房地產開發企業將開發產品出租，相關的稅收處理需要辨析以下幾個問題：
一、視同銷售問題
房地產開發企業將開發產品出租，是否視同銷售，何時作為視同銷售，是需要辨析的第一個問題。根據國稅發〔2006〕31號文件規定：開發企業將開發產品先出租再出售的，凡將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售固定資產確認收入的實現；凡未將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。而根據該文第六條規定：開發企業將開發產品轉作固定資產應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。因此將開發產品出租，是否視同銷售關鍵在于看是否將開發產品轉作固定資產。這將是我們需要辨析的第二個問題：
二、轉固定資產問題
房地產開發企業將開發產品出租，國稅發［2006］31號文件規定可能有轉作固定資產和不轉作固定資產兩種情形，但何種情形下轉固定資產、何種情形下不轉固定資產，文件未作進一步明確。
已停止執行的國稅發［2003］83號文規定：將開發產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現：1.將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售資產確認收入的實現。2.將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。江蘇省地稅局在轉發該文件時進一步明確：企業將開發產品臨時自用，以后用于出售的，在臨時自用期間，不視同銷售。臨時自用是指使用不超過一年，具體判斷方法為：開發產品已經自用，且距開發產品完工之日不滿一年。超過一年的，應視同銷售。而臨時租賃是指租賃期不超過一年的，超過一年的應轉為經營性資產，視同銷售。(蘇地稅發 [2003]258號)而企業會計準則第3 號??投資性房地產第二、三條規定：投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。已出租的建筑物屬于投資性房地產。第十三條規定作為存貨的房地產，改為出租的應將其他資產轉換為投資性房地產�！稇弥改稀分芯娃D換日進一步明確：作為存貨的房地產改為出租，其轉換日為租賃期開始日。
其中用于出租的建筑物是指企業擁有產權的建筑物。這種確認投資性房地產的出租行為應是指：“企業將建筑物出租，按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的，如企業將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產”。［見《企業會計準則第3號?投資性房地產(應用指南)》］。因此按照新《會計準則》的規定及《應用指南》的解釋，房地產開發企業將開發產品出租，只要符合一是企業擁有產權的建筑物，二是符合上述關于“租賃”的解釋，在租賃期開始日就應將此開發產品從“存貨”轉為“投資性房地產”。
由于目前稅法規定中并無“投資性房地產”的規定，則根據《企業所得稅實施細則》規定，使用期限超過一年的房屋、建筑物應作為固定資產。因此會計中的“投資性房地產”在稅法中暫時仍只能作為固定資產的一種。而且稅法中規定固定資產對“使用”的理解應有兩層含義：一是該房屋、建筑物的使用壽命超過一年，二是指對該房屋、建筑物的持有意愿超過一年。同時符合這兩個條件的出租開發產品應轉為固定資產，不同時符合這兩個條件的出租開發產品則可不轉為固定資產。當然如何符合會計上“投資性房地產”的條件，賬務處理應轉為“投資性房地產”。對于房地產開發企業出租的開發產品，關鍵不是看使用壽命，而是看企業的持有意愿。如果企業持有意愿超過一年，則應轉為固定資產。如果不超一年，則可不轉為固定資產。由于持有意愿在出租伊始并不是一個可以定量的概念，因此企業出租開發產品初始時可以根據企業自身的情況選擇將開發產品轉為固定資產或不轉。但在開發產品出租滿一年后，持有意愿已形成了定量概念。此
時企業如果原先未將出租的開發產品轉為固定資產，自出租滿一年起必須轉作固定資產。出租未滿一年的這段時間，給企業留下了一定的納稅籌劃空間。這即是本文討論的第三個問題。
三、轉不轉固定資產稅收處理區別與籌劃
按照國稅發〔2006〕31號文件規定，將開發產品轉作固定資產的，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售固定資產確認收入的實現。視同銷售時，按下列順序確認公允價值。
（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；
（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；
（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。
自然，按照收入與費用的原則，固定資產相應的折舊和攤銷的費用也可在稅前扣除。
凡未將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。具體處理見表：
