一般計稅方法的計算

納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法

納稅人轉讓其取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。

【注意】

不動產“取得”的途徑是多樣化的——“外來”與“自建”;

房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目不在本政策范圍內;

銷售不動產稅率為9%;簡易計稅征收率為5%;預征率為5%。

1.一般納稅人計稅依據及稅率、征收率的運用

（1）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅;也可以選擇適用一般計稅方法計稅，計稅規則歸納為：

（2）一般納稅人轉讓其2016年5月1日后取得的不動產的，適用一般計稅方法計稅，計稅規則歸納為：

“外來”的：不動產屬地差價預征率(5%)預繳、機構地全價稅率(9%)計銷項。

“自建”的：不動產屬地全價預征率(5%)預繳、機構地全價稅率( 9%)計銷項。

2.小規模納稅人轉讓其取得的不動產的（除個人轉讓其購買的住房）

3.個人轉讓其購買的住房

（1）個人轉讓其購買的住房，按照有關規定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

（2）個人轉讓其購買的住房，按照有關規定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

【相關鏈接】個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區——非“北上廣深”只有2年的征免界限。

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京、上海、廣州和深圳——“北上廣深”還要增加2年以上非普通住房差額計稅規定。

個體工商戶應按照本條規定的計稅方法向住房所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

其他個人應按照本條規定的計稅方法向住房所在地主管稅務機關申報納稅。