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注冊會計師《經(jīng)濟法》重要知識點:房屋租賃合同


房屋租賃合同

1.登記備案

當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請求確認合同無效的,人民法院不予支持。

2.承租人的優(yōu)先購買權(quán)

(1)出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

(2)只有在房屋租賃中承租人才享有優(yōu)先購買權(quán),對于其他標的物的租賃,并不適用優(yōu)先購買權(quán)。

(3)出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的情形,承租人請求出租人承擔賠償責任的,人民法院應(yīng)予支持;但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持。

(4)出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋,應(yīng)當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的,人民法院應(yīng)當認定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

3.承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)的情形

(1)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;

(2)出租人將房屋出賣給近親屬的;

(3)出租人履行通知義務(wù)后,承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的;

(4)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

【解釋】“近親屬”的范圍:配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女。(2016年案例分析題)

4.房屋租賃中同住人的權(quán)利

承租人在房屋租賃期間死亡的,與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

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