個人出租房屋是一個非常常見的行為，很多公司都會涉及從個人手中租用房屋的經(jīng)營行為。

做為一個公司，我們必不可少的就是辦公場所、當(dāng)然有些公司還需要一些職工宿舍。

大部分公司不會自己去蓋自己的辦公大樓和職工宿舍，因為固定資產(chǎn)的投資回收期會非常長，那么唯一的方式就是租用。

向個人租房，雖然法定納稅義務(wù)都是個人的。但是個人一般沒有主動的意愿出具發(fā)票，申報繳納稅款，都會把稅收問題拋給承租方，那么對于公司來說，了解租賃環(huán)節(jié)涉及的稅收就非常必要的，那個人出租房屋到底涉及哪些稅？每種稅如何計算？

二哥直接以廈門市的規(guī)定為大家展示一下個人出租房屋的涉稅事項。

其他省市具體征收率可能有所差異，比如個人所得稅和房產(chǎn)稅可能存在差異，實踐中還要結(jié)合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)的規(guī)定來計算。

不動產(chǎn)租賃服務(wù)適用稅率是9%，但是個人出租房屋不同。

按照國家稅務(wù)總局公告2016年16號文規(guī)定：其他個人出租不動產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。「國地稅合并后都是稅務(wù)機關(guān)了」

具體如下圖：

我們看到，增值稅這塊如果月租金小于10萬元，個人出租住房和非住房這塊比照小微企業(yè)，免稅的，當(dāng)然沒有增值稅，隨之附征的城建稅和附加也是沒有的。

個人如果是一次性收取的全年租金，取得的租金收入可在租金對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅�分�(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀�過10萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

下圖這張發(fā)票，月租金未超過10萬，免征增值稅，代開了一張免稅普通發(fā)票，稅務(wù)局代開的免稅發(fā)票，稅率欄是***。

當(dāng)然，這種情況下只能代開增值稅普通發(fā)票，如果需要代開增值稅專用發(fā)票，那么這個增值稅是免不了的。

個人出租住房適用優(yōu)惠政策減按1.5%征收，稅務(wù)機關(guān)代開增值稅專用發(fā)票時，通過新系統(tǒng)中征收率減按1.5%征收開票功能，錄入含稅銷售額，系統(tǒng)自動計算稅額和不含稅金額。

=285.71

10萬以上，按照房屋性質(zhì)還有不同，住房1.5%，非住房5%。

自2020年3月1日至5月31日，對湖北省增值稅小規(guī)模納稅人，適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，免征增值稅；適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項目，暫停預(yù)繳增值稅。除湖北省外，其他省、自治區(qū)、直轄市的增值稅小規(guī)模納稅人，適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，減按1%征收率征收增值稅；適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項目，減按1%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

很顯然，個人出租房屋是5%的征收率，所以不適用疫情期間此優(yōu)惠政策。

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。從租計征的法定稅率都是12%。

那么個人出租房屋都是有優(yōu)惠的，財稅[2008]24號規(guī)定，個人出租按4％的稅率征收房產(chǎn)稅，但是非住房，比如廠房、辦公、商用，那不享受優(yōu)惠，就是法定稅率12%。

還可以按財稅〔2019〕13號規(guī)定，享受最高50%的減征。

當(dāng)然，實際中，每個地方還有不同，你比如四川這邊個人出租非住房會根據(jù)租金多少的級別適用不同征收率。

城建稅是跟著增值稅走的，如果代開發(fā)票時候?qū)嶋H繳納了增值稅，那就以實際繳納的增值稅乘以相應(yīng)稅率計算，目前稅率7%、5%、1%三檔。

當(dāng)然還可以按財稅〔2019〕13號規(guī)定，享受最高50%的減征。

當(dāng)然，如果增值稅免征了，城建稅也相應(yīng)免了。

教育費附加和地方教育費服務(wù)也是按照增值稅來算，如果代開發(fā)票時候?qū)嶋H繳納了增值稅，那就以實際繳納的增值稅乘以相應(yīng)比率計算（教育費附加3%、地方教育費附加2%）。

但是月租金超過10萬才會有，因為有政策10萬以下是免的。

而且如果超過10萬，還可按財稅〔2019〕13號規(guī)定，享受最高50%的減免。

在中華人民共和國境內(nèi)書立、領(lǐng)受《中華人民共和國印花稅暫行條例》所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照條例的規(guī)定繳納印花稅。

但是，個人在出租租房和非租房方面印花稅也有差異的，財稅[2008]24號規(guī)定個人出租住房印花稅免。

以上包括城建、教育費附加、地方教育附加、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅在2019年后都有減半征收優(yōu)惠政策，這是財稅2019年13號文對增值稅小規(guī)模納稅人的普惠性優(yōu)惠政策。

6

個人所得稅

個人所得稅法中財產(chǎn)租賃所得，是指個人出租建筑物，土地使用權(quán)、機器設(shè)備車船以及其他財產(chǎn)取得的所得。財產(chǎn)包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)。按次計算征收個人所得稅，適用20%的比例稅率

具體實施中個人出租不動產(chǎn)都是有優(yōu)惠政策的，財稅[2008]24號規(guī)定對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅。

個人所得稅計算這塊不僅可以據(jù)實征收，在實際操作中還有核對應(yīng)納稅所得額的政策，比如廈門就有規(guī)定，納稅人不能提供合法、準(zhǔn)確的成本費用憑證，不能準(zhǔn)確計算房產(chǎn)租賃成本費用的，按租金收入的5%核定應(yīng)納稅所得額。

 

最后我們以案例形式來看看，二哥如果在廈門，出租個人房屋到底要繳納多少稅？案例中個人所得稅計算采用據(jù)實征收方式。

假如二哥出租個人住房取得租金月收入80000，那么實際應(yīng)該繳納的稅分別是：

1、增值稅=0,月租金換成不含稅收入小于10萬，免。

2、城建、教育費附加、地方教育費附加均免，這些都是依附于增值稅，增值稅為0，這些自然為0。

3、房產(chǎn)稅=（收入-實繳增值稅）*4%/2

=80000*4%/2=1600

4、土地使用稅=0，免。

5、印花稅=0，免。

6、個人所得稅

因為，（收入-實繳增值稅-各項稅費-修繕費用）

=80000-0-1600-800

=77600>4000

所以，個人所得稅=77600*（1-20%）*10%

=6208

結(jié)果和廈門稅務(wù)局網(wǎng)站計算的結(jié)果一致。

假如二哥出租個人住房取得租金月收入110000，那么實際應(yīng)該繳納的稅分別是？

1、增值稅=1571.43。

月租金換成不含稅收入大于10萬，減按1.5%征稅。

110000/(1+5%)*1.5%=1571.43。

2、城建稅

=1571.43*7%*50%=55

3、教育費附加

=1571.43*3%*50%=23.57

4、地方教育費附加

=1571.43*2%*50%=15.71

5、房產(chǎn)稅=（收入-實繳增值稅）*4%/2

=（110000-1571.43）*4%/2=2168.57

6、土地使用稅=0，免。

7、印花稅=0，免。

8、個人所得稅

因為，（收入-實繳增值稅-各項稅費-修繕費用）

=110000-1571.43-55-23.57-15.71-2168.57-800

=105365.71>4000

所以，個人所得稅=105365.71*（1-20%）*10%

=8429.26

結(jié)果和廈門稅務(wù)局網(wǎng)站計算的結(jié)果一致。

可以看出，廈門市個人出租住房整體稅負(fù)在10%左右，但是如果是出租非住房，這個稅負(fù)會達(dá)到25%左右，大頭是房產(chǎn)稅和個人所得稅。

但是如果個人所得稅采取核定應(yīng)納稅所得額的方式征收的話，稅負(fù)會低很多。按規(guī)定，納稅人不能提供合法、準(zhǔn)確的成本費用憑證，不能準(zhǔn)確計算房產(chǎn)租賃成本費用的，按租金收入的5%核定應(yīng)納稅所得額。

當(dāng)然，基本上個人出租住房和非住房涉及的稅費就是上文所述，各地在征收核定方面略有差異，比如有些地方會給一個綜合征收率，直接按照綜合征收率征稅，這個不一而足，具體以當(dāng)?shù)匾?guī)定為準(zhǔn)，不過我們學(xué)習(xí)還是需要按照每個稅種思路走。

最終個人取得私房出租收入到稅務(wù)部門申請開具發(fā)票，請以柜臺征收計算為準(zhǔn)。

來源：二哥稅稅念