關于《國家稅務總局關于發布《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》的公告》的解讀

一、背景和目的

經國務院批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅（以下稱營改增）試點，金融、建筑、房地產和生活服務業等全部營業稅納稅人納入營改增試點。為便于征納雙方執行，根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）及現行增值稅有關規定，國家稅務總局制定出臺了《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》），對納稅人轉讓其取得的不動產的稅收征管問題進行了明確。

二、適用范圍

本辦法適用于納稅人轉讓自己以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產，不包括房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目。

三、主要內容

（一）政策要求：按照不動產的取得時間、納稅人類別、不動產類型，分別對納稅人轉讓其取得的不動產如何在不動產所在地預繳、如何在機構所在地申報納稅，作了進一步細化和明確。

（二）扣減稅款的憑證要求：納稅人按規定以全部價款和價外費用扣除不動產價款后的余額為銷售額或計算預繳稅款的依據的，其允許扣除的價款應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的合法有效憑證。上述憑證包括稅務部門監制的發票，法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書等。

（三）發票問題：小規模納稅人轉讓其取得的不動產，不能自行開具增值稅發票的，可向不動產所在地主管地稅機關申請代開。納稅人向其他個人轉讓其取得的不動產，不得開具或申請代開增值稅專用發票。

（四）其他問題：《暫行辦法》還明確了納稅人銷售不動產的稅款計算、增值稅發票開具以及納稅申報等具體稅收征管問題。