條件下，房產稅的普遍征收有可能會導致房價下跌，但由于投資者信心導致的房價下跌具有較大風險，其有可能成為下一個“熔斷機制”。在波動的房地產市場環境下，穩定應是首要前提。我們可以釋放房產稅的信號，使房地產投資者有一個心理預期，從而給房地產市場降降溫，但不應在這樣一個波動時點倉促出臺房產稅改革。

假設房地產市場出現巨大震動，這是現實的中國經濟無法承擔的后果，因為房地產行業已經聯動著中國近百個行業，雖然我們認為中國經濟對房地產的依賴程度不盡合理，但其是現實存在的。不合理的結構需要在一個漸進式的改革中軟著陸，它需要足夠的時間與耐心。況且，現在中國房地產的格局顯然不是由于稅收因素造成的，例如，投資渠道的有限性、人民幣幣值的波動、通貨膨脹、土地財政等均應成為考慮因素。治標還需治本，我們更需要去研究房地產價格波動的深層次原因，從原因著手解決問題，方為上策。

房產稅改革的重點

當然，從長期來看，房地產稅必然要改革。一則目前我國調節收入分配的稅制存在一定缺陷，缺乏有效的財產稅作為支撐，造成獲得工資、勞務等收入的主體繳納了更多的稅，而主要依賴于財產性收入的富人則稅負較低，這顯然不合理。二則房產稅是地方財政收入的主要來源，“營改增”后地方稅收體系一直未能找到主體的稅種來作為支撐，其中個稅及房產稅是呼聲最高的兩個地方稅種。三則從調控房地產市場的角度看，為達到綜合效應，除交易環節的稅收外，保有環節的房產稅也是必不可少的。

那么，與現有的房產稅相比較，房產稅可做改革的方面在于：

一是從僅對經濟用途的房產征稅，改為對所有保有房產的征收。這顯然會擴大征收范圍，目前個人自住的房屋，假設不是出租，也沒有做經營自用，是不需繳納房產稅的。假設未來改為普遍征收，并且房產稅是保有環節的稅收，每年征收，那么幾乎每個擁有住房的家庭均會受此影響。當然，考慮到人們生活的承受能力，應給予一定的豁免，而最簡單的方法便是對于家庭人口給予面積的豁免，雖不盡公平，因為在一套價值高的房產中豁免的面積雖與價值低的房產相同，但所產生的抵稅效應卻差別很大。

二是從對歷史成本的稅基征稅，改為以公允價值的稅基征稅。以公允價值作為計稅的依據，優點在于隨著房地產市場價格的波動，政府可以籌集到相應的財政收入，但缺點也很明顯，一是征稅成本較高，因為要評估房產的價值需要成本，尤其中國房地產的數量較多，單體評估雖然準確，但恐怕難以實施；批量評估雖成本比單體評估略低，但要實現國際慣例“征評分離”，即稅務機關征稅不評估稅，則要確定由什么樣的機構來進行評稅，并且如何確保評稅的合理性，這都是復雜的管理問題。由此可見，最便捷的方法是由政府主管部門確定好位置價值，由位置價值乘以相應的面積進行征稅。二則，按公允價值征稅對于僅有一套房的納稅人來說不盡公平，因為其在持有期間的價值變動并未產生現實的收益，用浮盈的稅基來進行征稅只會增加其保有成本，事實上保有者并未獲得任何的增值回報。

三是存量增量均征稅。之前，重慶及上海曾進行過房產稅的試點改革，其中重慶主要對存量征稅，而上海主要對增量征稅。其實，這兩種做法都不盡合理。存量是指原來擁有房產的納稅人，增量是指新購房產的納稅人。由于房產稅是財產稅，因此是否征稅主要應以是否擁有產權作為界定的標準，而不應以存量或增量作為區分是否征稅的標準。

當然，即使全面征稅，我國還是會出現一些特殊問題，例如小產權房是否應征收房產稅的問題。假設有產權房征稅，而小產權房不征稅，勢必會引導社會去購買小產權房。但對于一個不具有合法產權的房產征稅，需探討其合法性。

受益原則應是未來征收房產稅的原則

雖然，在我國對于房產稅的改革有不同爭論，但在國際上，征收房產稅的國家非常多。以美國為例，其稅收主要由三方面來構成，聯邦層級主要依賴于聯邦所得稅，州的層級主要依賴于零售稅，而縣市層級主要依賴于房產稅。由此可見，房產稅是美國地方稅收的主要來源。由于需要承擔這樣的成本，所以一個美國人在其年輕時可能住公寓，壯年時住別墅，在老年時則又要改為住老年公寓，因為其必須根據收入狀況來調整所居住的房子，由此控制房產稅的成本。

對比國外的房產稅制度，筆者認為需要關注的是受益原則。其主要體現為，假設一個地方征收了房產稅，而所征收到的房產稅用于提高該地區的公共服務質量，則會由于該地區公共服務質量的提升而使房產價格上升，而上升的房產價格會導致征收房產稅的稅基增大，則地方政府征收到更多房產稅，政府又將這部分增收的房產稅進一步用于改善地方的公共服務質量，以此形成良性循環。

由此可見，房產稅的根本功能并非用來調節房價，而是籌集資金改善公共服務的質量，進而作為個稅的補充調節收入分配的不平等。當然，在這種良性循環中，會形成充足的地方財政收入來源。對房產稅不應本末倒置。

(作者系北京國家會計學院財稅政策與應用研究所所長)