審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“取得土地使用權(quán)所支付的金額”是土地增值稅管理一大難題。筆者在稅收實(shí)踐中，認(rèn)為有一種方法對(duì)破解這一難題很有幫助。

　　《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，納稅人取得土地的使用權(quán)所支付的金額，指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。根據(jù)《土地增值稅宣傳提綱》(國(guó)稅函發(fā)〔1995〕110號(hào))規(guī)定，地價(jià)款分三種情況：以協(xié)議、招標(biāo)和拍賣(mài)等出讓方式取得土地使用權(quán)的，為取得土地使用權(quán)所支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金;以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為實(shí)際支付的地價(jià)款。其中，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，指納稅人在取得土地使用權(quán)過(guò)程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的費(fèi)用。購(gòu)地所繳契稅視同有關(guān)費(fèi)用計(jì)入其中。

　　筆者認(rèn)為，審核房地產(chǎn)企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”應(yīng)明確以下問(wèn)題：
問(wèn)題一，土地競(jìng)拍傭金能否計(jì)入土地成本。傭金的實(shí)質(zhì)是中介機(jī)構(gòu)代替土地買(mǎi)賣(mài)方組織競(jìng)拍活動(dòng)，從而收取的一筆報(bào)酬，屬于競(jìng)拍買(mǎi)賣(mài)雙方將部分管理工作外包所支付的費(fèi)用。傭金是支付給中介機(jī)構(gòu)的，而不是支付給土地出讓方或轉(zhuǎn)讓方，不屬于轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)款或取得土地所必須繳納的費(fèi)用，不應(yīng)計(jì)入土地成本。對(duì)購(gòu)地方來(lái)說(shuō)，應(yīng)計(jì)入項(xiàng)目的管理費(fèi)用。

　　問(wèn)題二，土地閑置費(fèi)能否計(jì)入土地成本。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三章第二十六條相關(guān)規(guī)定，出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。土地閑置屬于不正當(dāng)?shù)亩诘匦袨椋�所征收的土地閑置費(fèi)帶有懲罰性。為此，計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，不應(yīng)計(jì)入土地成本，應(yīng)計(jì)入管理費(fèi)用。

　　問(wèn)題三，土地出讓金返還款如何處理。由于土地增值稅征管遵循實(shí)際發(fā)生原則，所謂支付的地價(jià)款，應(yīng)為實(shí)際支付，即土地增值稅清算時(shí)的土地成本要考慮扣除政府的返還款。所以，土地增值稅管理中，可區(qū)分兩種情況處理——根據(jù)政府返還款文件標(biāo)明的理由，如果是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)企業(yè)從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，政府給予返還的，對(duì)應(yīng)抵減開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi);如果是沒(méi)有標(biāo)明原因的，抵減取得土地使用權(quán)所支付的金額。

　　基于此，筆者發(fā)現(xiàn)準(zhǔn)確審核房地產(chǎn)企業(yè)“取得土地使用權(quán)支付金額”有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。一是比對(duì)指標(biāo)。對(duì)比相同地段、期間和檔次的項(xiàng)目，該項(xiàng)金額是否存在明顯異常。二是尋找證據(jù)。證據(jù)尋找的方向是：是否獲取合法有效的憑證(憑證的形式及效力，出讓合同、土地收據(jù)和契稅完稅票三者在土地面積上是否一致;發(fā)票金額與銀行記錄不一致的，是否有國(guó)土部門(mén)證明);同一宗土地有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)偅�分�(jǐn)傓k法是否合理，具體金額的計(jì)算是否正確;取得土地使用權(quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的費(fèi)用;是否存在將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形;有無(wú)預(yù)提金額。

　　(作者單位：江西省撫州市地稅局)