【案例】

　　我市某農(nóng)村信用合作聯(lián)社，經(jīng)所在省監(jiān)管局批準(zhǔn)，于2008年正式改制為農(nóng)村合作銀行。近期，稅務(wù)機(jī)關(guān)在對該行2007及2008兩個年度進(jìn)行稅務(wù)檢查時發(fā)現(xiàn)，該行從2007年起以機(jī)構(gòu)改革、資產(chǎn)整合為由對所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)等機(jī)構(gòu)的房產(chǎn)進(jìn)行分批處置，但均未申報繳納營業(yè)稅及土地增值稅。當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門決定對其銷售不動產(chǎn)補(bǔ)繳營業(yè)稅。但是，由于該行所處置的不動產(chǎn)均為自行處置，未經(jīng)過合法的評估機(jī)構(gòu)評估，僅能提供房產(chǎn)原值，稅務(wù)機(jī)關(guān)比照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)規(guī)定，按照預(yù)征率對其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為進(jìn)行了征收。為此，該行財務(wù)人員提出異議認(rèn)為，有的房產(chǎn)并未實現(xiàn)增值，甚至還虧損，這樣統(tǒng)一征收土地增值稅是否合適？

　　【解答】

　　首先應(yīng)予指出的是，由于該行屬于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中收入及扣除項目的認(rèn)定，應(yīng)按照《土地增值稅暫行條例》及實施細(xì)則等相關(guān)文件的規(guī)定進(jìn)行，以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除計算增值額的扣除項目后的余額計算繳納，對轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目存在不實情形的，可以進(jìn)行評估或核定征收，按預(yù)征率進(jìn)行清算是不合適的。這里要區(qū)分以下幾種情形進(jìn)行具體認(rèn)定：

　　收入的認(rèn)定

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。但對納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：

　�。ㄒ唬┺D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。這主要指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實際成交價低于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。

　�。ǘ�）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進(jìn)行評估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

　　同時，《財政部、國家稅務(wù)總局、國家國有資產(chǎn)管理局關(guān)于轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價格評估問題的通知》（財稅〔1995〕061號）規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物的納稅人，按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，需要根據(jù)房地產(chǎn)的評估價格計稅的，可委托經(jīng)政府批準(zhǔn)設(shè)立，并按照《國有資產(chǎn)評估管理辦法》規(guī)定的由省以上國有資產(chǎn)管理部門授予評估資格的資產(chǎn)評估事務(wù)所、會計師事務(wù)所等各類資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)受理有關(guān)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)。

　　扣除項目金額的認(rèn)定

　　轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項目金額的認(rèn)定，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅〔1995〕48號）規(guī)定以下幾個方面：

　�。ㄒ唬╆P(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額。

　　轉(zhuǎn)讓舊房，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。

　　對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

　　另外，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費(fèi)用允許在計算增值額時予以扣除。

　　關(guān)于新建房與舊房的界定問題，新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳(局)和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。

　　（二）提供扣除項目金額不實的，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權(quán)時的基準(zhǔn)地價進(jìn)行評估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價格確定扣除項目金額。但對納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費(fèi)用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。

　�。ㄈ�）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，如不能取得評估價格，計算土地增值稅時如何確定準(zhǔn)予扣除的項目？

　　《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可以將《土地增值稅暫行條例》第六條第（一）項規(guī)定的取得土地使用權(quán)所支付的金額和第（三）項規(guī)定的舊房及建筑物的評估價格的金額，按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。

　　例如，以10萬元購買房屋，第8年時轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓時不能取得評估價格，不考慮其他的扣除項目，此時的扣除金額為10×（1+5％×8）＝14（萬元）。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

　�。ㄋ模�對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定，實行核定征收。

　　關(guān)于土地增值稅的核定征收包括如下：對非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，本例中的農(nóng)村合作銀行雖非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但鑒于其能取得房產(chǎn)原值的原始發(fā)票，所以可以按財稅〔2006〕21號的規(guī)定進(jìn)行扣除項目的認(rèn)定，并據(jù)以計算土地增值稅；如果既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，可按照稅務(wù)部門核定的征收率進(jìn)行計算征收。

　　但本例中的稅務(wù)機(jī)關(guān)按預(yù)征率進(jìn)行征收是不合適的，因為預(yù)征以后，還要清算。由于該行所轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)是一次性行為，不存在預(yù)征問題，實行核定征收，實際上就是進(jìn)行了清算。