中國人民大學房地產研究中心一位人士透露，國家稅務總局正在與中國人民大學合作開展一項房地產稅制改革的研究課題，目前此項研究已經接近尾聲，預計今年下半年一些房地產稅收方面的政策將密集出臺。

　　華稅律師事務所劉天永告訴記者，開征物業稅或其他房地產稅以改革現行的房地產稅制是必然趨勢，結合國家稅務總局日前下發的《關于應用評稅技術核定房地產交易計稅價格的意見》(以下簡稱“意見”)，可以看出，房地產稅收體制改革的步伐正在加快。

　　評估體系成為瓶頸

　　北京市地稅局局長王紀平接受記者采訪時表示，當前房地產稅制改革的難點仍然是物業價格評估問題。

　　在北京等7個物業稅“空轉”城市向國家稅務總局提出物業稅“實轉”請求后，國家稅務總局根據各地反饋的意見，進行了綜合收集、評議工作。

　　在王紀平看來，物業稅“實轉”已不存在技術障礙，但是第一批參與試點的城市稅務部門對“實轉”擴大范圍仍存有爭議。以上海為主的幾個南方地區城市建議對普通住宅一并征收物業稅，而北京等幾個城市則認為應該暫時不對普通住宅征收。

　　目前，北京市物業稅“空轉”實行0.8%-1.4%的征收稅率，僅商業住宅和公房面積就在4萬平方米以上，對這個物業群體進行征收物業稅，就可以每年增收50億元。

　　而北京等城市不愿意對民用普通住宅開征物業稅有兩個原因：一是目前房地產稅收體制呈現稅種多、征收復雜情況，在沒有對房地產稅收進行徹底一體化改革以前，開征物業稅會加重居民負擔；二是評估技術手段還遠不能覆蓋到所有住宅。

　　關于物業稅推向“實轉”的爭論從年初一直持續至今而未有結果。中國稅網專家于蕾介紹說，今年房地產市場不景氣，開征物業稅恐對房地產市場產生影響，因此今年年內推出物業稅的可能性不大。

　　但是，今年不推出物業稅并不意味著房地產稅收不會再出新政策。

　　中國人民大學房地產研究中心主任袁開紅6月13日在“中國特色商業地產項目投資峰會暨山海關古城項目推介會”上透露，今年房地產稅收方面不僅會有物業稅改革的動作，還有包括流轉環節等稅收的新政策。

　　之前，國家發改委已經出臺政策調整了房地產流轉環節中介收費的標準。但是在實際執行中，中介公司多數采取“陰陽合同”的方式來幫助客戶逃避房地產交易環節稅費。在當前房地產市場交易量低迷的情況下，這一現象更甚。

　　劉天永認為，“意見”首先解決了房地產交易環節中偷逃稅的問題，北京、江蘇、浙江等7個試點先行開始以地區最低交易價作為指導價格，當房屋交易方申報的價格低于地區最低價格時，采取執行最高價格的辦法，來避免房屋交易雙方偷逃營業稅、土地增值稅等稅收。

　　但是“意見”的意義還遠不止于此。劉天永認為，物業稅改革中最難的問題就是征收物業的評估價格問題，而二手房交易中的評估體系和平臺完全可以待到物業稅推出時，轉接過來。

　　如果各地具備了物業評估的法律、制度、機構，則物業稅推出的最后一道障礙將被掃除。


　　長江實業地產投資公司董事郭子威在“譽天下”項目案名發布和體驗會上與記者交流時表示，物業稅推出將首先影響別墅等高檔住宅市場需求。

　　王紀平表示，北京已經收到了國家稅務總局轉來的“意見”。“意見”中對建立二手房交易評估價格工作了具體部署，其中包括各地如何建立房屋交易價格評估系統、機構，以及如何對申報稅價格與地區最低價格出現爭議時如何仲裁解決等問題。

　　由于二手房交易本身就有房屋價值評估的環節，政府介入后，可利用社會評估機構對地區性最低價格作出公允評估，并上升成為地方稅務部門執法的依據。

　　北京等城市遞交的物業稅“實轉”申請計劃當中，就將成熟的商業地產項目作為主要征收對象，而商業地產的轉讓，本身就是“二手房”交易。

　　地方尋求新稅源

　　雖然今年年內出臺物業稅的可能性不大，但是國稅總局仍然在積極推動房地產稅體制改革工作。

　　于蕾認為，國家稅務總局推進的房地產稅收體制改革不僅包括物業稅政策，還包括流轉環節的系列稅收整合。房地產稅收體制改革的整體思路是，在不增加行業稅負的情況下，簡化征稅品種，推進房地產稅收一體化改革。

　　北京大學房地產法研究中心主任樓建波表示，房地產稅收法規改革最大的難題是基礎數據不清，這也是制約房地產稅收體制改革的主要阻力。

　　目前房地產開發、轉讓環節要涉及土地增值稅、房地產稅、營業稅等多達幾十個稅種，加上地方政府配套的行政事業收費，實際稅收負擔成本較高。

　　而復雜的稅收體系不僅加重了企業負擔，也為政府監管制造了很大的麻煩。劉天永說，僅土地增值稅和營業稅就讓納稅企業和個人很難吃透，而多年來政府在房地產方面的稅收改革工作，多是在以前房地產稅種基礎上“打補丁”。

　　例如，土地增值稅曾在2002年時要被取消，但是隨后出現房價快速上漲現象，政府不但沒有取消土地增值稅，還進行了土地增值稅清算政策。

　　也正因為房地產稅收體制存在稅種復雜等問題，很多房地產公司采取“納稅統籌”的方式來規避、逃避稅收。

　　例如，有的企業會做大房地產項目開發成本來減少土地增值稅清算額度。2007年，全國房價整體上漲幅度超過50%，房地產企業項目開發凈利潤平均水平在50%以上，而根據房地產上市公司2007年年報計算，行業公布的平均利潤只有20%左右。

　　如果說推進房地產稅制改革是中央進行物業稅等房地產稅種改革的主要動力，那么尋求新主稅種，則是各個地方積極申請物業稅的主要原因。

　　有“地方二財政”之稱的土地出讓金收入，又實行了新的中央與地方分成方法，并且規定地方土地出讓金收入主要用于土地整理和農田復墾。

　　在此情況下，各地迫切想尋求一個新的地方主稅種。物業稅由于征稅對象為不動產，地方屬性強，因此成為各地政府積極爭取的稅種之一。

　　王紀平日前在北京部分區縣地稅局工作會上表示，北京市家庭裝修年花費400億元，按說應該能征收20億-30億元的稅收，但實際征收只有幾億元。類似不動產稅主要體現在房地產上，至今北京仍按照房屋原值的70%計算征稅額，而這幾年北京市房價已經上漲了幾倍，這種征稅方法也早已不適應需要。

　　于蕾等專家介紹，在國家稅收體制整體從流轉環節轉向持有環節時，抓住一兩個給地方的不動產稅，是分稅制改革背景下，地方政府一個利益訴求。而對于積極爭取試點、先“實轉”的城市來說，“先到就意味著先得”。


（21世紀經濟報道　　　賈海峰 　　2008-6-17）

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