第二節 所有權制度

　　一、業主的建筑物區分所有權(P350-351)

　　【解釋1】建筑物區分所有權由專有部分所有權、共有部分的權利以及因共同關系所產生的成員權三要素構成。

　　【解釋2】當事人只要取得了專有所有權(購買了商品房)，便取得了共有權及成員權;喪失了專有所有權(出售了商品房)，便喪失了共有權及成員權。

　　【解釋3】專有所有權、共有權及成員權作為一個整體不可分離。在轉讓、抵押、繼承時，三者作為一個整體一并發生轉移。權利人不得保留專有部分所有權而抵押其共有部分，也不得保留成員權而轉讓專有部分所有權與共有權。

　　1、建筑物區分所有權人在轉讓房屋時，其他建筑物區分所有權人不享有優先購買權(轉讓商品房時，即使同等條件，想賣給誰就賣給誰)。

　　2、業主大會的決議(2008年多選題、2009年新制度單選題)

　　(1)一般決議：1/2+1/2

　　①制定和修改業主會議議事規則;

　　②制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;

　　③選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

　　④選聘和解聘物業服務機構或者其他管理人。

　　【決議方式】應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　(2)特別決議：2/3+2/3

　　①籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

　　②改建、重建建筑物及其附屬設施。

　　【決議方式】應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。

　　【解釋】(2010年新增)“業主人數”按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算;“專有部分面積”根據不同情況處理，一是按照不動產登記簿記載的面積計算，尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算，尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算;“建筑物總面積”則按照前項的統計總和計算。

　　【例題1?多選題】根據《物權法》關于建筑物區分所有權的有關規定，下列選項中，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意才能通過的事項有( )。(2008年)

　　A、選舉業主委員會

　　B、制定和修改業主大會議事規則

　　C、改建、重建建筑物及其附屬設施

　　D、籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金

　　【答案】CD

　　【例題2?單選題】“依山傍水”小區建成后，業主們決定通過業主大會選舉業主委員會。根據物權法律制度的規定，下列關于業主大會選舉業主委員會表決通過標準的表述中，正確的是( )。(2009年新制度)

　　A、經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主或占總人數2/3以上的業主同意

　　B、經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意

　　C、經專有部分占建筑物總面積超過1/2的業主或占總人數超過1/2的業主同意

　　D、經專有部分占建筑物總面積超過1/2的業主且占總人數超過1/2的業主同意

　　【答案】D

　　【例題3?多選題】甲、乙、丙、丁分別購買了某住宅樓(共四層)的一至四層住宅，并各自辦理了房產證。根據《物權法》的規定，下列表述中，正確的有( )。

　　A、甲、乙、丙、丁有權分享該住宅樓的外墻廣告收入

　　B、一層住戶甲對三、四層間樓板不享有民事權利

　　C、若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優先購買權

　　D、如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙同意

　　【答案】ABD

　　【解析】選項C：建筑物區分所有權人在轉讓房屋時，其他建筑物區分所有權人不享有優先購買權。 

　　二、共有(P352-353)

　　1、按份共有

　　(1)占有、使用和收益

　　①按份共有人按照預先確定的份額分別對共有財產享有占有、使用和收益的權利，但對共有財產的使用，應由全體共有人協商決定。

　　②按份共有人死亡以后，其份額可以作為遺產由繼承人繼承或受遺贈人獲得。

　　(2)處分

　　按份共有人有權自由處分自己的共有份額，無需取得其他共有人的“同意”，但是共有人將份額出讓給共有人以外的第三人時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。

　　2、共同共有(如夫妻財產)

　　(1)占有、使用

　　共有人對共有財產不分份額地享有權利，對共有財產享有平等的占有、使用權。

　　(2)收益

　　對共有財產的收益，不是按比例分配，而是共同享用。

　　(3)處分

　　對共有財產的處分，必須征得全體共有人的同意。

　　【解釋1】共同共有關系終止，才能確定份額，分割共有財產。

　　【解釋2】共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為“按份共有”。

　　3、共有物的處分及分割(2008年單選題)

　　(1)共有物的處分

　　①處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

　　②一個或幾個共有人未經占份額2/3以上的按份共有人同意或者其他共同共有人同意，擅自處分共有財產的，其處分行為應當作為效力待定的民事行為處理。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。

　　③根據法律規定或依據共有人之間的協議，可以由某個共有人代表或代理全體共有人處分共有財產。無權代表或代理的共有人擅自處分共有財產的，如果其他共有人明知而不提出異議，視為其同意。

　　(2)費用的承擔

　　對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。

　　(3)共有財產的分割

　　共有財產分割以后，共有關系歸于消滅。不管是就原物進行分割還是變價分割，各共有人就分得的財產取得單獨的所有權。

　　4、共有的對外關系

　　(1)對外承擔連帶責任

　　因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外。

　　(2)對內追償

　　償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。

　　【例題1?單選題】甲、乙、丙、丁按份共有一棟房屋，份額相同。為提高該房屋使用價值，甲向乙、丙、丁提議拆舊翻新。在共有人之間未就該事項做出明確約定的情況下，下列表述中，符合《物權法》規定的是( )。(2008年)

　　A、即使乙、丙、丁不同意，甲仍可以拆舊翻新

　　B、只要乙、丙、丁中有一人同意，甲就可以拆舊翻新

　　C、只要乙、丙、丁中有二人同意，甲就可以拆舊翻新

　　D、只有乙、丙、丁均同意，甲才可以拆舊翻新

　　【答案】C

　　【解析】對共有的不動產或者動產作重大修繕(拆舊翻新)的，應當經占份額2/3以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

　　【例題2?單選題】甲、乙、丙按份共有一套房屋，三人各占1/3。為提高房屋的價值，甲主張將此房的地面鋪上木地板，乙表示贊同，但丙反對。根據《物權法》的規定，下列表述中，正確的是( )。

　　A、因沒有經過全體共有人的同意，甲、乙不得鋪木地板

　　B、因甲、乙的份額合計已達2/3，故甲、乙可以鋪木地板

　　C、甲、乙只能在自己的應有部分上鋪木地板

　　D、若甲、乙堅持鋪木地板，則需先分割共有房屋

　　【答案】B

　　【解析】(1)選項ABD：鋪木地板屬于對房屋的重大修繕，應當經占份額2/3以上的按份共有人同意;(2)選項C：無論是按份共有還是共同共有，都不是對物的某一部分享有所有權，所有權及于物的整體，在分割之前不存在物的“應有部分”的說法。

　　【例題3?多選題】甲、乙、丙三人各出資3 萬元，購買一輛汽車跑出租，由丙駕駛，收入各按1/3 比例分配。丙開出租車不盡心，一次酒后駕車撞傷路人丁。甲、乙一氣之下將車出租給戊。根據《物權法》的規定，下列表述中，正確的有( )。

　　A、路人丁只能請求丙承擔損害賠償責任

　　B、路人丁可以請求甲、乙、丙三人承擔連帶損害賠償責任

　　C、甲、乙將車出租給戊應當征得丙的同意

　　D、甲、乙將車出租給戊無需征得丙的同意

　　【答案】BD

　　【解析】(1)選項AB：因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外;(2)選項CD：處分共有的不動產或者動產的，應當經占份額2/3以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

　　【例題4?單選題】甲、乙結婚后購得房屋一套，僅以甲的名義進行了登記。后甲、乙感情不和，甲擅自將房屋以時價出售給不知情的丙，并辦理了房屋所有權變更登記手續。根據《物權法》的規定，下列選項中，正確的是( )。

　　A、買賣合同有效，房屋所有權未轉移

　　B、買賣合同無效，房屋所有權已轉移

　　C、買賣合同有效，房屋所有權已轉移

　　D、買賣合同無效，房屋所有權未轉移

　　【答案】B

　　【解析】(1)根據公信原則，當物權依據法律規定進行了公示，即使該公示方法表現出來的物權存在瑕疵，對于信賴該物權存在并已從事物權交易的人，法律承認其法律效果，以保護交易安全。在本題中，丙基于善意取得制度(善意、有償取得、已經登記)取得該房屋的所有權;(2)未經其他共同共有人同意，擅自處分共有財產的，其處分行為應當作為效力待定的民事行為處理。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。在本題中，丙基于善意取得制度取得了該房屋的所有權，但房屋買賣合同未經乙的追認，買賣合同無效。